論房屋承租人優先購買權行使條件的限制與擴充

唐珍珍，楊 潔

(廣西大學 法學院，南寧 530004)

論房屋承租人優先購買權行使條件的限制與擴充

唐珍珍，楊 潔

(廣西大學 法學院，南寧 530004)

房屋優先購買權的行使條件是承租人行使優先購買權的必備前提，我國相關法律對于行使條件應如何適用的規定過于籠統和原則，缺乏可操作性。應在兼顧承租人與出租人雙方利益的基礎上，運用限制解釋和擴充解釋的方法重新審視行使條件，明確房屋優先購買權必須以合法租賃關系為前提、讓利方式下不適用同等條件、未約定排除優先購買權行使三個限制條件，以及“承租人”可包括特殊關系人;出賣限于有償，但有償不限于現金支付兩個擴充解釋，以完善房屋承租人優先購買權行使條件的適用。

優先購買權;行使條件;限制;擴充

房屋優先購買權的行使，是優先購買權制度的核心內容，也是實現制度的目的、貫徹立法政策的關鍵性環節。為了正確行使該種權利，并在受到侵犯時能夠獲得法律保護，有必要明確承租人優先購買權的行使條件。我國相關法律僅僅是簡單羅列了優先購買權的行使條件，但對于這些行使條件應如何解釋與適用卻缺乏明細，不僅使得司法實踐中的操作缺乏靈活性，而且會嚴重損害當事人的利益。筆者認為，站在文義解釋的視角，針對不同行使條件提出限制或擴張的解釋，明確其適用的規則與范圍，對于房屋承租人優先購買權制度的完善是不可或缺的。

一、行使房屋優先購買權必為限制性解釋的三個條件

權利之行使，應依權利人的自由意思，原則上應不受干涉;但權利的行使必然要受到一定的限制，房屋承租人優先購買權也不例外。房屋優先購買權本質上是法律對出租人處分權的限制，是以犧牲出租人的利益為代價，對出租人當然是一種負擔。所以法律必須嚴格限制優先購買權的行使條件，保證房屋優先購買權在行使的同時能夠平衡出租人的利益，方能確保優先購買權的有效運行。以下三個條件為行使優先購買權的必備前提條件，在任何情形下不得放寬與擴充，必為限制性條件。

(一)存在合法有效的房屋租賃合同

1．當事人之間存在合法有效的租賃關系

出租人與承租人之間的租賃法律關系是承租人優先購買權賴以產生的基礎和前提，倘若該基礎法律關系無效或者是未成立，則會導致優先購買權無法產生。因此，考慮到優先購買權是從該租賃合同這一基礎關系中派生出來的，優先購買權的行使，必然要求出租人與承租人之間存在合法有效的房屋租賃關系。有學者提出，優先購買權的成立不受其基礎法律關系效力的影響，承租人基于占有租賃房屋的事實仍享有優先購買權［1］。此觀點是錯誤的，如果基礎合同未成立，優先購買權根本尚未產生，承租人無行使之依據;如果合同被認定為無效或被撤銷，雙方之間的法律關系應當是回復到合同訂立前的狀態，此時承租人負有將房屋交還給出租人的義務，承租人對房屋的占有由于缺乏法律依據而形成一種無權占有，而無權占有則不可能成為優先購買權產生的合法基礎。

2．轉租時必須兩個租賃合同均合法有效

既然承租人行優先購買權必須以合法有效的租賃合同為前提條件，那么在轉租時優先購買權的行使也應當建立在兩個合法有效的租賃合同基礎之上。所謂轉租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關系。在我國，出租人是否同意轉租為標準將轉租區分為合法轉租與非法轉租兩種形式。

我們知道，在轉租關系中，存在兩個租賃合同:前一個是出租人與承租人之間的合同，為本租;后一個是承租人與次承租人之間的合同，為轉租。只有在兩個租賃合同均合法有效的前提下，方能于轉租時產生優先購買權。因為:

