商業銀行房地產貸款風險及其評估的程序計量法

黃曉榕

商業銀行房地產貸款風險及其評估的程序計量法

黃曉榕

目前我國房地產企業所需要的資金大部分來自商業銀行，商業銀行房地產貸款業務面臨較大風險。分析房地產企業貸款特點引發的商業銀行貸款風險及商業銀行房地產貸款的主要操作風險；提出商業銀行房地產貸款風險評估的基本指標是預計房地產貸款未來可償還價值，探討商業銀行房地產貸款風險評估的程序計量法，構建房地產貸款未來可償還價值的評估程序。

商業銀行；房地產貸款風險；未來可償還價值；評估指標；程序計量法

一、我國商業銀行房地產貸款風險分析

商業銀行的房地產貸款風險，是指商業銀行在房地產貸款活動中，由于各種不確定因素的存在而導致的銀行貸款收益的不確定性或銀行資產發生損失的可能性。

（一）房地產貸款特點引發的商業銀行貸款風險

1.房地產融資嚴重依賴銀行貸款而導致的銀行貸款風險

目前，我國房地產企業是以商業銀行信貸為主要融資渠道，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。房企信貸資金加上個人房貸按揭，整個行業的負債率遠遠超過70%［1］。房地產企業應付款較高，主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商獲取的銀行貸款。此外，房地產企業普遍自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，采用各種變通的方式套取銀行貸款。商業銀行是房地產市場各參與主體的主要資金提供者，因而房地產貸款產生的市場風險就由商業銀行來承擔。

2.房地產貸款的直接還款來源的不確定性引發的銀行貸款風險

經濟周期以及信貸膨脹等因素可能引起房地產市場變化而給銀行造成風險，如房地產市場發生變動，原材料價格上漲、市場的銷售競爭、居民購買力下降、房價下跌，已開發完成的商品房銷售不暢，引發開發商資金鏈緊張，使得銀行房地產開發貸款的直接還款來源（這里直接還款來源指貸款人經營所得或其他所得）存在很大不確定性。可能由于開發商開發經營管理不善，不能按約定準時將樓房交付使用，引發購房人停還銀行借款；部分開發商可能違背協議規定，挪用銷售資金用于填補項目資金缺口，不按銷售比例或按期歸還銀行貸款等，使銀行利益受到損失。

3.房地產貸款的抵押物無法足額變現而引發的銀行貸款風險

房地產貸款的抵押物主要有土地使用權、房地產開發項目的在建工程作抵押和住房抵押。房地產開發貸款主流是土地抵押貸款，目前我國房地產法律制度不夠完善，土地儲備辦法沒有明確授予土地儲備機構可任意處分土地的權利，因此，可能產生抵押無效風險。房地產市場的向下調整引發樓市房價下跌，在建工程和住房抵押物的價值必然下跌，銀行處置抵押地產收入可能無法彌補未償還的貸款，引發銀行房地產貸款風險。

（二）商業銀行的房地產貸款的主要操作風險

1.商業銀行內部缺乏有效的貸款審批風險管理機制

由于商業銀行發放房地產貸款前未嚴格調查借款人的資信狀況，缺乏有效手段準確確認房地產企業投資的未來收益及還款資金來源的可靠性，在建工程估價、訂立合同協議不完備等。一些銀行房地產貸款的調查、審批、發放、貸后管理均在支行內部進行，支行行長集審、貸權力于一身，缺乏有效的制約，易出現道德風險和決策風險。商業銀行為了爭奪個人住房貸款，隨意簡化審批流程，走形式，沒有把好信貸質量關［2］，存在放松信貸條件的傾向，甚至違規操作。由于商業銀行內部缺乏有效的貸款審批風險管理機制，風險責任不明確，審查不到位，導致銀行遭受損失。

2.房地產貸款過程中監控不到位，缺乏對貸款風險的評估計量

商業銀行在房地產貸款過程中，承擔了房地產企業經營中的土地儲備、房地產開發和房地產銷售各環節的市場風險和信用風險。由于在銀行和房地產企業之間存在著嚴重的信息不對稱，從商業銀行的經營與管理來看，放貸后對房地產企業經營動向缺少關注，監控不到位。對房地產貸款業務風險的分析與估計不足，尤其定量分析少，不能根據宏觀經濟環境及信貸市場變化，動態調整房地產貸款項目的量化分析指標，缺少科學的風險度量指標體系，缺乏對風險的適時評估計量。信貸風險度量工具的缺失，使得商業銀行房地產信貸風險控制難于實現精細化而存在操作風險［3］。因此，很有必要探討對房地產貸款風險的評估計量，使商業銀行對房地產貸款風險程度及其引發風險的主要環節因素有充分了解，以便采取措施防范貸款風險。

