基準地價更新成果合理性分析

□文/葉 霞 董曉明 徐目圣

一、引言

國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據；為政府征收土地稅費提供客觀依據；同時，也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。因此，基準地價更新成果的合理性與科學性是確保其上述作用發揮良好的關鍵。有必要對其更新成果進行深入分析，檢驗其與城市的實際地價狀況的一致性，以及成果內部結構解析并從各方面探究基準地價成果的變動。這是保障基準地價更新成果在促進城市地價體系建立和完善，指導政府宏觀調控，各級土地市場良好發展的先決條件。本文以淮北市2011年更新的基準地價成果為例，進行分析。

二、背景簡述

（一）淮北市概況。淮北市是安徽省的省轄市，地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經濟區腹心，市轄一縣三區：濉溪縣、相山區、杜集區和烈山區，總面積2，741平方公里，人口218萬人，2010年地區生產總值達到455億元，財政收入70多億元。京滬、隴海、符夾等鐵路縱橫東西南北，6條國道、省道以及京福、連霍、泗許高速公路穿境而過，離徐州觀音機場60公里，至連云港港口280公里，是安徽省距深水港口最近的城市。全市現有6個經濟開發區和工業園區，總投資近200億元的市開發區南部新區正在建設，為企業發展搭建了堅實平臺。

（二）淮北市基準地價更新成果。淮北市城區土地市場較為活躍，除了末幾級地外，其各個土地級別內均有較多的土地市場交易資料，本次的基準地價評估采用的主要資料是市場交易資料，因此，較高級別土地的基準地價確定以市場交易資料測算的結果為準，缺乏交易樣點資料的以數學模型測算結果為主，以少量市場交易資料測算結果進行驗證。工業用地基準地價則在參考成本法計算結果的基礎上兼顧國家相關地價限價政策。在評估結果的基礎上，充分考慮淮北市城區今后一段時間內的地價管理政策，綜合確定基準地價。（表1）

表1 淮北市城區基準地價表（基準日2010年6月）單位：元/m2

三、更新成果的合理性分析

（一）典型區域樣點檢驗。對于判定基準地價更新的結果與一個城市的地價現狀是否相符，可采用基準地價系數修正法對近期交易的各類用途土地進行宗地地價評估，若評估結果與該宗地所在級別對應用途的級別基準地價較為相近則表明基準地價更新成果反映所評估城市的現實地價水平。筆者收集了典型區域的部分近期交易樓盤、二手房銷售、土地出讓資料，如中泰廣場（寫字樓均價7，000元/m2；住宅均價6，000 元/m2），柳暗花明均價為 5，100 元/m2，深藍華庭 4，600 元/m2，龍溪水岸3，400元/m2，濱湖新城住宅為 2，900元/m2；最近出讓的工業用地淮國土掛（2010）25號的價格為317元/m2，26號位于龍湖工業園（180.67元/m2）。通過本次更新的基準地價經系數修正之后的價格與近期交易的宗地價格比較接近。這表明本次更新的基準地價成果符合淮北市地產市場的現實水平，基準地價更新的成果可以用來調控淮北市土地市場，引導不同目的的土地使用權交易行為。

表2 同類城市各項指標對比

圖1 同類城市指標位序圖

（二）與國家政策及土地成本的銜接。國土資源部2006年頒布的《關于發布實施〈全國工業用地出讓最低價標準＞的通知》（國土資發［2006］307號），要求依據工業用地出讓最低價標準，開展基準地價更新工作，及時調整工業用地基準地價。因此，通過與國家地價限價政策以及城市相應級別實際土地成本的比較，可判斷更新成果是否符合政策法規基本要求以及與基本經濟原理的匹配性。根據307號文件規定，相山區、烈山區屬于土地等級中的第七等，工業用地出讓最低價標準為288元/m2；杜集區土地等級為十一等，工業用地出讓最低價標準為144元/m2。本次基準地價更新相山區與烈山區兩區的工業用地末級地基準地價分別為320元/m2、295元/m2。淮北城區最末級基準地價為155/m2，高于最低出讓標準，本次基準地價更新結果符合國土資發307號文件的要求。

