房地產調控背景下海南旅游地產發展策略

□文/王曉勃

房地產調控背景下海南旅游地產發展策略

□文/王曉勃

旅游地產是海南經濟發展的助推器，但隨著國家房地產調控政策的不斷深入，如何使海南旅游地產走上一條良性發展之路。本文分析海南旅游地產發展的優勢及存在的問題，并提出對策建議。

房地產調控；旅游地產；海南

隨著國家房地產調控的進一步深入，新“國八條”在各重點調控城市的相繼落地。房地產業發展進入了一個全新的時期，如何進一步轉變發展方式，提升發展質量便成為整個房地產行業亟須解決的關鍵問題。海南作為一個旅游資源豐富并且獨一無二的熱帶島嶼，作為外地購房者首選目標地點之一，其在這種背景下旅游地產的發展就成為了全國旅游地產發展的風向標之一。

廣義的旅游房地產是以休閑度假為目的，直接銷售給旅游者的住宿設施和間接為旅游服務的房地產設施。主要包括：“分時度假”型、“產權酒店”型或常規購房置業型的住宅房地產（第2居所），以及旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產、旅游住宅房地產等形式。狹義的旅游房地產是指以一定的旅游資源、旅游產品、旅游氛圍為依托，以滿足休閑度假或置業投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第2居所的住宅設施。主要包括“分時度假”型、“產權酒店”型或常規購房置業型的住宅房地產（第2居所）。本文所指的旅游地產主要為狹義的旅游地產。

一、海南發展旅游地產的優勢

海南發展旅游地產主要有以下三大支撐點：資源支撐、產業支撐以及需求支撐，這三大支撐點可以確保海南旅游地產健康有序地發展。

1、資源支撐。海南作為中國唯一的熱帶海島度假旅游勝地，擁有得天獨厚的度假氣候條件、良好的自然生態環境、豐富的海島旅游資源。海南島是一塊保持著熱帶自然風貌的處女地，擁有得天獨厚的熱帶旅游資源，集自然風光、民族風情、熱帶溫泉、文化古跡以及珍稀動植物為一體，擁有一批高品位的景點，濱海沙灘、藍色海洋、熱帶雨林、珍禽異獸、黎苗風情構成其獨特的熱帶生態景觀和人文景觀。這里四季無冬，空氣清新，水質純凈，被譽為“一個未受污染的長壽島”。正是這良好的生態環境和獨特的氣候優勢，品質稀缺性和市場全國性成為了海南旅游地產的長期價值所在。

2、產業支撐。隨著2010年初國際旅游島建設獲得國務院審批通過，海南旅游業發展正在迎來一個前所未有的黃金時期，而旅游業的快速發展也將繼續為海南旅游房地產的開發建設提供強有力的支持。同時，國際旅游島戰略的獲批也使得海南島正成為越來越多國內外人士首選的度假和置業的“第二居住地”和“養老基地”。另外，由于海南島旅游地產開發起步較早，因此吸引了一批國內外知名的房地產企業，形成了產業聚集優勢。

3、需求支撐。由于我國國民經濟水平不斷增長，旅游方式已經由傳統的觀光旅游向度假旅游等新興的旅游方式轉變，休閑旅游度假逐漸成為一種時尚，因此源源不斷的消費群體涌入海南。另外，海南本身作為海濱休閑地產的典型代表，更有著其熱帶海島的優勢，故其面對的客戶群不僅限于本地，而是面向全國，乃至全世界的購房者，吸引了很多“候鳥型”的異地置業者。尤其在“國際旅游島”戰略獲批之后，使海南島旅游地產出現了快速發展的趨勢。

二、海南旅游地產發展面臨的問題

1、房地產調控對海南旅游地產發展影響巨大。隨著各地“限購令”的相繼出臺，被譽為“史上最嚴房地產調控政策”的新“國八條”正在發揮著其巨大的影響作用。自2011年2月28日起，海口正式實施限購令；三亞限購令也正在籌劃醞釀中。對于海南旅游地產最為集中的兩個城市而言，此次調控的影響無疑是巨大的。作為外地購房者選擇“第二居所”首選目標的三亞與海口，占據了海南旅游地產市場上絕大多數份額，將受到此次調控的嚴重沖擊。如，在“限購令”實施以來，海口樓市成交受重創，日成交量劇減，3月1～3日分別成交20套、14套和12套。

