房地產項目質量管理體系思考

□文/郭鴻飛李一凡

房地產項目質量管理體系思考

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房地產項目的質量直接關系房地產企業和業主的利益，也對社會和環境產生了一定影響。本文依據工程質量管理的特點，對房地產項目質量管理體系進行思考。

質量管理；項目管理；房地產

隨著我國經濟體制改革的發展，目前國內的房地產產業正在蓬勃發展，各地的房地產項目建設正在如火如荼地進行，房地產業正向市場化、規范化、規模化方向發展。房地產建設投資在整個國家固定資產投資中所占的比例越來越大。房地產建設項目的增加給整個建設市場帶來了勃勃生機。由于房地產業的產品造價高、壽命期較長，產品的質量直接關系到房地產企業的經濟效益和業主的利益，也對社會和環境產生一定的影響，因此如何加強房地產的質量管理，提高產品質量已成為全社會關注的焦點。但由于房地產項目建設中一些自身的特點，給質量管理和控制帶來一些影響，有效做好針對性控制措施，才能更好地為發展房地產產業服務。

一、工程質量管理

這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。房地產開發項目的生命周期為：前期可行性研究——產品策劃——設計——實施——交付等五大階段。做好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產品，對房地產開發項目來說是至關重要的，也是關系到成敗的根本。目前，房地產開發項目的問題是在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項目施工實施的施工單位，這固然是必要的，但作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。作為建設方，工程項目質量管理主抓后三個階段。

（一）設計階段的質量管理。設計質量包括規劃和施工圖設計質量、規劃設計質量。房地產開發經營涉及面廣，協作單位多，市政園林、郵電、通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協調好關系，保證規劃質量。房屋產品質量的第一步是從設計開始的，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優選好設計方案，對住宅的套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能、節地等要創新創優設計，要在保證結構可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格有藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人以美的享受，使開發的房產具有較高的使用價值和觀瞻價值。

（二）施工階段質量管理。施工過程中的技術質量管理，是提高房產質量的中心環節和重點，包括輔助施工和直接施工兩個方面。輔助施工的技術質量管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質量和房產質量。為了提高房產質量，一定要擇優選用現場管理好、技術質量管理好、技術素質高、資質等級高的建筑企業開發施工。對建筑材料和各種構件的性能、規格、品種、色澤等，必須完全符合設計要求，完全達到有關規范、標準的要求，且必須有出廠合格證。在進入工地前，進行嚴格檢驗。直接施工的技術質量管理是確保提高房產質量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：一要強化施工隊伍的質量意識。通過思想教育，達到從企業領導到全體職工，都樹立起“百年大計、質量第一”的觀念，形成“人人講質量，個個為質量”的良好風氣。二要強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習先進技術和先進經驗，也可以在施工現場扎實地普及基本知識，強化技能提高。三要強化施工現場的技術質量管理。具體說來，就是嚴格把好“四關”：一是材料關。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件，要嚴格把關檢驗，不合格的不準使用；二是抽驗關。現場工程技術人員要督促施工單位按規定制作混凝土及砂漿試塊，如期進行試壓，做出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制；三是施工關。現場工程技術人員和質量監督員，要現場監督施工人員嚴格按照施工設計圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發現施工單位在施工中不按照設計圖紙、方案施工，應立即采取果斷措施，做出返工處理；四是記錄關。現場施工管理人員，每天都要認真負責填好“施工日記”，使施工質量的每個環節都達到設計要求，切實保證房產質量的提高。施工完成后，要組織好竣工驗收，組織專家按照國家《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》嚴格進行驗收，對不合格的工程，決不交付使用。

（三）房屋交付后的質量管理。房屋交付后，其質量管理并沒有畫上句號，至少還有兩方面的管理工作要做：一是要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發出售后的房產，要建立專門的機構，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。常年開展服務工作，幫助住戶解決困難，及時進行維修，使住戶滿意；二是要做好征求意見和調查研究工作。組織人員廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調查研究開發的房產尚需改進的方面，并對調查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以進一步提高房產開發的質量。

二、構建質量管理體系

要想保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標準、推行質量認證，的確是一條必由之路。通過咨詢實踐，我們深感房地產開發企業在ISO9000貫標中特別應緊緊抓住以下五個環節：

（一）在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。

（二）認真做好每一個項目的策劃工作。從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委托設計、委托施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。

（三）嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委托規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可采用議標的方法，重大項目可采用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計大師們高超的建筑藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。

2、委托施工時，可采用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。

3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。

（四）按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。開發企業在工程招標后，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期準備后，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標準來要求他們。

1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包；

2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程控制的要求；

3、對關鍵過程、特殊過程必須編制作業指導書，嚴格按規程操作；

4、使用合格的施工設備和檢測器具，并保證施工安全；

5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日后的事故隱患；

6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染，等等。

（五）按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。

1、對于該委托監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委托監理；

2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批；

4、對分項分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。

對于房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標準）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標準），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益。

三、質量管理體系的特點

一開始就要確立高質量標準，哪怕要用上50年的時間，也要創建一個能夠為客戶提供滿意住宅的體系和程序。

（一）它代表現代企業思考如何真正發揮質量的作用和如何最優地作出質量決策的一種觀點。

（二）它是深入細致的質量文件的基礎。

（三）質量體系是使公司內更為廣泛的質量活動能夠得以切實管理的基礎。

（四）質量體系是有計劃、有步驟地把整個公司主要質量活動按重要性順序進行改善的基礎。

四、房地產質量管理體系的特點

綜上我們可以看出，房地產項目質量管理具有廣義性、連續性、時效性和相對性特點。

（一）廣義性：在質量管理體系和標準所涉及的范疇內，項目管理組織的相關方對組織的產品、過程和體系都可能提出要求，而產品、過程和體系又都必須具有固有特性。

（二）連續性：不同于制造企業的工序制造，材料供應、質量檢驗等質量管理過程屬于一次性暫態過程，在房地產項目運作中，由于房地產的產品特性決定了房地產的質量管理過程是長期和連續的。

（三）時效性：由于房地產項目組織工作的顧客和行業監管機構等其他相關方對組織工作及其產品、過程和體系的需求及期望是不斷變化的，如原先被顧客認為質量好的產品會因為顧客滿意要求的提高而不再受到顧客的歡迎；而一段時間后原先的質量標準體系或者建筑材料換代也會導致質量標準的不斷強化和完善，房地產項目所依據的標準也就隨時間的變化而變化。因此，組織應定期對質量進行評審，不斷地調整對質量的要求，并相應地改進產品、體系和過程的質量，才能確保持續地滿足顧客和其他相關方的要求。

（四）相對性：房地產項目所面對的顧客和其他相關各方可能對同一產品的功能提出不同的需求，也可能對同一產品的同一功能提出不同的需求。需求不同，質量要求也就不同，只要滿足要求的產品才會被認為是質量好的產品。

五、總結

房地產質量管理對于房地產業來說，是重中之重。本文從工程質量管理的特點出發，對工程質量管理、構建質量管理體系進行了探討和思考；最后根據質量管理體系的特點提出了房地產質量管理體系的特點。但是，對于如何具體的從房地產質量管理體系的特點出發進行對策研究，還需要進一步深入的探討。

（作者單位：1.北京交通大學經濟管理學院；2.河北政法職業學院）

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