住宅小區智能化設計淺析

王 莉

（山西復地得一房地產開發有限公司，山西 太原 030001）

隨著生活水平的日益提高，人們對豐富住宅功能、改善居住環境、提供各種信息服務有了更高要求。利用現代通信網絡技術、計算機技術、自動控制技術、IC卡技術，通過有效地傳輸網絡，建立由住宅小區綜合物業管理中心與安防系統、信息服務系統、物業管理系統以及家居智能化組成的“三位一體”住宅小區服務和管理集成系統。由建筑智能化技術與現代居住小區相結合衍生出了全新的智能小區概念。

1 智能建筑與智能系統介紹

1.1 名詞解釋

智能小區（Intelligent Residential District），指的是城市內在一個相對獨立的區域、統一管理、特征相似的住宅樓群構成的住宅小區。

1.2 世界各國智能建筑的發展

落成于1984年的美國都市大廈是世界公認的第一座智能建筑。現今，美國智能建筑總數已達萬座以上。發展特點為建設規模化、集團化，設計與施工一條龍；產品開發系列化、標準化；管理現代化、效益綜合化。

同期，日本在進行智能大廈的建設中，同時搭建內部辦公網絡系統及相應的應用系統，逐漸形成了智能建筑的“BA/OA/CA”3A體系。

1.3 研究的目的和意義

住房需求已從追求居住的物理空間和裝修的豪華，轉變為對享受現代化精神內涵與浪漫生活情趣的追求。智能化系統改變了傳統建筑設計習慣和理念。智能住宅小區已成為信息社會最重要的基礎設施之一。

2 我國智能小區發展中存在的問題

2.1 概念模糊、定位盲目

由于經濟和技術原因，所謂“智能化”在更多的成分上只是一種炒作。部分開發商對智能小區建設及系統集成存在理解誤區，過分強調電視監控、電子巡更、車輛出入、樓宇對講等園區智能化方面的內容，忽視中國經濟文化背景和人們實際生活需要；追求“星級”或者“A”的數量，阻礙了智能建筑的健康發展。

2.2 智能化技術及服務落后

目前，許多智能化設備主要依靠進口，設備從引進到安裝、操作、培訓、保養、修理都需要國外公司承擔。國內至今沒有一家智能建筑技術工程公司能夠獨立承擔大型智能化工程任務，系統建成后的后期維護和系統升級也缺乏專業隊伍予以支持和配合。智能化住宅小區的運行水平，不僅取決于住宅小區智能化系統的星級標準，同樣取決于住宅小區物業管理水平和服務水平。

2.3 建筑設計溝通不到位

各專業缺乏智能建筑的整體設計認識，溝通協調不到位。由于沒有充分考慮設備使用、管線埋設以及綜合布線的要求，管道井和設備空間往往預留不足，導致在施工過程中或建成后，仍需在樓板、墻面上鉆孔。又或設計標準很高，在項目建成交付使用后，智能化系統的開通率低，實際應用程度不高，系統長期處于閑置狀態，也會造成巨大的能源和設備資源的浪費。

2.4 行業標準

整個智能建筑系統行業標準或全國性規范還沒有形成，尚無統一部門協調管理。智能建筑由各個系統集成，很難達到智能建筑的規范水平。業內急需出臺相應的行業管理規范，為智能建筑的建設，加一把度量的“尺”。

3 智能系統解析

智能建筑的系統集成，主要是三大系統的集成，即建筑環境結構系統、建筑物內的各種智能化系統、服務與管理的“人的系統”的集成。其中，智能化系統是基礎設施之一，由BAS（樓宇自動化系統）、OAS（辦公自動化系統）、CAS（通信自動化系統）組成，習慣稱為3A系統。

3.1 樓宇自動化系統

BAS（Building Automation System）的功能較多，按建筑設備和設施的功能劃分為10個子系統：①變配電控制子系統；②照明控制子系統；③通風空調控制子系統；④交通運輸控制子系統；⑤給排水設備控制子系統：⑥停車庫自動化子系統；⑦消防自動化子系統；⑧安保自動化子系統；⑨公共廣播與背景音樂系統；⑩多媒體音像系統。

3.2 通信自動化系統

CAS（Communication Automation System）提供建筑內外的一切語言和數據通信，按功能劃分為8個子系統：①固定電話通信系統；②聲訊服務通信系統（語音信箱和語音應答系統）；③無線通信系統：具備選擇呼叫和群呼功能；④衛星通信系統：樓頂安裝衛星收發天線和VAST通信系統，與外部構成語音和數據通道，實現遠距離通信的目的；⑤多媒體通信系統；⑥視訊服務系統；⑦有線電視系統；⑧計算機通信網絡系統。

3.3 辦公自動化系統

OAS（Office Automation System)分為辦公設備自動化系統和物業管理系統。辦公設備自動化系統具有數據處理、文字處理、郵件處理、文檔資料處理、編輯排版、電子報表和輔助決策等功能。對具有通信功能的多機事務處理型辦公系統，應能擔負起電視會議、聯機檢索和圖形、圖像、聲音等處理任務。物業管理系統不但包括傳統物業管理的內容，也增加了新的管理內容，如固定資產管理、租賃業務管理、租房事務管理，同時賦予日常管理、安全保衛、設備運行和維護等新的管理內容和方式。

4 智能小區弱電系統的設計依據

4.1 市場定位

智能小區是市場化的產物。符合市場需求的智能住宅和智能園區，能大大增加住房賣點。因此，在考慮智能化系統功能設置的時候，必須確定園區銷售市場定位，解決提供何種智能化功能的問題。

