論不動產善意取得的構成要件

劉春霞

(黑龍江省政法管理干部學院，哈爾濱 150080)

論不動產善意取得的構成要件

劉春霞

(黑龍江省政法管理干部學院，哈爾濱 150080)

與國外立法比較，不動產的善意取得是我國《物權法》對善意取得制度的適用擴張。善意取得制度的價值基礎和理論基礎是不動產善意取得構成的出發點，分析不動產善意取得構成要件具有現實意義。

善意取得;不動產;公示公信;無權處分

隨著我國經濟體制改革的不斷完善，我國的社會主義市場經濟日益發展，為更好地為社會主義市場經濟提供服務和保障，我國《物權法》確認了善意取得制度。值得說明的是，國外立法上的善意取得的客體僅限于動產，我國《物權法》則規定不動產與動產統一適用善意取得制度。我國《物權法》第106條第一款規定:“無處分權人將不動產或動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或動產的所有權:①受讓人受讓該財產時是善意的;②以合理的價格轉讓;③轉讓的不動產或動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”該條將動產的善意取得和不動產的善意取得合并在一起做出規定，從而簡化了善意取得的構成要件。雖然動產和不動產的善意取得都會發生物權變動的效力，但由于動產和不動產的物權變動規則存在明顯的差異，這決定了二者的善意取得的適用要件存在區別。目前，國內對善意取得的研究主要圍繞動產展開，而對不動產的善意取得學者闡述的較少。

一、善意取得的概念和理論基礎

(一)善意取得的概念

善意取得又稱即時取得，是指無處分權人將其占有的他人動產或登記在其名下的他人的不動產轉讓給第三人，若第三人在交易時出于善意即可取得該財產的所有權，原所有權人不得追奪的法律制度［1］。

(二)善意取得的理論基礎

通說認為善意取得制度淵源于日爾曼法的“以手護手”原則，法律規定善意取得制度，主要是為了維護交易安全。它是均衡所有權人和善意受讓人利益的一項制度，首先，它在一定程度上維護所有權人的利益，保證所有權安全。其次，它側重維護善意受讓人的利益，促進交易安全。當所有權人與善意受讓人發生權利沖突時，應當側重保護善意受讓人，這樣有利于維護交易的安全，還有利于鼓勵交易。從本質上講，善意取得，是在承認財產所有權靜的安全為法律保護財產秩序的基本原則的前提下，在法定場合下以犧牲所有權靜的安全為代價來保障財產交易的動的安全的一項制度安排［2］。善意取得制度是立法者運用立法技術進行法律推導的邏輯結果。其直接的理論依據是物權變動中的公示、公信原則，其中不動產、準不動產以登記為其公示方法，動產物權以交付占有為其公示方式。公信力是指依法完成的登記產生絕對效力，即使登記薄上所記載的權利并不存在或者權利的內容、主體與真實的情況不一致，法律上依舊承認那些因信賴登記薄所展現出來的物權而以之為標的進行交易的善意第三人所進行的物權交易是有與真實物權存在是相同的法律效果。

二、不動產善意取得的構成要件

(一)讓與人須為登記的不動產權利人

善意取得制度的基礎在于物權公示的公信力，物權公示的公信力表現為兩方面，一為權利正確性推定效力，二為善意保護效力。不動產的公示方法為登記，據此，非真正權利人而登記為不動產所有權人方能給不特定的第三人以權利外觀，使其相信登記權利人就是真正權利人而與其進行交易，這一條件是不動產善意取得發生的前提。實踐中，也常出現非真正權利人而登記為不動產權利人的現象。例如:夫妻共有的不動產只以一人的名義登記;真正權利人借用子女或他人名義登記;非真正權利人提供虛假材料申請登記造成錯誤登記等。至于登記權利人之外的人通過騙取房產證原件，偽造房主的身份證件及授權委托書等必要材料的手段，騙取第三人和登記機關的信任而處分他人的不動產的情況，應依據民法上的無權代理的規則處理。

