重慶老年住宅投資風險及對策

□文/張雪芹

一、重慶老齡化的趨勢及對社會的影響

（一）重慶老齡化趨勢。根據國際上通用的標準，當一個國家65歲以上的人數占國家總人數的7%或60歲以上的人數占總人數的10%以上時，即標志該國家進入老齡化社會。近年來，中國成為世界上老年人口最多的國家，老齡化漸漸成為中國人口發展的一個趨勢，也成為重慶人口發展的一個趨勢。截至2009年，重慶常住人口2，859萬人，其中65歲及以上的人口有325.35萬人，約占總人數的11.4%，表明重慶已成為老齡化的城市，且人口出生率比2008年降低0.2%，死亡率降低0.1%，可見未來幾年重慶老年人口有增加的趨勢。

（二）重慶老齡化對社會經濟的影響。重慶人口老齡化趨勢的加劇，不僅對老年人自身帶來了問題，同時也給社會、政治、經濟和文化等方面也帶來了諸多問題。

1、對重慶養老負擔的影響。我國現處于社會主義初級階段，城市經濟發展水平不高，此外隨著重慶老年人口數量的急劇增加，使重慶成為一個“未富先老”的城市。重慶人口老齡化趨勢的加速，其結果必然是加大了重慶社會養老和醫療服務的壓力，如老年人口的數量增多，勢必導致養老保險費用的增加等，此外，老年人患病的幾率增大，對城市醫療服務體系提出了挑戰。

2、對勞動生產率和經濟增長的影響。重慶人口老齡化速度加快，使勞動適齡人口數量急劇減少，勞動適齡人口逐漸老化，尤其在2025年到2040年之間，是重慶人口老齡化的高峰時期和人口高齡化的高峰時期，低齡人口的數量減少，老齡人口的數量增加，人口老齡化加速，其結果使得重慶成為一個老化程度較高的城市。而勞動適齡人口的數量直接影響城市經濟發展和勞動生產率，到時勞動力人口數量減少，進而使重慶經濟發展緩慢和勞動生產率降低。

3、對老齡產業的影響。重慶人口老齡化速度加快，使老年人的壽命增長，老年人口的數量也不斷增加，老年人對社會的需求將越來越大，將會形成一個競爭性弱，開發潛力較大的老年市場。又由于老年人這一特殊群體的需求特殊性，就要求了老年消費市場的多元化、多層次。老齡產業的發展將會成為重慶經濟發展的一部分，將會為重慶經濟的發展做出自己的貢獻。

4、對消費結構和經濟結構的影響。隨著老年人口的增加，市場為滿足老年人的精神和物質需求，將會不斷的開發老人醫療用品、生活用品、保健用品，以及老年旅游、老年大學等產業，拓寬老年消費市場，尤其是在高齡老齡化階段，老年人口對社會消費需求將明顯增大，因而，人口老齡化很可能對城市的消費結構和經濟結構產生深遠的影響。

5、對稅收、儲蓄及收入的影響。重慶人口老齡化加劇，使得勞動力人口數量減少，而勞動力人口是稅收的主要提供者，進而影響國家稅收收入；老年人口的數量增加，使得老年人口平均撫養費增加，養老負擔系數提高，勞動力人口的養老費用支出大大提高，這樣就降低了銀行儲率；在城市人口結構和就業率不發生變化的情況下，人口老齡化將導致勞動力人口數量減少，受贍養的人口數量增多，稅收、儲蓄減少，這些都將導致生產總值下降，進而影響收入分配。

二、重慶老齡化背景下的老年住宅供需分析

（一）重慶市老年住宅現狀

1、重慶現有的老年機構較少。截至2008年底，重慶市約有養老機構1，255所，床位64，374張。主城區養老機構的入住率接近100%，部分受歡迎的老年公寓存在排隊一年以上才能入住的情況。可見，重慶養老機構遠遠不能滿足重慶老年人的需求，養老住宅的發展空間很大。

2、重慶現有的老年住宅面積普遍偏小，且戶型設計落后。設施功能單一，未完全按照老年住宅施工標準進行建設，不能滿足老年人這一特殊群體的生活功能要求，未體現以人為本的關懷。

3、重慶現有的老年住宅設施落后，且人員素質不高。重慶現有的老年住宅大部分是傳統的福利院、養老院等，其配套服務設施落后，休閑娛樂更為落后，且醫療服務不完善。同時，重慶現有的老年住宅中缺乏大量專業的護理人員，除了要對老年人身體上的照顧，還要對老年人精神上給予關懷。

（二）重慶市老年住宅市場需求量分析。截至2009年，由于社會轉型、政府職能轉變、家庭養老功能逐漸弱化，養老服務業發展嚴重滯后，難以滿足日益壯大的老年人群，特別是迅速增長的“空巢”、高齡和帶病的老年人的醫療需求。根據對老年人養老服務需求情況調查，截至2009年，重慶市60歲以上的老年人有超過3%明確提出要入住養老機構，超過7%的老年人需要養老服務。由此可以測算得出，現有的養老機構遠遠不能滿足重慶老年人的需求。隨著重慶經濟的發展、老年人生活質量的提高，老年人對老年住宅的需求將會逐步提高。