(1)正如筆者下文所論述，轉租時的優先購買權是產生于本租合同，并通過轉租合同移轉于次承租人。如果轉租合同的效力有瑕疵，次承租人自然不能繼續依法占有并使用房屋，失去了占有使用房屋這一與優先購買權相聯系的紐帶，當然也就喪失了優先購買權。

(2)《合同法》第224條第二款規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。據此，出租人可以隨時解除其與承租人的租賃合同，那么轉租合同因缺乏繼續履行的基礎而隨之解除。此時，優先購買權產生的基礎法律關系都已喪失，次承租人更無法享有優先購買權。

(二)“讓利”情形下不適用同等條件

在實際的交易中會出現兩種情況:一是以合理的讓利方式出售房屋;一是以市價出售房屋。關鍵在于第一種情況下，出賣考慮的不僅是出賣的價格，更重要的是受讓人的身份，當出賣人基于友情、親情而讓利，承租人若主張以此價格購買則屬不合理。

《解釋》［2］第24條規定，出租人將房屋出賣給近親屬，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持。這主要是考慮到親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同［3］。那近親屬之外的親屬和朋友，或許他們之間的親情和友誼比近親屬來得更親密;又或者受讓人提供的是某種機會，如就業、出國深造等，這個時候承租人是否能主張優先購買權?

有人提出，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較為優惠的價格，而這些特殊原因能以金錢計算，則應折合金錢加入價格中;如果不能以金錢計算，那么則應以市場價格確定同等條件［4］。此觀點有一定道理，但筆者認為:

首先，出租人與第三人之間有“人情”或“個人好惡”的純粹的個人喜好關系，這些因素并是不能以經濟利益進行衡量的，故不能計算在“同等條件”內，情誼是不能以市價來代替的。如果強行要折算為金錢，在法律上難以操作，對出租人也過于苛刻。

其次，出租人與第三人之間有特殊經濟利益包含在交易價格內，如為出租人提供就業、出國深造等機會，或者將珍貴物品(字畫、古董)贈送給出租人作為交易條件，無論是以低于市場價格或高于市場價格成交，承租人都不具有同等條件的基礎，畢竟這些特殊的機遇對出租人將來所能帶來的利益在目前是無法預算得到的。當然筆者并不是絕對否定承租人的優先購買權，在上述兩種情況中，若承租人愿意以市價甚至高于市價或其他更為優惠的條件購買，出租人是享有選擇權的，其可以決定是否接受承租人開出的條件，只是承租人不得以支付市價或高于市價來主張優先購買權。

(三)未約定排除優先購買權適用

1．應當允許當事人以合意排除優先購買權適用

《解釋》將承租人的優先購買權定性為強制締約請求權予以保護，所以對《合同法》第230條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”，應當理解為承租人的法定優先締約權，系債權。關鍵是我國《合同法》該條所規定的承租人優先購買權這一法定權利是否可以通過當事人之間的約定予以排除?筆者認為是可以的，即如果出租人與承租人事先約定排除優先購買權適用，則出租人出賣房屋時，承租人不得再主張優先購買權。

合同法作為私法的重要組成部分，當然尊崇意思自治原則。于出租人方面，出租人在出租房屋時，有權依據自己的意思選擇承租人，也有權對出租房屋的條件作出限制，以放棄優先購買權作為選擇承租人的基礎，便是出租人自由選擇的結果;于承租人方面，承租人作為優先購買權權利的享有者，自然能夠對自身擁有的權利進行處分或拋棄，如果承租人不愿意放棄優先購買權，當然可以另尋他房。況且，優先購買權本質上是法律對出租人處分權的限制，對出租人而言無疑是一種負擔。為體現公平和對出租人利益的照顧，應當允許出租人與承租人于訂立租賃合同時，在自愿平等協商的基礎上約定排除優先購買權的適用，即允許承租人事先拋棄優先購買權。對此，應當于《合同法》第230條附上“但當事人之間另有約定的除外”。