4.2 功能限額

小區智能化應以滿足園區功能和經濟性的需求來設定，需有一個功能極限。小區智能化是讓高科技走進民居，更重要的是要系統可靠性和經濟性，要防止質量和功能的過剩。

4.3 防止技術陷阱

小區智能化設計切記回避風險，防止技術陷阱，要采用成熟技術，不能采用正在開發的產品。采用經過大型園區工程驗證的產品和技術是最有效的規避風險方法。

4.4 開放性原則

設計的現場總線結構是開放性系統，系統集成的主要內容是解決不同系統產品間接口和協議的“標準化”，使它們之間達到“互操作性”。接口應當提供標準的數據接口、網絡接口、系統和應用軟件接口，實現與未來設備的更多互連和互操作，且能方便地融于全球信息網絡中。

4.5 先進性

小區智能化系統應盡量采用先進技術產品設備，與技術發展潮流相吻合，才能保證系統與后繼先進技術產品銜接，保證系統功能的完善和可持續發展。

4.6 可靠性

系統的可靠性是第一位的。在方案設計中必須充分考慮系統的安全性，尤其是計算機網絡系統的安全性和涉及家庭的安防產品。在某些應用場合，1%的故障可以否決99%的系統可靠率。

4.7 經濟性

某些情況下經濟性可以否定一切，在功能與經濟發生矛盾時，可采用“技術降效”來解決，系統集成商一定要使自己的“產品”具有好的價格、性能比指標。重視經濟性指標應該成為智能園區建設的一條必須遵循的技術路線來對待。

5 智能小區弱電系統的設計關鍵點

5.1 樓宇對講系統與家庭防盜報警

聯網式樓宇對講系統是小區弱電系統中投入最小、前景最好、性價比最高的系統。它針對分布式住宅小區的管理特點進行功能規劃，如多通道內部通訊、雙向互叫對講、住戶報警、防盜防災報警等等。

5.2 周邊防范系統

周邊防范系統主要由探測器和控制單元組成。在小區圍墻上方采用主動紅外對射式探測器進行防范，周界報警系統能與小區其他防盜報警系統組成一個統一的報警網絡，能簡捷地與地區110報警中心聯網。

5.3 閉路監控系統

閉路監控系統分為前端攝像部分和中控控制部分。前端采用日夜兩用型攝像機，適合白天和夜晚時監控。中控部分：采用大型矩陣系統，方便切換每幅畫面，可實時監控整個小區的動態，需配有錄像系統，方便以后查閱。

5.4 停車場管理系統

智能停車場管理是一個以非接觸式IC卡為車輛出入停車場憑證，用計算機對車輛的收費、車位檢索、保安等進行全方位管理的系統。停車場管理系統的計算機需對整個系統的各相參數進行修改設定，能夠采集各收銀處計算機的數據資料，可對收卡系統收行的各類IC卡進行管理，且能夠打印統計報表。本系統是小區的智能停車場管理系統，它能降低泊車時間，提高車場使用率，有效地防止盜車現象及財務資金的流失，并使車場管理井然有序，所有操作有據可查。

5.5 三表出戶計量系統

三表管理系統就是實時將各住戶的電表、水表、煤氣表的數據，采用脈沖式表，利用三表接口和抄表平臺與系統總線相聯，采集的三表數據存貯在三表接口的永久存貯器中，可以通過管理中心電腦十分方便地抄集每戶三表數據。本系統的結構簡潔，由三級系統構成：第一級為戶內電、水、煤氣三表采用脈沖式利用三表接口和抄表平臺與系統總線相聯；第二級為層間抄表平臺到主抄表平臺；第三級為主抄表平臺到管理中心電腦。

5.6 電子巡更系統

采用動態實時在線巡查系統進行小區巡更計算機管理。它的功能特點是：優化巡更路線、在線巡更顯示、巡查報警功能。當保安巡邏人員在巡邏中發現某處有異常情況時，可在就近找一處巡更確認儀，將自己的智能鑰匙插入，當停留時超過5 s，保安巡邏管理中心計算機便認為是該保安巡邏員在該巡更點向保安中心報警保安中心就立即派人前往處理，巡更管理計算機會記載該次報警行動。

總之，智能園區建設必須通過業主、設計院、系統集成商、施工單位密切配合才能實現建設一套先進、嚴密、實用、美觀、性能穩定的弱電系統的最終目標。本文通過對住宅小區智能化系統設計的研究，得出以下觀點：

6 觀點

（1）設計應遵循的原則：一次性完成工程弱電系統的總體規劃與設計，并按計劃逐步實施。系統設計應在技術上達到先進性和成熟性的統一，性能上應具有很高的安全性、可靠性。使用上應具有可維護性和可擴展性；具有較高的的性能價格比。

（2）設備選型應遵循的原則：集成化原則：應選擇高度集成的設備以便控制、管理和維護。模塊化原則；應在軟、硬件上都采用商業化、通用化、模塊結構的設備，使系統具有較強的擴展能力。可靠性原則：所選設備應具備抵御環境影響的能力，工作穩定可靠，并能適應室內外晝夜全天候工作。遵循實事求是、先進、可靠、節約的后期服務體系完善的原則。

7 綜述

鑒于網絡技術發展迅速，智能化住宅小區在確定方案時，應避免采用短期過渡性系統、技術和產品，考慮系統的開放性與擴展性。功能設置應從實際需求出發，合理考慮經濟性、實用性，還要考慮當前及今后小區周邊條件。住宅小區智能化技術的發展是科學技術和經濟水平的綜合體現，它已成為一個國家、地區和城市現代化水平的重要標志之一。住宅產業作為新的經濟增長點，帶動了許多相關產業的發展，住宅的科技含量的提升，也為房地產開發商和電信運營商帶來了新的利潤增長點。所以，住宅小區的智能化設計研究，不管是今天，還是未來，都是一個十分有意義的研究課題。