（三）重慶市老年住宅市場供給量分析。截至2008年底，全市有城鄉養老機構1，255所，床位64，374張。其中：城鎮福利院、社會福利中心、老年公寓等203所，床位23，983張（國辦94所，床位13，160張；社會力量辦109所，床位10，823張），但2008年重慶65歲及以上的人口有319.39萬人，僅按5%的老人選擇機構養老計算，全市還有接近15萬張的床位缺口，可見養老床位供求矛盾突出，已遠遠不能滿足老年人的需求，且重慶老齡化趨勢加重，老年人口的數量日益增多，養老機構的不足與老年人需求的增多之間的矛盾將會日益明顯。

三、重慶老年住宅投資風險及對策

（一）政策風險。老年住宅帶有的一定的社會福利性質，因而政府的政策扶持對老年住宅的發展起著至關重要的作用，是房地產商投資開發老年地產首要考慮的因素。一般而言，政府會在土地的取得、貸款政策、稅收等方面給投資者提供一定的優惠條件，投資者獲得政府或多或少的政策扶持和鼓勵，但目前有關老年住宅的支持政策太少，且在實施過程中往往不能落實到位，如老年住宅使用水電氣，仍按照商業住宅收費標準；有關行政事業性收費較難得到減免；相關稅收政策優惠較少等，政府沒有及時采取一些如給予老年住宅建設的專項撥款、稅收優惠和資金援助等措施，在一定程度上制約了老年住宅的發展。

站在開發商的角度，建議開發商應熟悉國家關于老年住宅方面的政策，積極主動地去爭取政府的優惠政策，就建設用地、養老服務設施、財務稅收與費用等方面積極與政府進行洽談，爭取一定數量的資金扶持，減免相關行政費用，降低項目建設中的政策風險。

（二）市場風險。市場的需求直接決定了項目的存活。市場需求量很大時，項目發展的空間就很大，反之，項目發展空間較小，項目存在市場風險。老年地產項目作為一個新興的地產市場，必然面臨新興市場所要面臨的市場風險。家庭養老作為中國最傳統的養老模式，其養老理念在社會生活中牢牢占據統治地位，在很多老年人眼中，把老年住宅和養老院、福利院區分不開，認為去老年住宅居住是一件不光彩的事，在一些子女看來，則是一件不孝順的事。可見，老年住宅尚未被社會真正認可與接受，此外，老年住宅市場化程度較低，尚未形成一套完善的運行管理機制，一定程度上阻礙了養老住宅的發展。

項目開發商應做好項目的市場宣傳工作，加大宣傳力度。積極宣傳項目是以老人為本的建設宗旨，項目建設的目標是為了解決老年人的養老問題，減輕年輕子女的負擔。要破除“只有孤寡老人才入住養老機構”、“送老年人入住老年住宅為不孝者”等陳舊觀念。同時，項目開發者保證項目優質完成，在老年市場逐漸樹立自己的品牌，適應市場的需求，為以后進一步的開發老年住宅做好準備。

（三）經濟風險。老年住宅項目入住人群主要是老年人，因而項目要充分考慮老年人的切身需要和人性化設計，才能受到老年人及其子女的熱捧，才能在市場上站穩腳跟。老年住宅不僅需要一個“無障礙設計”的生活空間，還需要有相應的生活配套設施如醫療配套設施等，其投資額一定高于其他一般的房產項目。項目投資額度較大，資金的回收期就會較長，項目運行管理中的財務管理難度也會加大，項目經濟效益的平衡點就很難把握，使得項目存在一定的經濟風險。

開發商在爭取政府有關費用稅收優惠政策的同時，可向銀行申請低息貸款，差額部分向政府爭取補貼。另外，可以發揮社會力量，建設老年人事業基金，通過慈善會、紅十字會、志愿者協會等慈善機構社會融資渠道籌措一定數量的老年住宅資金。

（四）運營管理和人才風險。入住人群的特殊性使得老年住宅項目開發完成后的運營管理絕不是一般房產項目的物業管理，老年住宅項目的后期運營管理更需要多種專業化項目（如醫療護理、學習娛樂等）的管理。老年人作為主要的入住人群，需要專業的醫療護理和體貼入微的服務，因而老年住宅項目運營管理要求較高，項目運營需要大量素質較高的專業性的護理人員和服務型人員。

建議項目建設時應注重個性化服務理念，體現“以老人為中心”的服務理念，招聘一批具有專業資質的護理人員和素質較高的管理人員，保障提供服務的質量。定期進行員工培訓，不斷提高員工素質，同時，可加強非專業人員的培養工作，加強員工儲備，使得項目建設專業性高，從而形成良好的品牌效應，使項目進入良性循環。

（五）設計和施工風險。老年住宅的建設存在設計和施工風險。項目的設計直接關系著項目建設的功能，從而影響市場需求。老年人這一特殊的群體，對住宅的功能要求自然不同于一般住宅的功能，對住宅功能的要求更加具體化、細節化，且由于老年人在收入水平、家庭觀念、思想觀念、知識水平、生活習慣等方面存在較大差異時，對老年住宅的功能需求就會有所不同，老年住宅的設計就存在多樣性變化的傾向。由于項目投資額較大，項目施工過程中存在資金是否按時到位的風險，存在進度風險、施工安全風險等。

項目設計前，應對老年人對住宅功能的要求進行市場調研，調查對象盡量范圍廣，了解不同層面老年人的多樣需求，避免在住宅使用中出現一些制約性的住宅功能問題，使項目滿足更多老年人的多樣性需求。在項目施工期間，應加強項目成本控制、進度控制和質量控制，進行適當的記錄，保障項目按期并保質保量地完成，以達到項目建設的目標，降低項目的施工風險。

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