根據各級別土地對應的開發程度以及開發費用計算，得出各級別土地開發成本從一級到三級分別為105元/m2、80元/m2、65元/m2，四級到六級均為 50元/m2。本次更新的工業用地基準地價超過成本價格，符合客觀經濟規律。

（三）與同類城市的位序比較。一個城市地價的總體水平可通過基準地價總體水平來反映。基準地價的總體水平與城市區位、城市規模、城市經濟發展水平、城市基礎設施條件等因素密切相關。這些因素相似的城市其基準地價具有可比性，而這些因素差異較大的城市之間其基準地價水平差異則較大。通過對篩選城市對地價影響較為明顯的各因子的位次排序，將排序結果同各自基準地價排列結果做對比。以比較結果來驗證基準地價更新結果的合理性與否。（表2）

根據收集的安徽省皖北地區各市的基準地價數據，見表3。因蚌埠市與淮南市2010年基準地價更新的成果未公布，為了增加各城市之間基準地價的可比性，此處特采用兩市2008年的基準地價成果與淮北市2008年的成果進行比較。并結合蚌埠、淮南、淮北三年來實際的土地市場發展情況推測2010年基準地價水平對比結果。經過三年穩定的經濟大發展，淮北市地價水平穩步提升，但蚌埠市與淮南市的土地市場發展仍然保持著良好勢頭。在淮北市地價不斷攀升的同時，蚌埠與淮南兩市的地價水平在2008年的基礎上有了迅猛的變化。因此，淮北市地價在同類城市中依舊處于中等水平。各城市之間的地價水平比較結果基本與表2中指標對比所反映的城市間發展水平基本保持一致。從而可以證明此次淮北市基準地價更新的結果與實際水平較為吻合，切實反映了淮北市經濟發展水平。對比分析城區商業、住宅、工業等各用途各級別的基準地價，淮北市城區的基準地價在皖東北地區城市中處于一般水平。將各類指標因子進行排序，見圖1。基準地價水平與該城市在比較的同類城市之間的經濟位序較一致。（表 3、圖 1）

表3 淮北市周邊城市基準地價一覽表（單位：元/平方米）

（四）地價、房價關系分析。在房地產價格中，地價在一定經濟發展水平下所占房價比例有一個合理闕值。可依據基準地價占房價的比例是否在闕值范圍內來判定其合理性。根據國土資源部官方意見，目前在中國，地價占房價15%～30%，平均是23.2%。對于地價的不斷上漲，淮北市房價增長的速度要更快。地價作為房價構成的一部分，自然對房地產價格會產生一定的影響；反過來，房價對地價也是有反作用的，但是其影響不是絕對的，即使是零地價，也不必然導致低房價。從淮北市2010年動態監測地價水平和全市房屋銷售情況分析來看，淮北市整體地價水平占房價的比例在19.7%左右，其中居住整體地價占房價的比例為24.12%。該比例在目前中國地價占房價比例的合理范圍之內，與全國平均水平較接近。

四、結論與討論

總之，基準地價更新成果對于政府執行土地政策，調控土地市場；對于指導土地市場交易正常進行；對于完善土地價格體系都具有重要作用，其結果科學合理與否至關重要。利用典型樣點地價檢驗，與國家文件與地價成本銜接以及與同類城市基準地價、各類地價影響因子的比較和房、地價關系等各方面對一個城市基準地價更新結果合理性進行驗證。通過上述幾方面的檢驗，淮北市2011年基準地價更新結果與該市實際地價水平較為一致，同時說明了淮北市基準地價更新結果的合理性。

[1]中華人民共和國國家標準.城鎮土地估價規程[S].GB/T18508-2001.

[2]中國國土資源報[N].2006.

[3]宋子鈺.小城鎮基準地價更新成果合理性分析-以湖北省團風縣為例 [J].社會發展，2006.

[4]中國國土資源網.