重慶市發展小戶型住宅的建議

□文/劉帝榮

隨著人類文明步伐的前進，社會、經濟、科技和文化等都在迅猛發展，作為最基本生活資料之一的住宅也不例外。從住宅結構的發展歷程顯示，小戶型住宅物業在住宅結構中已經慢慢形成并高速發展，但在其發展過程中也帶來了很多問題，本文對重慶市小戶型住宅進行對策研究，期望對重慶市小戶型住宅問題的解決有所裨益。

一、小戶型住宅理論研究

對于小戶型住宅的概念，狹義的認為，套內面積60～70m2以下的，具有廚、衛、宿功能的一居室，包括超小型的酒店式公寓或單身公寓；廣義的認為，總面積相對于市場主流戶型較小的精巧戶型或稱作標準戶型，其面積雖小，但居住功能和大戶型相比，不應該有太大的差異，這就要求精致地規劃面積，巧妙地設計戶型，其面積的取舍點盡量在既保證功能完善又能達到最少浪費。

對于小戶型住宅的概念，目前業內沒有一個統一的共識，根據“國六條”的戶型政策，一般把平面緊湊、居住空間較小的精巧戶型或建筑面積小于90m2的戶型統稱為小戶型。

二、小戶型住宅特征分析

1、投資回報率高。小戶型住宅的客戶基本上可以分為兩大類，即投資型和自住型。對于前者，最關心的就是投資回報率，由于小戶型住宅可以用相對低的投入來獲得相對高的回報，往往受到投資者的青睞。對于后者，小戶型只是一個過渡性產品，總價低，相對風險要小一些。

2、相對的價格優勢。與普通商品相比，房地產價格高昂，無論是買房滿足自住需要還是作為個人資金尋求資本增值的投資，對個人而言都有一定程度的市場進入障礙。但在房地產市場當中，不同類型的產品在價格上又因單價、地段、面積等因素存在著單套總價格的較大差異。而小戶型住宅就因其面積較小，具有了單套總價格較低的相對價格優勢。

3、使用功能、配套設施完備。小戶型住宅滿足了“麻雀雖小，五臟俱全”的使用要求，即兼用性和多功能性，重慶市大部分小戶型都有比較完備的配套，如大型超市、運動場所、醫療、餐飲和服務設施等。

三、重慶發展小戶型住宅中的障礙

1、開發企業變相抵制國家政策。小戶型住宅的建造成本普遍比大戶型住宅高，利潤空間比大戶型住宅小；相對于小戶型而言，大戶型更容易做出高質量高品位，另外，大戶型產品多定位為高收入家庭，價格提升的空間較大。因此，對開發企業而言，小戶型住宅本高利小，而大戶型住宅高房價，可以獲得更高的利潤，所以就產生了投資心態復雜的現象，如何既能符合國家的“90/70”，又能獲得更大的經濟效益成為當前開發企業考慮的重點。

2、小戶型住宅設計方面的問題。首先，由于設計理念的局限性，小戶型住宅在戶型、采光、管道上都有缺陷。小戶型住宅中有不少三角形、斜邊形、不規則多邊形的怪異套型，且只有單面采光，一旦分隔，便形成暗室暗間；其次，重慶市小戶型住宅的戶型組合方式差，得房率低，重慶市小戶型住宅的戶型組合多采用內走廊式，內走道的兩邊滿布置住宅，這容易造成黑走道；據調查，小戶型住宅的得房率普遍低于常規住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%。

3、小戶型住宅物業管理方面的缺陷。小戶型住宅的客戶具有不同于普通住宅客戶的特征，由于大量投資客戶和過渡客戶的存在，使得小戶型住宅的居住人群流動性大；對于同等規模的小區而言，純小戶型住宅小區的戶型會比普通戶型多很多，小戶型住宅換手率高、出租率高，居住人員不穩定、成分復雜，加大了物業管理的難度；還有一些項目大、小戶型均有，人群層次參差不齊，也為物業管理帶來一定的難度。