(二)讓與人須無處分權

根據《物權法》第106條的規定，只有在無權處分的情況下，才有可能發生第三人善意取得的問題，因此，“讓與人無權處分”是善意取得的構成要件之一。

一般認為，無權處分是指沒有處分權而處分他人的財產。處分包括法律上的處分和事實上的處分，無權處分中的“處分”指法律上的處分。對不動產而言，何種情況構成無權處分，爭議較大。實踐中主要有三種情況:一是無權處分人處分了他人所有的財產，即“無權處分說”。不動產以登記為權利歸屬的依據，只要進行了登記就明確了其權利歸屬。交易當事人是否有處分權可以直接根據登記來判斷，所以，登記記載的權利人以外的人處分財產，是很難發生效果的。只是在例外的情況下才會出現，如夫妻共同共有的房屋，記載在夫妻一方的名下，登記的權利人處分了全部財產，但在處分時未經另一方同意，構成無權處分。對此種情況我國《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條規定:“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意，有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。”根據這一規定，應認定上述情況適用善意取得。二是處分人原本享有物的所有權，但因特殊原因其所有權受到一定的限制而不能處分其財產，即“處分權受限說”。這主要發生在所有權受到國家權力機關的限制或具有物權效力的限制情形。例如所有人的不動產被查封、不動產之上設定抵押權等。對此種無權處分，在不動產善意取得制度中討論的意義不大，如處分權利受到國家機關的強制，違反此強制形成的交易關系無效，受讓人即使善意，也不能適用善意取得。再如不動產之上設定抵押權之后，由于其已經辦理了登記，如果抵押人將抵押物轉讓，第三人不可能善意，也不能適用善意取得。三是在登記錯誤的情況下，登記記載的權利人處分了登記在其名下的他人不動產，即“登記錯誤說”。

由于我國目前對于共同共有以外的不動產是否適用善意取得并無明確具體的規定，所以，理論上對第三種情況是否構成無權處分存在分歧。例如:父親甲將自己的房屋交給兒子乙暫時居住，乙偽造了甲的死亡證明將房屋登記過戶到乙的名下，過后乙將房屋以市場價賣給不知情的丙。甲發現以后，要求丙返還房產，丙認為其符合《物權法》第106條善意取得的規定，依法取得了所有權。有學者認為，雖然乙是采用欺詐手段將房產登記在自己名下，但既然是登記權利人，就有權處分該房產。因此，乙將房屋出賣給丙的行為是有權處分，不是無權處分，不適用善意取得。

是否構成無權處分，直接關系到善意取得制度的適用，確有討論之必要。筆者認為，登記錯誤情況下的處分行為構成無權處分。主觀上，登記權利人明知登記錯誤的存在，依然實施處分行為，已經意識到自己的行為構成無權處分行為。客觀上，登記權利人并不享有該房屋的所有權。另外非常重要的是，如果將登記錯誤視為有權轉讓，實踐中絕大多數的善意取得將排除在適用范圍之外，其結果將導致不動產善意取得制度幾乎沒有存在的意義［3］。因此，登記錯誤的情形構成無權處分。

再者，需要討論的是善意取得與無權處分的法律競合問題。大多數學者認為，應優先適用善意取得的規定，即在無權處分的情況下，如果受讓人是善意的，符合善意取得的構成要件，原則上不應當再考慮轉讓合同的效力問題，而直接依據善意取得制度使受讓人取得所有權。原因在于一方面可以最大限度地發揮善意取得制度維護交易安全的法律功能，有利于財產的安全流轉。如果善意取得要依賴于合同的效力，一旦合同被確認無效，根據《合同法》的規定，要發生恢復原狀的效果，這會與善意取得制度發生沖突。另一方面，《合同法》第51條只是對于無權處分合同所作的一般性規定，善意取得是在無權處分情況下出現的特殊情形，前者屬于一般條款，后者屬于特別條款。按照特別條款優先于一般條款的規則，應當優先適用特別條款。當然，這并不是說在任何情況下，都不考慮不動產轉讓合同的效力。因為善意取得制度的根本目的在于保護交易安全，所謂的“交易”自然只能是合法的交易，違法的交易當然不可能受到法律的保護。在出現《合同法》第52條中的合同無效情形之后，法院應當審查合同的效力，宣告合同無效。例如:非法轉讓集體土地所有權;轉讓行為不符合法定程序;轉讓合同違反公序良俗等等。在此種情況下，合同無效是絕對無效，而不考慮第三人是否善意，善意取得自然也無法適用。

