加強房地產開發項目管理

□文/郭 凱

房地產項目開發是一個投入資金大、整合資源多、開發周期長、投資回報風險大的投資開發過程。項目開發根本目標是開發適合市場的項目，實現銷售贏利。房地產項目開發內部流程包括資源整合、投資分析、土地決策、價值研判、市場定位、營銷主題、規劃設計、建筑施工、市場推廣、物業管理等十個方面。

按照建設程序，房地產項目分為六個階段：項目建議書階段、可行性研究階段、設計階段、施工準備階段、施工實施階段、竣工驗收及保修階段。屬于施工實施階段的前期工作有：項目建議書和可行性研究的決策階段；確定設計方案、初步設計、技術設計、施工圖設計等設計階段；規劃、消防、質監等報建階段；勘察、監理、施工、采購招標等施工準備階段。銷售策劃工作隨同項目開發進度展開。

那么，如何做好房地產項目管理，達到效益多、進度快、質量好、投資省的效果呢？本文結合山東青州的一個商業住宅項目的管理體驗，談談幾點看法。

一、建立健全項目部，做好項目開發安排

選拔一位精通項目開發工作的、具有管理能力的人擔任項目經理，并選派投資、設計、合約、營銷、采購、工程等專業人員作為項目管理成員，共同組成一個公司領導下的、以項目經理為中心的、決策能力好、執行能力強的項目部。明確項目部成員的責、權、利，做好任務分工、工作流程、完成期限，將各項工作落到實處。公司各相關部門要配合好項目管理工作。項目部要做好項目開發計劃安排，編制和落實項目發展規劃、銷售策劃等網絡計劃。首先，要做好前期工作，開發適合市場銷售的房地產項目前期工作決定了90%以上的成本，它對項目的投資、進度、質量、銷售影響很大。前期工作中，項目定位至關重要。項目定位將決定樓房的價格預期。因此，在前期工作中，經過詳細客觀的市場調研，該項目的開發定位為給市內企業家、金領人士、公務員等高收入階層提供售價每平方米 5，000～8，000元的二至四室住宅戶型，同時建設部分汽車車位、商鋪對外租售。在設計上，邀請知名設計單位進行設計。將4層以下設計成商鋪、設備房、車庫的裙樓部分，5層以上設計成6棟聯排的高層塔樓。外立面采用鋁合金窗、玻璃陽臺欄桿和外墻磚裝飾。整個設計風格新穎、時尚。招標階段采用了土建安裝工程總包、其他專業工程獨立分包的方式，都是由專業施工單位承包工程。既降低了造價，又確保了質量和進度；其次，要控制好施工實施、竣工驗收及保修階段。施工實施階段是一個投入大量資金、施工工期長、形成工程實體質量的階段。竣工驗收階段是進行工程質量全面檢查驗收。工程保修階段是交付使用后提供質量保修服務；再次，要做好銷售策劃工作。項目銷售具有很大的風險，是需要精心策劃的。只有銷售得好，開發的商業住宅樓才算是被市場認可，項目的贏利目標才能夠實現。

二、進度控制

進度控制的目標是確保實現項目開發總工期。這就要求編制好網絡進度計劃，控制好關鍵工作和關鍵路線，提前或按期實現節點工期目標。首先，要了解完成項目各階段工作所需的時間，制定項目總進度計劃、控制性節點進度計劃、操作性進度計劃；其次，通過精細安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設計圖紙、規劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預售、竣工交樓等關鍵工作的工期目標；再次，要及時預見、預控、發現和解決建設過程中的問題。對項目報建等難以控制的前期工作，需要充分準備、認真落實、密切配合，爭取一次性通過。對于項目實施階段中出現的可能影響進度的情況，要極力避免，并采取組織、管理、經濟、技術等方面的措施，確保進度目標實現。為了縮短工期，可以采取應用領先技術、降低施工難度、加大成本投入等方法；最后，經研究確定，該項目的總工期兩年多一點的時間。

三、質量控制

質量目標是要滿足設計圖紙、規范、規定及業主方質量要求。質量目標包括項目決策、設計、招標、施工、材料、設備等幾方面。所以，應當建立質量控制體系，采取全面、全過程、全員的三全質量管理，事前、事中、事后三階段質量管理。