有學者對此提出質疑:目前，房屋在中國屬于稀缺資源，一旦允許當事人以合意排除優先購買權，必然會出現出租人事先要求承租人放棄優先購買權，而承租人因不愿意放棄導致最終找不到房源，從而被迫接受出租人條件的現象，那么此時的合意就會嚴重破壞當初的立法目的。對此，筆者認為:首先，現代的城市，放眼望去，周圍都是高樓大廈，房屋并不是稀缺資源。稀缺是指這樣一個狀態:相對于需求，物品總是有限的，即使支付高昂價金也難以獲取。然而在中國并不存在有錢買不到房子的事情，只要有資本，豪華裝修、價格不菲的房屋唾手可得，

真正稀缺的是價格低廉的房屋。其次，在中國，出現的是“窮人”手中沒有房，“富人”手里幾套房的國情。“富人”的房屋除了自住，剩下的要么出賣要么出租，無形中為承租人提供了大量房源。在生活中，租賃信息散見于各式各樣的房屋中介廣告、網絡信息以及招貼，只要在屏幕上點擊“房屋租賃”，成千上萬條房屋出租信息就像滔滔江水涌現眼前，也未曾出現租賃房源匱乏的情況。尤其是在物業稅被炒得沸沸揚揚的今天，更大程度地刺激了房地產買賣和房屋租賃市場;面臨物業稅即將出臺的壓力，“富人”則更為迫切要將手中房屋出售或通過出租來減輕物業稅的負擔，房屋租賃行情在市場上只會越來越活躍和興旺，甚至會出現租賃房源供大大過于求的現象。隨著承租人在租賃市場上選擇范圍的不斷擴大，如果出租人仍然堅持要求承租人放棄優先購買權，則可能面臨房屋租不出去的風險，出租人最終也只能作出讓步。

故一旦承租人與出租人實現將優先購買權“約定化”排除適用，則承租人不得主張行使優先購買權。

2．承租人放棄優先購買權后，次承租人不再享有

既然我們允許當事人通過合意事先拋棄優先購買權，值得探討的是，在合法轉租情形下，倘若出租人與承租人已于前一個租賃合同(本租)中約定排除優先購買權的適用，后一個租賃合同(轉租)中的次承租人還能否享有優先購買權的問題。

筆者認為:首先，次承租人享有優先購買權的基礎源自于出租人與承租人的租賃合同，而不是轉租合同。與優先購買權的享有者相對應的應當是房屋的所有權人，因為只有所有權人方能依法處分房屋，只有出賣房屋才會談到優先購買的問題;而轉租合同的當事人是次承租人與承租人，承租人并不是所有權人，自然不能處分房屋，次承租人亦不可能通過轉租合同本身獲得優先購買權。

其次，在轉租合同中，雖然承租人并未退出租賃關系并且為次承租人的行為向出租人負責，但是整個租賃合同中最基礎最核心的權利義務關系——對房屋的占有和使用的權利以及交付租金的義務，已經通過轉租合同移轉于次承租人身上。而實際占有并使用租賃物，是承租人與優先購買權相聯系的紐帶，少了這個紐帶，承租人就失去了與優先購買權的聯系［5］。此時，只有次承租人實際占有并使用租賃物，從而形成對租賃房屋的依賴關系。因此，承租人的優先購買權已經隨著對房屋占有使用權的轉移而轉移，轉由次承租人享有。那么，在出租人與承租人已于原租賃合同中約定排除優先購買權的情形下，由于原租賃合同中的優先購買權已經喪失，無法通過轉租合同轉移給次承租人，故次承租人也不應當享有優先購買權。

二、行使優先購買權可為擴充的解釋

在對以上三個行使條件做限制性解釋的同時，可以看到，三個限制條件實際上是向出租人的利益天平傾斜，而忽略了承租人的利益。事實上過多的局限會造成承租人行使優先購買權的阻礙，也不利于優先購買權的行使，故對于部分條件我們可以適當地作出擴充性的解釋，進而保證權利行使過程中對雙方利益的兼顧。

