新會計準則對房地產行業盈余管理行為的影響

□文/高冉冉 于明泉

新會計準則對房地產行業盈余管理行為的影響

□文/高冉冉 于明泉

本文分析我國房地產行業盈余管理現狀，闡述新會計準則的變化對房地產行業盈余管理行為的影響，期望對房地產行業盈余管理行為分析能起到一定的借鑒作用。

新會計準則；盈余管理；房地產行業

房地產行業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，適時分析房地產行業的盈余管理現狀以及新準則對房地產行業盈余管理行為的影響顯得十分必要與重要。

一、我國房地產行業盈余管理現狀

（一）房地產公司的特點。房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期長、供應鏈長、地域性強的特點。中國上市房地產公司具有十分明顯的區別于一般行業公司的特殊之處。

1、房地產公司的銷售收入主要來自于房屋的預售收入，并通過“預收賬款”科目進行結轉。我國1994年確立的房地產預售制度是一直以來房地產公司獲得開發資金以及進行資金周轉的最重要渠道之一，同時該制度也為房地產公司進行盈余管理創造了機會：一方面為了達到少繳納或者推遲繳納企業所得稅的目的，房地產公司通常將收到的房屋預售款記入“預收賬款”科目并想方設法拖延將該科目的資金結轉為銷售收入的時間；房地產公司利用同時開發多個樓盤的機會，積累大量的開發成本和相關費用來減少賬面利潤；另一方面上市房地產公司利用預收賬款作為利潤的“蓄水池”，通過該科目進行相應的盈余管理調節來達到應對證券市場監管要求的目的。

2、房地產項目大多數是分期開發的，并且在項目徹底完工后方才結轉銷售收入。縱觀房地產上市公司對外披露的財務會計報告，其項目開發大都會涉及到兩個或兩個以上的會計期間。由于收益的結算只能等到項目徹底完工才能實現，這一特點給予了房地產上市公司進行盈余管理的空間。

（二）房地產行業盈余管理方法與手段。房地產開發公司的財務核算和銷售款項的收回有其自身的特點，同時也給其進行盈余管理提供了一般企業所沒有的條件。

1、通過延遲收入確認的時間以及隱匿收入來進行盈余管理

（1）延遲收入確認時間。新《企業會計準則》對于房地產開發公司商品房銷售收入的確認原則與一般商品銷售收入的確認原則是一致的，即企業已經將房屋所有權上的主要風險和報酬轉移給房屋購買者。我國房地產開發公司一般采用預收款的方式售房，公司在拿到售房款時并不能確認相關的銷售收入，而是要等到房屋竣工驗收完畢、與購房者辦妥相關手續之后才確認相應的銷售收入。實際上，房地產開發公司通常會采取諸如拖延房屋的竣工時間、拖延辦理相關手續等手段來推遲收入的確認時間，這樣就能減少當期銷售收入的確認，進而減少當期稅款的支付，從而達到盈余管理的目的。

（2）隱匿收入。除了開發房屋對外銷售之外，房地產公司還可能會經營諸如將自有的商品房對外出租、承建其他單位的樓盤、將待售商品房出租等業務，而這些業務所得通常會被隱瞞不入賬，從而減少當期的銷售收入、減少當期的應納所得稅額。

2、通過成本費用支出的調節來進行盈余管理

（1）根據需要分配房地產開發成本。我們知道樓盤的開發一般要兩年左右，房地產公司在同一會計期間內經常存在著多期樓盤同時開發的現象，按照《企業會計準則》的要求，當期完工結轉的樓盤的成本應與其銷售收入相配比計入當期損益。而實際上，我國房地產開發公司往往是根據公司自身的需要來任意分配當期完工樓盤應當承擔的成本：如果當前經營業績不夠好需要調高利潤，則會把部分當期完工樓盤應該承擔的成本滾動到未完工的樓盤項目上；相反，如果當前利潤過高需要進行調低處理的話，則會把未完工樓盤的部分成本支出結轉到當期已完工的樓盤項目上。

（2）根據需要進行借款費用的資本化。前面提到房地產開發是典型的資金密集型行業，資金需要量非常龐大，這使得即使是資金雄厚的房地產開發公司也需要通過外部融資渠道來進行融資，所以正常經營的房地產開發公司一般都會有巨額借款。《企業會計準則第17號——借款費用》對借款費用的資本化作出了如下規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的構建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益”。實際上，房地產公司一般都會進行人為的操作來按照公司的需要分配借款費用的資本化金額，從而達到調節具體會計期間的利潤及所需繳納的稅金的目的。

（3）根據需要分配其他成本費用支出。利潤高了，所需繳納的企業所得稅也會隨著增加，為了達到少繳稅金的目的，房地產開發公司經常會將其他的成本費用支出，如房屋開發過程中的公用建筑物成本支出分攤到營業成本中。另外，房地產開發公司不區分所開發房屋的種類，平均分攤成本費用或者是根據公司的需要來分攤成本費用，這么做會導致當期財務報表的盈余數字非常不準確，同時也為公司借此進行盈余管理提供了機會。

二、新企業會計準則對房地產行業盈余管理行為的影響

（一）新準則對房地產行業盈余管理行為的遏制

1、存貨發出計價方法的限制對房地產行業盈余管理行為的遏制。當存貨的市場價格經常波動時，選擇不同的存貨發出計價方法會對當期盈余造成很大的影響。

新的存貨準則取消了存貨發出的后進先出法計價，規定企業只能采用先進先出法、加權平均法（包括移動加權平均法）和個別計價法對發出存貨計價。此外，新的企業所得稅實施細則取消了存貨發出的移動加權平均法，若房地產公司采用移動加權平均法對發出存貨計價，繳稅時就需要進行納稅調整，準則和稅法的這點差異很可能會限制移動加權平均法的使用。在物價持續上漲的今天，后進先出法的“取消”以及移動加權平均法的“限制使用”大大縮小了房地產公司進行盈余管理的空間，有效地遏制了其盈余管理行為。