4、缺乏專門的小戶型住宅設計規范。小戶型住宅是介于普通住宅和單身宿舍之間的一種居住類型，所使用的國家設計規范不明確。若使用《住宅設計規范》，則對小戶型的要求過高，事實上小戶型住宅的采光、通風指標達不到國家規范的要求。若以宿舍的規范來適用之，則明顯降低了居住標準，不適合當代青年白領追求舒適的生活方式。

四、重慶市發展小戶型住宅對策建議

1、引導開發企業創新理念。隨著重慶市房地產市場的高速發展，面對市場競爭的壓力，開發企業應該創新開發理念，從目標顧客群出發，分析他們的生活習慣和價值取向，從適應他們生活方式的角度去設計開發主題，將提升特定階層消費者的生活環境和質量作為企業的開發理念。主要抓好以下幾個方面：加深開發企業對小戶型住宅的認識；規范開發企業對小戶型住宅產品精確定位；引導開發企業開發大小戶型相結合的住宅小區；加強開發企業對小戶型住宅的軟件設施建設；引導開發企業開發多樣化的小戶型住宅。

2、加強小戶型住宅設計的優化與創新。要提升小戶型住宅產品的品質和適用性，應該抓住關鍵因素，通過對這些關鍵因素的優化設計，達到“克服面積局限、優化戶型、節能省地”的根本目標。即使面積小，只要通過精細化的設計和優化，一樣能夠創造出高品質的居住空間。針對小戶型住宅的優化主要掌握以下關鍵因素：合理地減少公攤面積；充分考慮好朝向和自然通風條件；功能分區要合理，減少交通面積；要有節能省地的理念；靈活可變的室內功能空間；良好的室內環境和裝修格調；要有可持續發展的理念。

3、提高小戶型住宅物業管理水平。專業化物業管理的形成及其對小戶型住宅開發過程的參與，使得小戶型住宅開發與物業使用得到有機的結合，便于房屋及其附屬設備設施提高其壽命期內的功能、質量和降低綜合成本，從而延長其壽命，達到保值增值。

（1）維修的及時性。首先，定期對公共照明燈、防盜網、電梯等公共設備設施進行日常維護與檢查，防患于未然，減少故障發生率；其次，設立24小時報修電話，保證報修后，維修人員能在十分鐘內及時上門服務。

（2）維修的質量。應該針對小區的服務設施的特點，培養專業的維修隊伍，達到持證上崗，定期對維修專業人員進行培訓，不斷更新員工的專業知識，提高業務素質，使其能在小區內部設施出現故障時，能夠很好地進行維修，并且保證維修質量。

（3）員工服務態度和與業主的溝通。加強物業管理員工與業主之間的信息溝通，強調“微笑服務”，積極培養員工的應變能力和溝通能力；培養員工的服務意愿，善待、關心業主，真正做到“業主想到的我們要想到，業主沒想到的我們也要想到，業主想到的和沒想到的，只要我們能做到的都要去盡最大努力，盡心為業主著想，盡力讓業主滿意”。

4、明確小戶型住宅設計規范細則。由于小戶型住宅是介于普通住宅和單身宿舍之間的一種居住類型，而現今重慶市住宅使用的規范是《住宅設計規范》，里面并沒有對小戶型住宅這種居住類型做出明確的規范，所以就導致了小戶型住宅在建設過程中，沒有明確的規范所依，往往會與原有的規范標準有矛盾。

重慶市地方主管部門應結合當地小戶型住宅市場情況，在不違背國家《住宅設計規范》的基礎下，提出適合重慶市城市經濟發展的《小戶型住宅設計規范細則》，為重慶市小戶型住宅的發展提供明確的方向，使得小戶型住宅更好地發揮其作用，從而規范重慶市房地產市場。

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