(一)特殊關系人可視為“承租人”

《合同法》第234條之規定:“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”。《解釋》第18條規定:“承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃關系期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予以支持。”在此，筆者將與承租人生前共同居住以及與承租人生前承租房屋從事經營活動的共同經營人或合伙人稱為“特殊關系人”。

立法明確規定了這些特殊關系人在承租人死亡的情況下，有權請求按照原租賃合同繼續租賃該房屋，那么這些特殊關系人能否享有優先購買權?筆者認為，在承租人死后，特殊關系人取得了請求繼續履行原租賃合同的權利，其取代了承租人在原租賃合同的法律地位。盡管合同所表明的當事人仍然是承租人，但現實中已由特殊關系人實際占有并使用該房屋，租賃合同的基礎權利義務關系已經完全轉移到特殊關系人身上，此時特殊關系人便是實際租賃合同的承租人，當然具有優先購買權。

(二)出賣限于有償，但有償不限于現金支付

根據《合同法》第130條對買賣合同所作的定義，“出賣”是指出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款。即買受人是以支付價款(有償)為條件取得房屋所有權，因此，在有償交易活動外的其他涉及房屋所有權的轉讓的行為，均不在“出賣”之列。如贈與、遺贈、繼承均系基于一定的身份關系而產生的財產權屬變動，且受讓方是無償取得所有權，當然不屬于“房屋出賣”的范疇，承租人不得主張優先購買權。

但目前某些地方政府為了規范和加強對房地產權屬變動的登記管理，在一些地方性法規中規定了不少視為出售或轉讓的情形。例如，《南京市房地產交易管理辦法》第12條［6］:“房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與或下列方式將其房屋所有權、土地使用權轉移給他人的行為:(一)以房地產投資、入股的;(二)以土地使用權投資，與他人聯合開發房地產，使房地產權屬發生轉移的;(三)因房地產權利人合并房地產權屬隨之轉移的;(四)以房地產抵償債務的;(五)以產權調換方式安置被拆遷人房屋的;(六)按房改規定或優惠政策售房及準予再轉讓的;(七)法律、法規規定的其他情形。”《北京市房屋買賣管理暫行規定》第2條［7］:“本規定所稱房屋買賣是指房屋的有償轉讓、房屋產權的交換、以房屋作價投資、以自有房屋作價與他人合作擴建、改建房屋等。”顯然，上述規定對于“出賣”采取了較為寬泛的解釋。

一方交付標的物，一方支付價金，是出賣的常態。但是，在一些特殊的情況下，正如上述地方性法規所列舉視為出賣的情形，第三人取得房屋的對價并不是支付價金，而是物或者是投資收益、股權。此時承租人能否行使優先購買權，不應當全盤否定，我們可以區別不同的情況，對“出賣”采取較為寬泛的解釋。

第一，在以房屋所有權作價投資、入股時，對出租人而言，如果房屋作為實物資本且不得為價金所替代，那么承租人不應當享有優先購買權，因為此時房屋已成為出租人與第三人投資、入股協議中的特定物，而出租人轉移房屋所有權的目的不在于獲得房屋的價金，而是取得投資收益、股權等其他目的，承租人并不能提供“同等條件”以優先購買;如果房屋可以被價金所替代，從而以替代的金錢完成投資、入股的給付，此時房屋所體現的只是財產交易中的交換價值，而不是使用價值，承租人可以享有優先購買權。

第二，在企業收購、合并、分立而使房屋所有權轉移的場合，承租人不應當享有優先購買權。收購、合并與分立被認為是現代企業強化競爭能力、擴大生產經營規模以及分擔市場風險的重要手段和方式，是一種典型的商業行為，區別于一般市場買賣行為。如果賦予承租人優先購買權，則意味著在收購、合并、分立情況下，出租人必須變賣自己的房屋，這似乎有些強人所難;況且房屋作為具有長期廣闊增值空間的實物資本，可能對企業在收購、合并、分立后的經營與發展而言意義重大，這是價金所無法比擬的。