二、商業銀行房地產貸款風險評估指標及其計量的難度

商業銀行房地產貸款的風險的本質是商業銀行房地產貸款未來可償還價值（可收回金額）的不確定性。由于房地產貸款未來可償還價值=銀行按規定發放尚未收回貸款的攤余成本-房地產貸款未來無法收回的金額，對商業銀行房地產貸款未來可償還價值的預計或者對未來無法收回的房地產貸款的預計是房地產貸款風險評估的核心。因此，評估房地產貸款風險的基本指標是預計房地產貸款未來可償還價值或未來無法收回金額。

會計上對房地產貸款的計量，是通過“貸款”科目核算銀行按規定發放的各種房地產貸款，“貸款”科目期末借方余額，反映銀行按規定發放尚未收回貸款的攤余成本。預計房地產貸款無法收回金額即貸款發生減值的金額，會計上采用計提資產減值損失的備抵法核算，貸款發生減值而計提的資產減值損失的金額的確定，實際上就是對房地產貸款的風險的一種絕對數計量指標。另外，預計貸款發生減值金額占銀行按規定發放尚未收回貸款的攤余成本的比率（不妨稱為預計還款比率）可以作為計量房地產貸款的風險的相對數計量指標。

由于房地產貸款未來可償還價值（或預計還款比率）具有計量上的不確定性、變動性，因而，直接構建其計量模式有較大的困難，主要表現為：（1）我國目前的產權、生產要素市場還不很活躍，如很多房地產在建工程及抵押物的可觀察的市場交易價值無法獲得，反映房地產貸款未來可償還價值（無論是直接還款來源還是抵押物）的相關量化數據難以取得，準確計量的實際操作難度較大。（2）計量房地產貸款未來可償還價值的本質是尋求一種客觀的價值，而客觀價值必須通過人的主觀判斷才能實現，即未來可償還價值的計量是靠人的判斷預計，容易產生主觀隨意性。有許多不存在交易的情況，或者雖有交換但沒有由市場決定的金額的情況下，房地產貸款未來可償還價值的評估計量基礎取決于評價主體的目的、主觀因素、客觀因素等各個方面，因此，難以直接構建房地產貸款未來可償還價值的評估計量模式。

三、商業銀行房地產貸款風險評估的程序計量法

針對房地產貸款風險評估計量有較大的難度，筆者認為借助程序理念建立房地產貸款風險評估計量的程序確定方法是解決該難點、建立評估計量體系的有效方法。

（一）商業銀行房地產貸款風險評估的程序計量法的理念

將難以確定的房地產貸款未來可償還價值判斷問題轉化為房地產貸款未來可償還價值的程序確定問題是一個現實的選擇。比如，要計算一個不規則曲線圍成的圖形的面積，當我們無法得到曲線的數學表達式時，依據人們的估計，難以達到對這個面積的判斷達成“共識”，通常的做法是將其分解為若干個小矩形，分別計算這些小矩形的面積，將這些小矩形面積之和作為不規則曲線圍成的圖形的面積。雖然這些小矩形面積之和與不規則曲線圍成的圖形的面積并不一致，但只要劃分小矩形較合理、數量足夠多，那么這些小矩形面積之和與不規則曲線圍成的圖形的面積將會非常接近，也就是確定面積的程序合理，按照該程序計量的結果就可以說是合理的。將程序理念引入房地產貸款未來可償還價值的計量，建立房地產貸款未來可得到償還價值的程序確定法，從價值確定的程序合理層面實現房地產貸款未來可得到償還價值的評估計量合理。

（二）商業銀行房地產貸款風險評估的程序計量法的設計思路

筆者設計房地產貸款未來可償還價值的粗框架程序的思路，按照主要還款來源分為：直接還款來源和抵押物，分別評估：

1.抵押物價值的評估

房地產貸款未來可償還價值以抵押物評估值作為最保守估值。貸前抵押物價值的評估根據資產評估機構的評估值確定；貸后抵押物價值有減值跡象的，應在原資產評估機構的評估值的基礎上根據實際情況的變化，重估計其價值。可采用分層級計量確定程序：第一層，在存在活躍市場的情況下，抵押物價值的評估按抵押物的市場價格；第二層，不存在活躍市場的情況下，以可獲取的最佳信息為基礎，以同行業類似該抵押物的最近交易價格或者結果作為估計該抵押物價值的參考；第三層，按照上述規定仍無法可靠估計抵押物的公允價值，以估計該抵押物未來現金流量的現值作為其價值（重大情況時也可請評估機構評估）。

