對房地產企業財務風險的思考

□文/李 萍 張艷麗

對房地產企業財務風險的思考

□文/李 萍 張艷麗

自上世紀九十年代以來，伴隨著我國經濟的快速發展，房地產業發展突飛猛進。房地產行業資金投入量大，項目開發周期長，面對日益激烈的市場競爭，房地產企業顯現出高風險、高收益的特點。如何有效地規避、降低房地產企業開發經營過程中的財務風險，對房地產企業的生存、發展有著至關重要的意義。

財務風險；財務風險的劃分；對策

一、財務風險的內涵

財務風險的概念最先出現在財務管理領域，其出發點是基于企業財務管理決策活動過程中的不確定性。企業財務風險是風險中最為常見的一種，其強調的風險主體是市場經濟的參與者和競爭者。財務風險按其在經營過程中的表現不同，可以分為狹義的和廣義兩種。

（一）狹義財務風險。狹義財務風險也稱籌資或融資風險，首先是由企業負債引起的，具體來說是指企業因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務的不確定性，沒有債務就不存在財務風險。

（二）廣義財務風險。這種觀點認為，企業財務風險是一種微觀經濟風險，是企業所面臨的全部風險的貨幣化的表現形態，是企業經營風險的集中體現。所以廣義的財務風險就是指在企業的經營活動中，由于各種難以或無法預料和控制的因素的影響，使企業實現的財務收益和預期財務收益發生背離，因而有蒙受損失的機會和可能。企業財務活動的組織和管理過程中的某一方面或環節的問題，都有可能使得風險轉化為損失。這種對企業財務風險的界定方式，有利于企業經營者從市場經濟的高度，以企業的價值或資金運動為主線，來辨識、衡量、評價和處置所面臨的全部風險。從財務風險預警的角度看，企業財務風險不僅限于籌資活動產生的風險，不當的投資活動、營運活動、分配活動同樣可能導致企業面臨風險。因此，本文認為，廣義觀體現出了財務的本質，能真正反映市場經濟條件下企業財務關系的全貌，這種定義更加科學合理。因而本文將財務風險定義為：企業在經營活動中，由于外部環境和內部條件發生各種難以預料或控制的變化，而導致企業財務狀況的惡化和經營成果的降低。

二、房地產企業財務風險的劃分

房地產行業屬于資金密集型行業。從資金來源劃分財務風險，主要有籌資風險、投資風險和資金回籠風險。

（一）籌資風險。即企業因籌資活動而引起的收益不確定性以及到期不能償付債務本息和投資者報酬的風險。房地產企業的自由資金比例較低，大多數房地產企業的開發基金主要來源于貸款。經調查顯示，當前我國的房地產市場資產負債率水平普遍超過了七成，有的甚至達到了九成以上。房地產行業是高風險、高收益的行業，很多房地產企業不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規模地籌集資本帶來了較大的財務風險。主要表現在：債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。債務規模不合理而導致過度負債，既造成資金浪費，又增加了財務費用。

（二）投資風險。即企業因投資活動而給企業帶來的風險。房地產項目投資機會的選擇與決策分析是整個房地產開發經營過程的重要環節，房地產項目成功與否主要取決于這一階段的工作。投資機會的選擇由投資機會尋找和篩選兩個過程組成。可見，不論是尋找投資機會還是對投資機會進行篩選，都與對房地產市場的了解、調查和分析有關，是在對市場環境的分析和市場供求關系的分析等基礎上完成的。而在現實情況中，多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現為：投資項目在技術上不可行或尚不成熟；市場調研有誤，產品上市后滯銷、落后；投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理；負債經營的負債率過高造成債務負擔沉重；技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大。

（三）資金回籠風險。即企業在銷售實現過程中由于賒銷的原因，在成品資金轉化為結算資金以及結算資金轉化為貨幣資金時，轉化過程中時間和金額的不確定性。房地產企業多數自由資金比例低，房地產開發所需要的資金基本上依靠銀行貸款，資產負債水平高，同時房地產企業在銷售的過程中并不都是一次性能收回產品的投入的。此時，企業因債務規模過大或債務期限結構不合理，可能會造成企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產。