第三，在包括房屋產權置換等形式在內的互易場合，因出租人是為了獲取所易物的特殊使用價值，對此應區分特定物與種類物:如果出租人之目的在于獲得第三人之房屋、名貴字畫、古董等特定物，此時由于第三人所提供的交換物具有獨立特征且無法被其他物所替代(以第三人提供的房屋為例，就其面積、坐向、樓層、小區環境等綜合情況衡量，無疑是獨一無二的，不會存在可以替代的“同等條件”)，則承租人不能行使優先購買權。如果第三人提供的是能夠輕易從市場上獲取具有替代性的種類物，而且那么只要承租人能夠提供同樣內容的給付，則仍然可以行使優先購買權。

三、結語

上文中筆者利用文義解釋的方法，針對部分行使條件作出擴線或限縮性解釋，總結出房屋優先購買權必須以合法租賃關系為前提、讓利方式下不適用同等條件、未約定排除優先購買權行使三個限制條件，以及“承租人”可包括特殊關系人、出賣出價限于有償，但有償不限于現金支付兩個擴充解釋。然而房屋承租人優先購買權的行使一直以來都是一個疑難且復雜的問題，其不僅涉及優先購買權的行使前提、行使主體、行使時間、行使條件，還包含在這些行使的要件中所產生的權利沖突以及協調方法。筆者對房屋承租人優先購買權的看法還很粗淺。要想使房屋承租人優先購買權在實際生活中發揮更大的效用，還有很多工作要做。但筆者相信，通過大家的努力，房承租人優先購買權一定會在我們國家構建和諧社會的大環境中發揮自己的長處。

［1］賈繼華．房屋承租人優先購買權研究［D］．安徽大學，2010．

［2］關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋［EB/OL］．最高人民法院網，［2010－02－ 10］http://www．court．gov．cn/qwfb/sfjs/201002/t20100210_1062．htm．

［3］最高人民法院民一庭負責人．解讀《審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》［EB/OL］．中外商裁判網，［2009－10－01］http://www．zwmscp．com/list．asp?Unid=9571．

［4］王利明．物權法論［M］．北京:中國政法大學出版社，1998:788．

［5］易軍，寧紅麗．合同法分則制度研究［M］．北京:人民法院出版社，2003:201．

［6］南京市房地產交易管理辦法［EB/OL］．［1998－09－21］http://www．people．com．cn/item/flfgk/dffg/1998/C242054199801．html．

［7］北京市房屋買賣管理暫行規定［EB/OL］．［1998－09－15］http://www．people．com．cn/item/flfgk/dffg/1988/A122503198801．

The Limited and Expanded Explanation of the Conditions of Implementation of the House Lessee’s Purchase Priority

TANG Zhen-zhen，YANG Jie

The conditions of implementation of the house lessee’purchase priority is essential premise of the implementation of the house lessee’purchase priori，but correlational law regarding the condition of the house lessee’s purchase priority in our country is too general and principle，which lacks the feasibility．This article gives dual attention to both sides benefit of the tenant and the lesser，using the method of limit explained and expand the explanation to carefully examine the condition．In order to amend the house lessee’s purchase priority，suggest three limited conditions that the house lessee’s purchase priority have to take legal contract of tenancy as premise，discount sale is not suitable to the same level condition，has not agreed the elimination of the house lessee’s purchase priority beforehand and two expanded explanation that special relationship persons can be contained as tenant and sale is restricted in paid，but paid is not restricted in the cash payment．

the house lessee’purchase priority;limit;expand

DF521

A

1008－7966(2011)06－0091－04

2011－09－10

唐珍珍(1986－)，女，廣西河池人，2009級民商法學專業碩士研究生;楊潔(1968－)，女，廣西南寧人，副教授，主要從事民商法研究。

［責任編輯:劉曉慧］