信托變臉

房地產(chǎn)信托在我國的發(fā)展

1、發(fā)展歷程：伴隨信托行業(yè)的發(fā)展以及開發(fā)行業(yè)的調(diào)控而發(fā)展壯大

中國房地產(chǎn)信托的發(fā)展是伴隨著中國信托行業(yè)以及中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展而來。

2001年《信托法》頒布后，信托公司“代人投資理財(cái)”的定位逐漸明晰，也使得信托公司在地產(chǎn)投資領(lǐng)域獨(dú)具優(yōu)勢，信托公司開始積極參與房地產(chǎn)投資活動(dòng)，成為房地產(chǎn)融資的新興渠道。

2003年6月，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)迎來了這一輪地產(chǎn)高潮中第一次全面的“宏觀調(diào)控”。作為調(diào)控的重點(diǎn)，央行在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中可能獲取資金的所有渠道，都設(shè)了關(guān)卡。行業(yè)融資渠道的收緊為房地產(chǎn)信托這種當(dāng)時(shí)的新興融資渠道創(chuàng)造了發(fā)展契機(jī)，當(dāng)年房地產(chǎn)信托集合產(chǎn)品的資金規(guī)模達(dá)到150億元，同比增速超過170%，中國的房地產(chǎn)信托由此開始進(jìn)入快速發(fā)展軌道，逐步成為信托行業(yè)最重要的投資行業(yè)之一。

2007年，《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》首次明確“信托公司異地推介信托計(jì)劃的，應(yīng)當(dāng)在推薦前向注冊(cè)地、推介地的中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)省級(jí)派出機(jī)構(gòu)報(bào)告”，監(jiān)管層對(duì)異地信托業(yè)務(wù)給予許可態(tài)度，而這也為信托公司深入二、三線城市為房地產(chǎn)公司提供資金打開了窗口。此次行業(yè)規(guī)范的調(diào)整，成為房地產(chǎn)信托發(fā)展的又一次提速契機(jī)。

2010年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)再次進(jìn)入“史上最嚴(yán)調(diào)控”期，傳統(tǒng)資本市場融資功能停頓、銀行開發(fā)貸配額大幅縮緊，房地產(chǎn)信托發(fā)行量趁勢再次出現(xiàn)爆發(fā)式增長，全年房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品資金接近2000億元，同比增速也達(dá)到了340%以上的歷史最高水平。

總而言之，信托行業(yè)自身的不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展提供了法規(guī)基礎(chǔ)和源源不斷的產(chǎn)品創(chuàng)新能力；而中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控與波動(dòng)，則為房地產(chǎn)信托業(yè)提供了發(fā)展契機(jī)，使其得以快速的實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。如圖10所示。

圖10 2002-2010房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品資金規(guī)模及增速圖

2、房地產(chǎn)信托融資的特點(diǎn)：切入點(diǎn)前置，形式靈活多樣

由于制度上的先天優(yōu)越性，房地產(chǎn)信托融資相較銀行貸款等其他融資方式具有一些不可比擬的優(yōu)勢：

首先，房地產(chǎn)信托資金在供給方式上十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目需要設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品，對(duì)于不同階段、不同類型的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。比如，股權(quán)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就可以在開發(fā)企業(yè)參與土地投標(biāo)時(shí)就介入，充當(dāng)企業(yè)資本金，為企業(yè)提供土地款所需資金，并幫助企業(yè)在獲得四證后順利拿到開發(fā)貸款。如圖11所示。

其次，房地產(chǎn)信托資金切入開發(fā)項(xiàng)目的門檻較低。股權(quán)和權(quán)益類房地產(chǎn)信托可以避開通過銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資30%、開發(fā)商二級(jí)資質(zhì)等條款的約束。也正是由于其上兩點(diǎn)，房地產(chǎn)信托才成為了大量中小型開發(fā)企業(yè)和前期類開發(fā)項(xiàng)目最重要的融資渠道。