在項目建議書和可行性研究的決策階段，進行客觀、詳實的調研工作。在設計階段，要求進行限額限期設計，并且跟進設計工作，確保項目設計技術先進、經濟實用，設計圖紙滿足施工要求。招標階段，選擇具備施工實力的合格的投標單位。施工階段，審查監理規劃、監理實施細則，監督監理單位的日常工作。督促好設計交底、圖紙會審、施工組織設計等技術工作。控制好進場材料設備、樣板工程質量。嚴格控制施工全過程的質量，重點監控質量控制點。管理好影響質量的五大要素，減少質量問題。竣工驗收期間，加強檢查整改；工程保修期間，及時做好維修服務工作。

四、投資控制

投資目標是減少項目總投資。項目總投資是由土地成本、項目前期開發成本、建筑安裝施工成本、營銷成本、財務成本、管理成本、有關稅費等組成。為了減少項目總投資，提高住房性價比，很多房地產公司都采取“大規模快速開發，快速銷售”的模式。項目部對投資控制的主要內容有：確定投資概算、投資回報率、投資回收期、工程預算，做好招標階段工作，審批工程進度款，處理變更和索賠，參與擬訂銷售價格、審查竣工結算。只有開發適合市場銷售的項目：嚴格控制各部分成本，做到盡量不高價拿地，預算不超概算，結算不超預算；嚴格控制變更和索賠等費用；精心策劃銷售，合理定價，及時完成銷售任務，才能夠實現項目投資盈利的目標。

五、安全控制

按照“安全第一，預防為主”的方針，督促監理和施工單位做好安全控制。要求施工單位建立健全安全生產保證體系，落實好安全管理制度、安全技術措施、安全預防措施、安全培訓教育、安全檢查及整改等工作；加強現場文明施工管理，包括工地場容場貌、材料堆放、封閉管理、現場防火、施工標牌、治安整治、生活設施、保健急救等方面工作。

六、合同及信息管理

合同管理的目的是確保合同履行，避免爭議和索賠。合同是項目管理的主要依據。房地產開發企業應當建立嚴密、完善的合同體系，避免合同履行的風險。項目管理人員要熟悉合同文件，并對合同進行深入細致的研究，掌握合同的關鍵條款、存在的漏洞，提出完善措施。嚴格督促承包商履行合同，預防合同變更引起的爭議和索賠。

信息管理目的是通過信息傳輸，為項目建設提供增值服務。通過現場調查、召開會議、直接溝通、資料傳送等多種形式，及時收集、傳輸、反饋、整理、匯總信息，確保信息管理規范、及時、準確、暢通。通常情況下，還應利用電腦輔助信息管理工作。

七、綜合管理

根據該項目的具體特點，以項目建設程序和項目開發十個內部流程為主線，按照決策、計劃、組織、協調、控制等五大管理職能，采取組織、管理、經濟、技術等方面措施，進行有力、有序、有效的綜合管理，確保項目開發目標實現。進行綜合管理，需要建立完善的規章制度，提倡團隊協作精神；合理分工、知人善任，對控制目標進行嚴格的目標管理；需要加強預見預控能力，加強溝通協調，及時處理好各種問題。

八、結束語

房地產項目開發是個資源整合的過程。企業要想在激烈的市場競爭中勝出，就需要準確做好項目定位，選擇有實力的勘察、設計、施工、監理、營銷單位，建設出適銷的樓房產品，通過促銷及時回籠資金，達到效益多、進度快、質量好、投資省的效果。在項目四大控制目標中，進度、質量、造價、安全的關系是可以相輔相成的。質量、造價、安全控制得好，工程進展就可以更順利，實現進度目標就更有保障。如，珠江新城的商業住宅項目通過精心的管理，在兩年內按期完成了開發和銷售任務，實現了項目銷售盈利的根本目標，就是一個很好的例證。事實證明，只要組建一個公司領導下的、以項目經理為中心的、決策能力好、執行能力強的項目部，做到精心計劃、積極管理、嚴格控制，是能夠實現項目管理目標的。

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[2]李偉.項目管理提升房地產企業的核心競爭力[J].開發天地，2005.10.

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