房價控制目標應主要根據居民支付能力確定

◎ 沈陽建筑大學管理學院 孔凡文 戰 松

近年來，針對我國房價不斷高漲的狀況，國家已出臺了一系列政策措施進行調控。2010年4月17日，國務院印發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號），其中的“堅決遏制”一詞，既說明了部分城市房價過快上漲問題的嚴重性，也體現了國家抑制房價快速上漲的決心。2011年年初，國務院辦公廳又發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）。國辦發〔2011〕1號文件首先就要求，地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行國發〔2010〕10號文件及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

然而，在已公布房價調控目標的城市中，其房價調控目標大多與當地年度GDP或居民人均可支配收入增幅目標相掛鉤，將在房價上漲幅度控制在10%左右，使“房價控制目標”實質上變成了“房價上漲目標”。筆者認為，這樣的房價控制目標是極不科學因而也是極不合理的。

首先，將房價上漲幅度與當地年度GDP增幅或居民人均可支配收入增幅相等或相接近是極不科學的。居民購買力的大小，雖然與其可支配收入的增幅有關，但主要還是看其可支配收入的絕對數的大小。百姓能不能買得起住房，主要不是看房價的增幅是多少，而主要是看房價的絕對值即一套住房的總價是多少。以沈陽市為例，根據《2011年沈陽市政府工作報告》，2010年沈陽市城市居民人均可支配收入為20540元，增長11.2%。如果2011年人均可支配收入增加10%，那么2011年沈陽市城鎮居民人均可支配收入增加的絕對數也就是2054元，3口之家可支配收入總共也就增加6162元。但如果房價增幅也是10%的話，3口之家在沈陽買一套90平方米住房按60萬元計算，住房總價增加10%，總價就要增加6萬元，房價增加額是3口之家可支配收入增加額的近10倍。

北京市政府公布的今年新建普通住房價格控制目標是：“加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與去年相比穩中有降”。據說北京市是唯一提房價調控目標有“降”的城市。假如北京市也同其它城市一樣，將房價調控目標與年度GDP或居民人均可支配收入增幅目標相掛鉤，將在房價上漲幅度控制在10%左右的話，那么根據《北京2010年國民經濟和社會發展統計公報》，2010年北京城鎮居民人均可支配收入為29073元，如果2011年人均可支配收入增加10%，那么2011年北京城鎮居民人均可支配收入增加的絕對數也就是2907元，3口之家可支配收入總共也就增加8721元。但如果房價增幅也是10%的話，3口之家在北京買一套80平方米住房按200萬元計算，住房總價就要增加20萬元，住房總價增加額是3口之家可支配收入增加額的23倍！如果按新婚夫妻2人計算，可支配收入總共也就增加5814元。在北京買一套60平方米住房按150萬元計算，房價增加10%，總價就要增加15萬元，房價增加額是2口之家可支配收入增加額的26倍！況且80平方米住房或60平方米住房也較難買到。面積大的住房，其按10%增幅計算的總價增加額會更大。我國的房價收入比已經很高，這樣的話，房價收入比豈不要更高？

至于將房價上漲幅度與當地年度GDP增幅掛鉤，其房價控制目標制定的依據就更遠了些。筆者認為，房價上漲幅度是不應該直接與GDP增幅相比的。

因此，將房價上漲幅度與當地年度GDP增幅或居民人均可支配收入增幅相掛鉤來確定房價控制目標是不科學的，因為各自增幅的基數是不同的。目前我國仍然是發展中國家，與發達國家相比，整個國家以及普通百姓仍不富裕，但我們的房價水平卻較高，一線城市的房價水平已經達到甚至超過發達國家的房價水平，與普通百姓的支付能力極不適應。但目前我國又是一個經濟快速發展的發展中國家，GDP以及人均可支配收入增長較快，如果房價也與之相掛鉤快速上漲，則房價豈不是越調控越上漲。這樣的房價調控目標制定者是誤讀了國家的政策還是在鉆國家政策的空子？

其次，將在房價上漲幅度控制在10%左右，有人說這種目標會給購房者帶來房價將上漲10%的心理暗示。實際上這已不是什么心理暗示了，而是明明告訴人們房價要漲10%左右。有了這種目標，開發商進行住房漲價也就有了“充分依據”。這種房價控制目標制定的依據或原則又大大增強了人們房價大幅上漲的預期，增強了人們住房投資或投機的“信心”。長期以來，在國家一輪又一輪的房地產市場調控政策下，住房價格總是居高不下，甚至出現大幅上漲，其主要原因之一就是住房投資或投機盛行。人們為什么如此熱衷于投資或投機房地產，因為事實表明，我國房地產確實是在不斷大幅度增值，而且保有房地產的成本又很低。如果房地產價值增幅很小或保有房地產成本很高的話，人們投資或投機房地產的積極性就會大大減小甚至是沒有。因此，將房價上漲幅度控制在10%左右，住房投資或投機需求還是會增加，促進房地產市場平穩健康發展的目標還是很難實現。

因此，各地方政府要認真領會和落實國家提出的“地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，切實將房價控制在合理水平”的要求。從目前實際情況看，體現房地產市場平穩健康發展的關鍵點應是房價的平穩，而實現房價平穩的主要措施是增加保障房供給和有效抑制房地產投資或投機需求。將房價控制在合理水平則應主要根據當地居民實際支付能力來控制房價水平，即把房價水平控制在大部分居民支付能力范圍之內，使房價水平適應普通百姓的支付能力。房價過高的城市應通過調控使房價回落到合理水平。例如，可以根據當地居民實際支付能力，提出房價應控制在每平方米多少元以內或每平方米在多少元至多少元之間，不宜提出將房價漲幅控制在百分之多少的目標。