圖11 房地產(chǎn)信托介入項(xiàng)目開發(fā)時(shí)點(diǎn)示意圖

2011年房地產(chǎn)信托猜想與預(yù)判

2011年，房地產(chǎn)信托有什么特點(diǎn)呢？

首先，信托行業(yè)自身也處于再次轉(zhuǎn)型期，且再次面臨嚴(yán)厲監(jiān)管。2010年整個(gè)信托行業(yè)所釋放出的強(qiáng)大的信用創(chuàng)造能力已經(jīng)引起了監(jiān)管層的注意，這種與當(dāng)下回收流動(dòng)性基調(diào)相違背的流動(dòng)性創(chuàng)造難以繼續(xù)。如表2所示，從2010年發(fā)布的各項(xiàng)行業(yè)監(jiān)管政策來看，無論是銀信合作還是房地產(chǎn)信托都必然會(huì)面臨更加苛刻的監(jiān)管。

與此同時(shí)，在失去了銀行這個(gè)高端客戶主要來源之后，信托業(yè)自身如何保持和拓展資金來源也有待檢驗(yàn)。

從歷史規(guī)律來看，2003年信托行業(yè)也是在高速發(fā)展之后遭遇調(diào)控，其發(fā)展速度立刻急轉(zhuǎn)而下，并在之后的三年都處于適應(yīng)和調(diào)整的低谷。由于行業(yè)自身仍處于發(fā)展初級(jí)階段，較為敏感和脆弱，應(yīng)對(duì)調(diào)控能力較弱，因此2011年整個(gè)信托行業(yè)的發(fā)展前景，并不十分樂觀。如表2所示。

其次，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)本身門檻上升、風(fēng)險(xiǎn)加大。隨著年末銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管力度的持續(xù)加強(qiáng)，貸款類房地產(chǎn)信托門檻已和銀行開發(fā)貸一致，即邀請(qǐng)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全，開發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)及項(xiàng)目自有資本金達(dá)到30%以上等條件；股權(quán)類房地產(chǎn)信托常用的“股權(quán)+回購”模式也被視同為貸款類信托，已經(jīng)引起監(jiān)管注意。這就意味著房地產(chǎn)信托中近一半產(chǎn)品的門檻已經(jīng)和普通商業(yè)銀行貸款并無區(qū)別，且利率成本還要高于商業(yè)銀行貸款，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在設(shè)計(jì)靈活性上的優(yōu)勢被大大縮減。如圖12所示。

與此同時(shí)，真正的股權(quán)類信托比例上升后，信托公司收益水平雖然可以明顯提升，但也需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。信托產(chǎn)品以股權(quán)方式進(jìn)入開發(fā)項(xiàng)目，將完全與開發(fā)企業(yè)共擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，共享浮動(dòng)收益，如若后期市場發(fā)生變動(dòng)或者不能順利取得銀行貸款等后續(xù)資金，那么基于該項(xiàng)目的信托計(jì)劃就會(huì)遭受巨大的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)于信托公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平、風(fēng)險(xiǎn)管理水平都是極大挑戰(zhàn)，也會(huì)影響信托公司參與房地產(chǎn)開發(fā)的熱情。

總而言之，在監(jiān)管層不支持的背景下，房地產(chǎn)信托再次出現(xiàn)跳躍式發(fā)展的可能性已不存在。從信托公司已發(fā)的2010年年報(bào)來看，眾多公司已經(jīng)調(diào)整了2011年的資金投放計(jì)劃，房地產(chǎn)信托熱度已有所退，尤其是多家公司已經(jīng)明確普通商品住宅將不再作為重點(diǎn)投資領(lǐng)域，而把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和國家支持的保障房項(xiàng)目。如圖13所示。

表2 2010年信托行業(yè)主要監(jiān)管政策

圖12 2009-2011年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率與一年期人民幣貸款利率對(duì)比圖

圖13 2009-2011年房地產(chǎn)信托月發(fā)行量對(duì)比圖