2、在旅游地產發展過程中對自然資源破壞較大。如，在海南最早開發的東海岸沿線，幾大海灣資源都成為海南旅游度假基地，海灣開發資源也受到大面積的破壞，生態自然資源沒有了，原來的景觀被改變了，從三亞灣到海棠灣再到清水灣、香水灣等海灣再也難看到昔日的風光，原因是開發商在之前的開發過程中僅注意到經濟利益而忽視了對海灣自然資源的保護，將沙灘等公眾資源通過旅游地產項目占為己有。海南國際旅游島總體《規劃綱要》出臺了，但是《規劃綱要》中并沒有把此海灣生態自然保護作為主要條款來規定，新的規劃中只是對天然林保護工程、水土沙化荒漠化作為重點來表述，并沒有提出對海灣資源的保護。

3、開發項目過于雷同，缺乏海南本地特色。海南旅游地產的開發目前還停留在模仿階段。房地產產品主要以常規購房置業型的房地產住宅為主，其風格大都千篇一律，盲目照搬、模仿所謂的羅馬式、西班牙式、巴洛克式、地中海風格、現代風格、后現代風格和現代中式風格，儼然一個“萬國大都會”，就是嚴重缺少“瓊崖式”，缺少海南風格。同時，由于政策法規的不到位，導致旅游房地產開發中的種種不規范現象得不到及時、公正的糾正，妨礙了海南旅游房地產市場特別是分時度假型和產權酒店型旅游房地產市場的良性發展。

三、海南旅游地產發展策略建議

1、協調推進保障性住房和商品住房建設。海南保障性住房建設力度的加大，并不意味著會對商品住房的價格和銷售產生很大影響。海南商品住房主要消費群體在島外，而且隨著市場對建設國際旅游島背景下的海南房地產的看好，島外需求將逐步增加。某種程度上說：只有保障性住房和商品住房這兩條腿協調前進，海南房地產業才能平穩健康發展。

2、注重發展具有鮮明海南特色的房地產業。海南的獨有區位和環境資源不僅是中國少有的，也是世界少有的，因此如何使旅游地產的發展與海南實際情況相結合便成為了規劃者所面臨的一個重要課題，海南可以充分利用國際旅游島所具有的先行先試政策環境，勇于在商業模式上創新，多層次發展。如，進一步開發景區住宅、分時酒店、產權酒店、民俗度假村等。應利用海南的生態環境，多開發和發展養生、療養及運動等項目，提高旅游房地產的品質，吸引更多的消費者。此外，在提高硬件設施的基礎上，還要提高管理和服務水平。海南旅游地產的發展對我國旅游地產的發展具有重要的示范意義。

3、逐步推進海南西部房地產業開發。海南西部地區包括儋州、東方、昌江、澄邁、臨高、樂東等6個市縣和洋浦經濟開發區。雖然在區位、資源和整體發展水平等方面與海口、三亞及東部沿海市縣相比處于相對劣勢，但西部擁有500多公里海岸線資源尚未規劃，且大部分屬于全國少有的西向海岸。同時，由于房價較東部地區低同時又無限購令的影響，對于外地購房者選擇“第二居所”的吸引力還是較大的。西部優質資源主要包括：儋州濱海旅游區，澄邁盈濱半島、太陽灣，臨高縣臨高角、馬裊灣，樂東龍沐灣、龍棲灣、尖峰嶺，昌江棋子灣、霸王嶺，東方高坡嶺等旅游區，具有“山海互補”的特色和優勢，其目標是打造成海南國際旅游島的“黃金海岸”。

4、政府科學規劃，在不影響環境的基礎上進行“低碳”開發。在進行開發時，地產商一般是從自身利益出發，缺乏整體的全局觀念，容易造成盲目開發、過量開發等情況。但是，由于資源環境承載力的限制，勢必會產生一定的矛盾，這時就需要政府出面進行科學規劃，協調發展。此外，項目開發也應與原有自然景觀相協調，以促進旅游業的發展。同時，在開發旅游房地產時，政府和企業應該注意節能環保，項目的選址、規劃、設計和施工以及污水處理系統，都要處理好開發建設和保護環境的關系，發展低碳經濟。只有做到環保與建設共行，才能確保海南旅游地產的可持續發展。

（作者單位：中國人民銀行樂東黎族自治縣支行）

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