房地產(chǎn)價格波動對居民消費(fèi)的影響

□文/宋 皓

一、引言

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增長，居民擁有財富不斷增加，房地產(chǎn)越來越成為居民最重要的資產(chǎn)財富。近年來，重慶市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，不斷波動的房價對居民消費(fèi)狀況的影響也是越來越大。那么，房價的波動將產(chǎn)生怎樣的財富效應(yīng)，對居民的消費(fèi)起到了促進(jìn)還是抑制的作用呢？鑒于此，本文選取重慶市1997～2011年的數(shù)據(jù)，對重慶市房地產(chǎn)業(yè)的財富效應(yīng)做實證分析，進(jìn)一步探索重慶市房價波動對居民消費(fèi)影響的機(jī)制。

二、相關(guān)理論和文獻(xiàn)綜述

（一）財富效應(yīng)的理論基礎(chǔ)。財富效應(yīng)又稱實際余額效應(yīng)。這一概念是C·哈伯勒提出來的。他認(rèn)為，把注意力集中在貨幣財富上，并指出在價格下降時，財富的實際價值會增加，從而使貨幣財富的持有者通過支出過多的貨幣，來減少他們增加的實際貨幣余額。莫迪格亞尼提出了“5美分論斷”，他假定勞動收入不變，財富每增加1美元會導(dǎo)致美國消費(fèi)者支出增加5美分，這一論斷使資產(chǎn)價值變動對消費(fèi)的財富效應(yīng)逐漸成為宏觀政策方面的一個討論重點。凱恩斯之后的現(xiàn)代消費(fèi)理論開始將財富變量引入傳統(tǒng)的消費(fèi)函數(shù)中，并且開始探索財富對消費(fèi)的影響。Friedman（1957）的“持久收入假說”認(rèn)為，只有在持久性收入增加的情況下，個人的消費(fèi)水平才會提高，暫時性收入則對消費(fèi)幾乎沒有影響。Ando and Modigliani（1963）的“生命周期假說”認(rèn)為，只有未預(yù)期到的財富水平的改變才會影響消費(fèi)水平。從理論出發(fā)，房地產(chǎn)作為居民財富的重要的一部分，具有極大的財富效應(yīng)，即當(dāng)房價上升時，居民的資財存量增加，消費(fèi)被刺激而擴(kuò)大；反之，當(dāng)房價下降時，居民資產(chǎn)存量減少，消費(fèi)被制止，這就是房地產(chǎn)業(yè)的財富效應(yīng)。

（二）文獻(xiàn)綜述。對于房地產(chǎn)是否存在財富效應(yīng)，到目前為止，國內(nèi)外已有很多學(xué)者做了研究和論證，他們的研究結(jié)果主要分為以下兩類：

第一，認(rèn)為房地產(chǎn)財富效應(yīng)顯著存在。國外，Ludwig和 Slok（2002）認(rèn)為，房地產(chǎn)財富效應(yīng)通過五種機(jī)制得以發(fā)揮作用，即實現(xiàn)的財富效應(yīng)、未實現(xiàn)的財富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、流動性約束效應(yīng)和替代效應(yīng)。Skinner（1993）通過對英國的面板數(shù)據(jù)測算房地產(chǎn)財富效應(yīng)時發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)財富效應(yīng)十分顯著。Yoshikawa（1989）在選取了20世紀(jì)八十年代日本房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)研究房地產(chǎn)價格與國民消費(fèi)之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)住宅價格與消費(fèi)水平呈現(xiàn)正相關(guān)性。Case、Quigley 和 Shiller（2005）在利用美國各州的面板數(shù)據(jù)以及跨國面板數(shù)據(jù)的研究中發(fā)現(xiàn)，美國各州住房財富增加1%會引起0.03%～0.09%的消費(fèi)增長，房地產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向高于金融資產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向，房地產(chǎn)的財富效應(yīng)顯著存在。國內(nèi)，宋勃（2007）在對我國1998～2004年的季度相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析時，認(rèn)為我國房地產(chǎn)存在財富效應(yīng)。李玉山、李曉嘉（2006）運(yùn)用計量分析認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場存在一定的財富效應(yīng)，并提出我們應(yīng)該強(qiáng)化住房金融市場，放大財富效應(yīng)。

第二，認(rèn)為房地產(chǎn)財富效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，房價與消費(fèi)負(fù)相關(guān)。國外，Buiter（2009）認(rèn)為，房地產(chǎn)不僅僅是一種財富，而是一種消費(fèi)品，所以其財富效應(yīng)是十分微弱的。國內(nèi)，洪濤（2006）對中國 31省（市、區(qū)）2000～2004年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證檢驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)價格波動與個人消費(fèi)支出之間為負(fù)相關(guān)關(guān)系。張存濤（2007）利用我國1987～2005年年度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，認(rèn)為房產(chǎn)價格對社會品消費(fèi)是負(fù)向抑制影響，而財富效應(yīng)尚未顯現(xiàn)。

綜上，為了進(jìn)一步探索重慶市房地產(chǎn)財富效益是否存在，房價波動對居民消費(fèi)的影響機(jī)制，本文對重慶市1997～2010年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析。

三、模型的建立及分析

（一）變量選取與數(shù)據(jù)來源。本文選取城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出表示消費(fèi)作為被解釋變量，記為C；選取城鎮(zhèn)居民人均可支配收入表示收入作為一個解釋變量，記為Y；同時，用商品房平均銷售價格來表示房價作為另一個解釋變量，記為HP。選擇傳統(tǒng)的消費(fèi)函數(shù)，并在此基礎(chǔ)上引入房價作為解釋變量，可建立方程式為：