三、防范房地產企業財務風險的對策

（一）制定合理的財務預算并有效實施。由于財務預算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產企業在開發經營周期過程中可能會出現很多問題，這直接關系了企業所投資項目的成功與否，也會給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該以項目預算和資本預算為前提條件，對企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整做出合理、具體的安排。這就要求企業財務部門在制定前期預算的過程中，應該積極、詳細地考慮建設的可行性、消耗費用、工程投資、利益收入、借款工作等內容，并且根據資金使用標準執行財務預算，以保證項目開發投資決策過程能夠起到良好的市場效應，讓企業根據市場制定投資決策，避免出現資金失誤而造成資金損失。同時，企業資金預算的制定，企業財務部門應該參照企業的整體運作情況，對資金的需求和使用詳細地規劃，建立一個完善的企業財務預算指標體系。在企業的日常運營過程中，可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來，對企業財務使用做好檢查、考核工作，合理調整企業的經濟運轉，讓自己的財務職能得到充分的發揮。

（二）融資渠道多元化，優化資金結構。我國多數房地產企業自有資金比例低，資產負債率水平高。房地產企業應當適當控制負債規模，在充分估算企業償債能力下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金，以不斷完善、優化自己的資金結構。在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學合理地分配外部多的儲備資金，在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性，將資產負債率降至最小，對企業的資本使用合理規劃，這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低了財務風險。這就需要有關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理，還要確保資金的回收能按時到位，這樣就能避免資金的浪費；企業還能夠利用股票集資、債券處理、合作運營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業的運營規模得到擴大。這樣，能夠吸引到很多投資者與企業實現合作交流，不斷擴展投資者與企業合作的項目。這對于房地產公司的持續發展很有幫助，同時能夠不斷優化公司結構，對于降低財務風險能夠發揮良好的作用。

（三）提高房地產企業財務及高管人員綜合素質

1、決策能力。單位負責人應對本單位的財務管理工作負責。作為決策者要增強對財務管理工作的責任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學習和掌握新的管理技術和方法，提高自身的政治素質修養。決策者通過學習和培訓要能夠讀懂資產負債表、損益表和現金流量表三種主要財務報表。通過經驗和自身能力進行科學的判斷決策，最大限度地降低財務風險。財務管理是圍繞資金運動而進行的融資、投資、資金回收和利潤分配等內容的管理活動。建設的重點在于滿足預算和現金流所需的資金，實施恰當的風險控制，確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當的監督與控制。為適應不斷改革和發展的新形勢，必須培養一支有素質、懂管理、善于開拓創新的財會隊伍。企業負責人要積極鼓勵和支持財會人員參加各種類型的業務培訓和學習，一方面選派思想素質好，責任心強，能力高的財務人員到企業來；另一方面加強企業現有財務人員專業培訓，加強會計法、會計制度等內容培訓，使財務人員能適應房地產企業的財務工作。同時，還要根據現代企業制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。不斷提高其理論水平和業務素質，提高其處理和解決實際問題的能力。建立財會人員繼續教育檢查和考核制度，從制度上保證財會人員素質的不斷提高，注重對在職財會人員加強職業道德教育，增強財會人員的監管意識，督促財會人員依法進行會計核算和會計監督。

2、財務戰略能力。資金是制約企業發展的關鍵因素。財務管理的職能是預測公司資金的需要量和籌集公司所需要的資金。房地產企業財務策劃常常以增加財務杠桿效益為出發點，采用積極的籌資策略，合理控制債務比重，要加強資金管理，盡可能地降低資金成本，減少籌資風險。但不能僅滿足企業當時的資金需求，應該以科學的戰略管理眼光來設計、保持和拓展籌資渠道，使企業不斷獲得穩定、可靠、低成本和低風險的資金。

（四）開支節源，重視成本控制。成本管理也是企業財務管理的核心工作，其管理水平的高低、管理工作的好壞，不僅影響企業自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎的房地產商品的價格。因此，房地產開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。一是確定開發成本項目和成本開發范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標準，準確地計算開發產品成本；二是建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。企業應遵循統一領導，分級管理的原則，在財務部門下設立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各部門的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指示。同時，明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業經營管理者提供科學、可靠的決策信息。

四、結語

綜上所述，由于房地產企業自身投資金額大、項目開發周期長、資金回籠較慢的特殊性，其投資收益容易受社會經濟環境以及政府政策的影響，從而使房地產投資成為高風險的經濟活動。而房地產行業同時又是高風險行業，房地產企業進行項目投資必然伴隨著投資風險。房地產企業在進行項目投資前，應當進行嚴密的市場調研，對項目進行謹慎的風險分析，對項目的預期收益進行合理的預測，判斷項目投資方案是否合理可行。總之，在日益激烈的市場競爭中，房地產企業要想獲得持續的競爭力，就必須綜合提高企業財務風險管理水平，盡可能地規避風險，以獲得最大的收益。

（作者單位：石家莊經濟學院）

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