2、編制合并報表范圍的限制對房地產行業盈余管理行為的遏制。舊準則對企業合并范圍的界定主要是以股權比例作為衡量標準的，即“母公司擁有被投資單位半數以上表決權資本就應將其納入合并范圍”。而新準則明確規定“合并財務報表的合并范圍應當以控制為基礎予以確定”，“母公司應當將其全部子公司納入合并財務報表的合并范圍”。新準則的這一改變使得某些房地產上市公司無法在業績不佳的年份通過收購業績優良公司的股權或者減持業績不佳公司的長期股權投資份額來達到盈余管理的目的。只要是受本公司控制的子公司，包括小規模子公司、業務性質特殊的子公司以及所有者權益為負數的子公司，就應該納入合并范圍。合并財務報表準則這一新變化有效地遏制了房地產上市公司盈余管理行為。

3、其他方面的限制對房地產行業盈余管理行為的遏制。除了以上兩點之外，新企業會計準則對公允價值謹慎應用的規定、對子公司長期股權投資由權益法改為成本法核算的規定、對關聯交易披露嚴格規范的規定等等，這些新的改變都可以在一定程度上遏制房地產公司的盈余管理。

（二）新準則為房地產行業盈余管理行為提供的新空間

1、減值準備使用范圍的增加為房地產行業提供了新的盈余管理空間。新準則增加了應當計提減值準備的資產范圍，在原來的“八項”資產的基礎上增加了生物資產、建造合同資產、金融資產和遞延所得稅資產等，所有這些資產均應當在會計期末判斷其是否存在可能發生減值的跡象，若存在則計提相應的減值準備。準則講解對建造合同減值準備的處理作出了如下解釋，“如果建造合同的預計總成本超過合同總收入，則形成合同預計損失，應提取損失準備，并確認為當期費用。合同完工時，將已提取的損失準備沖減合同費用”。新準則給房地產公司提供了新的盈余管理空間。

2、投資性房地產的公允價值后續計量為房地產行業提供了新的盈余管理空間。已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權及已出租的建筑物都屬于投資性房地產。第十條規定“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量”。結合我國房地產市場的發展現狀，房地產開發公司一般都能從公開市場上取得相關投資性房地產的公允價值，再加上由于我國經濟的飛速發展，房地產價格一直在飆升，這使得按照歷史成本計價作為固定資產核算的房地產在轉化為采用公允價值計價的投資性房地產之后，其價值會增幅很大。

公允價值計量模式下不再計提折舊大大增加了房地產開發公司的盈利。《投資性房地產準則》第十一條規定“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益”。而在新準則實施之前，這部分投資性房地產是作為固定資產進行核算的，是需要計提折舊和資產減值準備的。因此，新準則引入公允價值對投資性房地產進行后續計量會大幅增加房地產開發公司的利潤，同時也為其進行盈余管理提供了更大的空間。當公司需要調高利潤時，通過在市場上尋找確鑿的公允價值證據改用公允價值計量原有的成本模式下的投資性房地產能大幅度提高公司的利潤，從而會大大改善那些實際上經營業績很差的公司的對外報告業績，進而使其避免被特別處理。

值得注意的是，房地產開發公司只能選用一種模式對投資性房地產進行計量，一旦選用公允價值計量模式就不能再轉回成本計量模式。《投資性房地產準則》第十一條規定“成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理”，需要追溯調整以前年度損益。在目前物價日益攀升的情況下，這種轉化導致的追溯調整會在很大程度上增加房地產公司當期的報告盈余。

3、借款費用資本化范圍的擴大為房地產行業提供了新的盈余管理空間。借款費用資本化范圍的擴大表現在兩個方面：一是擴大了資本化的借款種類：除了專門借款之外，符合資本化條件的一般借款的費用也可以資本化。我們知道，房地產公司開發的樓盤，無論是要出售的存貨還是要出租的投資性房地產，其開發時間都是相當長的，其借款費用（無論是一般借款還是專門借款）都符合資本化條件；二是增加了借款費用資本化的對象存貨，《企業會計準則第17號——借款費用》第四條明確規定“符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的構建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產”。我們都知道，房地產公司開發的對外出售的樓盤存貨在其整個公司資產中占據相當大的比重，存貨這一借款對象的增加，使得房地產開發公司可以資本化的對象大大增加。房地產開發屬于資金密集型行業，即使資金雄厚的公司也需要占用很多的借款來維持正常的經營，因此借款費用對損益的影響非常大。借款費用準則資本化借款種類的增加和資本化對象的增加，都為房地產上市公司進行盈余管理提供了很大的空間。

總之，新準則的出臺，在一定程度上的確限制了房地產上市公司的盈余管理行為，但同時也提供了新的盈余管理空間。會計準則本身畢竟只是生產會計信息的技術規范，無法從根本上消除企業的盈余管理。隨著中國資本市場的日益完善，房地產上市公司盈余管理同企業會計準則之間的相互博弈會愈演愈烈，盈余管理的手段也會愈來愈詭異、愈來愈難以識別。因此，客觀上也就要求我國企業會計準則的制定在向國際會計準則靠攏的同時，要具有一定的相對前瞻性和控制性，從而達到合理化配置資源的最終目的。

[1]勇小芹.基于新會計準則的上市公司盈余管理分析[J].市場論壇，2010.1.

[2]任秀梅，趙曉華，任亮.新會計準則對上市公司盈余管理影響研究 [J].理論觀察，2006.10.5.

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（作者單位：山東財政學院會計學院）