所有的數(shù)據(jù)均來源于《重慶統(tǒng)計年鑒》以及重慶統(tǒng)計信息網(wǎng)上的相關(guān)進(jìn)度數(shù)據(jù)。

（二）平穩(wěn)性檢驗?，F(xiàn)實中，由于大多數(shù)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)出時間序列的非平穩(wěn)性質(zhì)，如果直接對非平穩(wěn)性數(shù)據(jù)直接回歸，容易導(dǎo)致偽回歸。檢驗時間序列的平穩(wěn)性除了通過圖形直觀判斷外，運(yùn)用統(tǒng)計量進(jìn)行統(tǒng)計檢驗則更加準(zhǔn)確。單位根檢驗是統(tǒng)計檢驗中最普遍的方法，有ADF檢驗、DF檢驗、PP檢驗、KPSS檢驗等方法。本文采用ADF檢驗法，檢驗結(jié)果如表1所示。（表1）可以看出，LNC、LNY、LNHP的ADF的t統(tǒng)計值都大于5%的臨界值，即0.05的顯著水平下接受原假設(shè)，存在單位根是不平穩(wěn)的。通過一階差分，△LNC、△LNY、△LNHP在0.05顯著水平下都拒絕原假設(shè)，是平穩(wěn)的。即△LNC～I(xiàn)（1），LNY～I(xiàn)（1），LNHP～I(xiàn)（1），所以滿足了協(xié)整分析的前提，可以用協(xié)整的方法對模型進(jìn)行分析。

表1 ADF單位根檢驗結(jié)果

（三）協(xié)整檢驗—Johansen檢驗。兩個具有各自長期波動規(guī)律的變量，如果它們之間是協(xié)整的，那么它們之間存在一個長期穩(wěn)定的比例關(guān)系。檢驗LNC、LNY、LNHP是否存在長期穩(wěn)定性是下一步進(jìn)行格蘭杰因果檢驗的前提。常用的協(xié)整檢驗的方法主要是Engle-Granger檢驗和Johansen檢驗，但對于多變量之間的協(xié)整關(guān)系，后者運(yùn)用更加廣泛。因此，本文采用Johansen檢驗，檢驗結(jié)果如表2所示。（表2）由表 2可知，LNC、LNY、LNHP協(xié)整檢驗的 P值都0.05顯著水平下接受原假設(shè)，所以三者之間存在協(xié)整關(guān)系。

表2 Johansen協(xié)整檢驗結(jié)果

（四）Granger因果檢驗。Granger因果檢驗主要用于分析經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系，通過ADF檢驗和Johansen檢驗已明確了三個變量是一階單整數(shù)列且之間具有協(xié)整關(guān)系，為了進(jìn)一步研究房價波動與居民消費(fèi)之間的作用機(jī)制，因此進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗。LNC、LNY、LNHP三個變量的Granger因果檢驗結(jié)果如表3所示。（表3）由表3可以看出，在該模型滯后階數(shù)為1，顯著水平為10%下，接受LNC不是LNHP的Granger原因的原假設(shè)，拒絕LNHP不是LNC的Granger原因的原假設(shè)。由此可知，消費(fèi)與房價存在單向因果關(guān)系，即消費(fèi)水平提高對房價的上漲在短期內(nèi)沒有影響，而房價的波動對消費(fèi)變化有影響。

表3 Granger因果檢驗結(jié)果

（五）模型實證檢驗。由Granger因果檢驗結(jié)果可以知道房價和居民消費(fèi)之間存在單向的因果關(guān)系，房價對居民消費(fèi)有影響，那么房價的上漲對居民消費(fèi)是促進(jìn)作用還是抑制作用，通過回歸分析可看出。（表4）

表4 房價波動對消費(fèi)支出的影響

所估計的協(xié)整方程式為：LNC=0.809762+0.817616LNY+0.093312LNHP

所以，LNHP與LNC之間存在正向的因果關(guān)系，即當(dāng)商品房平均價格上漲1個百分點，居民消費(fèi)支出則增加9.3312個百分點。由此可見，重慶市的房價波動對居民消費(fèi)起著促進(jìn)作用，是存在財富效應(yīng)的。

四、結(jié)論及政策建議

由重慶市1997～2010年數(shù)據(jù)實證分析得出的基本結(jié)論是：重慶市房地產(chǎn)的財富效應(yīng)是存在的，即房價上漲對居民消費(fèi)支出起促進(jìn)的作用。所以，政府在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時要正確發(fā)揮房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，促進(jìn)消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)增長。上述結(jié)論的政策啟示有以下幾個方面：

（一）在房地產(chǎn)供給方面，政府應(yīng)該完善房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)。加快廉租房、公租房、拆遷安置房等保障性住房的建設(shè)，對不同收入者實行不同的供給模式，使房地產(chǎn)的供給真正適合居民所需。

（二）在房地產(chǎn)需求方面，政府應(yīng)抑制房地產(chǎn)的不合理需求，尤其是對投資性購房加以控制。比如，采取有針對性的房貸利率政策，加快推行物業(yè)稅制度，調(diào)解住房需求的政策價值取向，抑制投資性需求，鼓勵居住性需求。

（三）合理調(diào)整房地產(chǎn)價格，警惕財富效應(yīng)的負(fù)面影響。建立合理的房產(chǎn)價格預(yù)警機(jī)制，防范和控制資產(chǎn)價格泡沫帶來的危害和風(fēng)險，住房需求應(yīng)該回歸消費(fèi)市場，平抑房價上漲過快，防止房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康合理發(fā)展。

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