(三)受讓人須基于交易行為支付合理的對價

根據《物權法》第106條的規定，善意取得制度的另一個構成要件是“以合理的價格轉讓”。即只有在讓與人與受讓人之間存在交易行為時，才存在善意取得的問題。該條確定以合理的價格轉讓作為善意取得的構成要件，當然就排除了無償轉讓適用善意取得的可能性。非通過交易行為而以受贈、繼承等方式無償取得財產的，不能發生善意取得的效力。此種規定也有助于解決實踐中出現的無償轉讓國有資產造成國有財產流失的行為。例如，某市在對某國企改制時，部分資產零價格轉讓，如果發生了產權糾紛，不適用善意取得。

對不動產而言，如何理解合理的價格，需要考慮多方面因素，不動產物權變動的方式是登記，登記的公信力比占有的公信力更強［4］，在不動產登記之后，交易當事人完全有理由信賴登記所記載的權利人具有處分權利［5］，即使不動產轉讓的價格偏低，也不能影響登記公信力，只要受讓人信賴登記就足以構成善意，所以結合目前我國房地產市場的現狀，對“合理價格”應理解為“合理價格不一定等于市場價格”［6］。在解讀價格是否合理時，要充分考慮主觀、客觀因素，既要考慮客觀因素(主要參照市場價格)，也要考慮讓與人和受讓人雙方的主觀因素。例如，認為房屋不吉利，陰氣重等等，受讓人支付了低于市場價格的價格，也不能認定其價格不合理。另外我國目前不動產并沒有完全市場化，許多房屋的價格合理與否難以判斷，例如，單位福利房、經濟適用房等。對此筆者認為，《物權法》第106條的“合理價格”主要適用于商品房的轉讓。

(四)受讓人受讓不動產時須為善意

“善意”一詞，最早源于拉丁文，意為“不知情”，在近現代民法理論上，依學者通說，善意是指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態。“善意”之標準，在理論上有“積極觀念說”和“消極觀念說”兩種主張，前者要求受讓人必須有將讓與人視為所有權人的觀念，后者則要求受讓人不知或不應知讓與人為無處分權人即可。由于前者對受讓人要求過于苛刻，所以各國大多采用后者，我國也如此，通說為“消極觀念說”，司法實踐中采取的也是這種學說。即只有當受讓人不知且非因重大過失而不知讓與人為無權處分時，才能認定其為善意。就不動產而言，“受讓”是指不動產登記的變更。因此不動產受讓人的善意是指在辦理變更登記的過程中，因信賴轉讓人為登記記載的權利人而購買了該不動產。在實踐中，不動產受讓人成立善意，必然要求其在交易之前查閱登記薄，了解登記薄上所記載的權利狀況，并對此產生合理信賴。如果受讓人怠于查閱，則推定其不構成善意。

對受讓人是否善意如何認定，在通常情況下，采推定善意的方法，即推定受讓人的善意，而由主張其為惡意的人提出證明，負舉證責任［7］。但由于善意只是受讓人受讓財產時的一種心理狀況，這種心理狀況往往難為局外人所知曉，因而，為兼顧原權利人利益，該善意也可以被反證所推翻。具體有如下排除方式:一是受讓人事先明知登記記載的錯誤。例如:對于錯誤登記的發生，受讓人本身亦是參與者;受讓人與讓與人關系密切，有惡意串通可能。二是登記薄中存在異議登記的記載。在不動產處分中，如果真實權利人對登記權利真實性提出異議，登記機關將該異議記載于登記薄上，第三人據此至少應該知道該房屋存在權利瑕疵的可能，此時，如果第三人仍然與登記權利人進行產權交易，則推定第三人不構成善意［8］。