2.由房地產企業直接還款來源可得到償還款的評估

影響由房地產企業直接還款來源還款的因素涉及多層次、多因素、多指標，其中包括財務指標和非財務指標、定量指標和定性指標。一些定性指標難以量化。例如：（1）貸前評估。影響由房地產企業直接還款來源還款的主要因素包括：房地產企業的建設項目合規性、開發資質、信用評級（以前還款記錄）、資金審查及資本金到位情況、借款主體的資金實力、公司治理機制、項目的市場銷售前景等重要指標。（2）貸后評估。影響由房地產企業直接還款來源還款的主要因素包括：房地產企業的資金運行狀況、項目建設與工程進度、銷售進展與營銷能力、項目的市場銷售前景、項目團隊的管理能力及運營能力等的分析評價、房地產貸款企業財務狀況與財務能力（財務報表，了解現金流量、流動比率、收益比率、資產負債率等財務指標）及其還款記錄與違約記錄等。

必須根據這些主要影響因素、指標做出綜合的評估。建議構建多層次結構的影響由房地產企業直接還款來源還款的主要因素指標系統，運用層次分析法和模糊綜合評價法（它是一種定性分析與定量分析相結合決策分析方法）：（1）確定權重。每級指標評估必須由相應的部門根據調研及證據經過專業人士充分討論分析，采用層次分析法確定各影響房地產貸款的直接還款來源可得到償還款的因素指標的權重。（2）確定還款的可靠度。假設對每個影響因素的評價結論定為六個等級：特優、優、良、中、差、極差，分別對應影響還款的可靠度為：極高、很高、較高、中等、較低、很低，即評語集合記作V={極高，很高，較高，中等，較低，很低 }；再應用模糊綜合評估的方法確定由房地產貸款的直接還款來源可得到償還款的評估值 （具體過程略）。因此，評估結果是定性的（即由直接還款來源可得到償還款的可靠度是極高、很高、較高、中等、較低、很低中的一種）。假設還款的可靠度:極高、很高、較高、中等、較低、很低，分別量化為:100%、90%、80%、70%、60%、50%。則由直接還款來源可得到：

償還款的評估值=銀行按規定發放尚未收回貸款的攤余成本×可靠度

房地產貸款未來可償還價值=max{由直接還款來源可得到償還款的評估值，抵押物評估值}。

房地產貸款未來無法收回的金額=銀行按規定發放尚未收回貸款的攤余成本-房地產貸款未來可償還價值的評估值

四、建立房地產貸款的主要還貸能力的評估計量系統

（一）建立房地產貸款的主要還貸能力的貸前評估計量系統

按照有關規定，完善關于審查房地產開發商的建設項目合規性、開發資質、信用評級、資金審查及資本金到位情況的審查等貸款審批標準和審批手續；完善配套貸款盡職調查制度，關鍵環節包括對貸款人的資信、資金實力、銷售前景、抵押擔保等情況進行調查和評估；確定申請貸款人的還款能力和信譽狀況，以建立商業銀行對房地產貸款的主要還貸能力的貸前評估計量系統，掌握房地產貸款企業的還貸能力，杜絕不符合規定的開發商和購房者獲取貸款，為防范貸款風險奠基。

（二）建立房地產貸款的主要還貸能力的貸后評估計量系統

建立房地產貸款的主要還貸能力的后續評估計量系統，強化對借款人跟蹤調查和分析，定期和不定期地進行現場和非現場檢查，通過監測房地產企業的資金狀況、項目建設、工程進度、銷售進展及銀行貸款發放情況等，適時評估計量房地產貸款未來可償還價值，把握償還風險，包括根據不同區域房價變化的情況，對由房地產貸款直接還款來源未來能夠償還的金額和抵押物的未來變現價值的計量。如發現貸款抵押物價值擔保不足的，應要求借款人及時追加貸款擔保，確保貸款擔保足值有效。

[1]孫迎冬.略論我國商業銀行房地產貸款風險防范機制[J].河北金融，2008（5）.

[2]熊燕.現階段我國商業銀行房地產貸款風險探析[J].中國市場，2010（18）.

[3]周盛譽.金融危機背景下商業銀行房地產信貸風險防范[J].區域金融研究，2009（10）.

F830.572

A

1673-1999（2011）13-0076-03

黃曉榕（1947-），福建商業高等專科學校（福建福州350012）會計系教授，研究方向為會計計量與財務管理。

2011-04-15

福建商業高等專科學校科研基金項目“我國商業銀行房地產貸款風險及其防范”（編號：SZ201007）。