善意的判斷時點，是指確定受讓人是否善意的具體時期。不動產物權的公示方法是登記，善意的認定時點是登記之時。即在不動產處分中，確定受讓人是否善意，應以辦理產權變更登記之時或之前為標準，至于其后受讓人是否知曉真實情況，不影響善意取得的成立。

(五)轉讓的不動產須已經完成過戶登記

根據《物權法》第106條的規定，不動產善意取得的構成必須以公示方法的完成為要件，即依照法律規定應當登記的已經完成過戶登記。例如，甲通過欺詐手段將他人的房屋過戶登記在自己名下，然后將該房屋轉讓給乙，不知內情的乙因為相信登記而與其完成了這一交易，支付了價款并辦理完畢了登記過戶手續。在此種情況下，就可能適用善意取得制度。如果雙方僅達成了轉讓的合意，只是支付了價款甚至已經交付了房屋，還沒有辦理登記手續，則只產生債的關系，不發生善意取得［9］，權利人得及時阻止其交易。

之所以要以辦理完畢登記過戶作為不動產善意取得的構成要件，是因為不動產物權以登記為公示要件，必須辦理了登記之后，才能發生所有權的轉移。在沒有辦理登記的情況下，無權處分人將房產出賣，買受人占有房屋之后，如果能夠即時取得所有權，就會將真正權利人可以通過異議登記或其他制度主張自己權利的機會全部抹殺了，不利于真正權利人的保護。并且如果不需要辦理登記就可以取得產權，就會與公示原則發生矛盾，引發產權關系的混亂。例如，實踐中大量存在的一房數賣問題。

結合我國目前的現狀，應當登記的不動產包括:一是城市的房屋。在我國，城市的房屋依法應當辦理登記。因此，房屋的買賣只有在受讓人與轉讓人辦理登記之日起才能適用善意取得，僅僅實際交付房屋，并不能夠產生善意取得的后果。二是應當辦理登記的不動產權利。依照我國法律規定，建設用地使用權的出讓、轉讓應當辦理登記，因此，對這些依法辦理登記的不動產權利，只有在辦理登記完畢之后，才可能發生善意取得的問題。需要指出的是，辦理完畢登記不能理解成單純的交付憑證。根據《物權法》的規定，即使交付了權利憑證，如果沒有辦理登記，仍未完成法定的物權公示程序，不發生善意取得的效果。

［1］江平．民法學［M］．北京:中國政法大學出版社，2007:362．

［2］梁慧星，陳華彬．物權法(第三版)［M］．北京:法律出版社，2005:215－216．

［3］王利明．不動產善意取得的構成要件研究［J］．政治與法律，2008，(10)．

［4］王洪亮．論登記公信力的相對化［J］．比較法研究，2009，(5)．

［5］程嘯．不動產登記薄推定力之研究［J］．法學研究，2010，(3)．

［6］王利明．物權法研究(修訂版)(上卷)［M］．北京:中國人民大學出版社，2007:446．

［7］呂伯濤．適用物權法重大疑難問題研究［M］．北京:人民法院出版社，2008:145－146．

［8］程嘯．論不動產善意取得之構成要件——《中華人民共和國物權法》第106 條釋義［J］．法商研究，2010，(5)。

［9］崔建遠．物權法［M］．北京:中國人民大學出版社，2009:89．

On Essential Elements of Acquisition in Good Faith about Real Estate

LIU Chun-xia

Compare with the foreign legislation，real property acquired in good faith is the expansionary application of the“Property Law”for good faith acquisition system．The value foundation and theory basis of good faith acquisition system is a starting point of bona fide acquisition of real estate，so it has practical significance to analyze the constitutive requirements of the Acquistion of Real Estate in Good Faith．

Textile bona;Real property;Public announcements and public trust;Disposal without legal right

DF521

A

1008－7966(2011)06－0074－03

2011－09－10

劉春霞(1976－)，女，黑龍江哈爾濱人，講師。

［責任編輯:劉 慶］