保障房掀新融資熱潮

◎ 本刊記者 陳桂龍

7月26日，保利地產召開臨時股東大會，全票通過公司發行不超過40億元的中期票據，用于保障性住房項目的建設。8月3日，首開股份發布公告稱，為滿足公司保障房項目建設需要，擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行不超過50億元人民幣的非公開定向債務融資工具。棲霞建設和信達地產也分別計劃發行17億元和20億元的中期票據，用于保障房建設。此外，上海目前正在探討保障房融資新渠道，讓“險資”參與保障房建設。保障房建設又掀起新一輪融資熱潮。

融資開閘

十二五期間，全國3600萬套保障房需4.8萬億元資金。今年完成的1000萬套保障房建設需1.3萬億元資金，其中，中央政府和省級人民政府以及市縣政府籌5000多億元，剩余8000億元通過社會機構投入以及保障對象或所在企業籌集。

目前，國內保障房建設的銀行貸款相當一部分來自政策性銀行——國家開發銀行。國家開發銀行今年7月28日公布的數據顯示，今年上半年該行發放保障性安居工程建設貸款余額新增443億元，占到同業保障房貸款新增額的將近一半。

為解決資金困難，6月份，國家發改委下發通知，明確支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和相關企業，通過發行企業債進行保障性住房項目融資。這是繼去年10月有關部門首次“松口”允許地方政府和相關企業發行債券。央行和銀監會也下發通知，鼓勵放貸支持保障房建設。各地也在想辦法融資，比如北京，由市財政注資100億元成立保障房投資中心，專門負責北京市保障房融資、投資建設和運營管理工作。

中國銀監會主席劉明康日前表示，下半年要完善原有地方融資平臺續建項目的規范工作，對于到期的地方融資平臺貸款本息，不得展期和貸新還舊。劉明康還表示，未來要繼續加大對保障性住房建設支持力度，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺。

劉明康的態度表明，在銀根緊縮、大力清理地方債的背景下，銀行還是要“有保有壓”，為保障房建設的融資大開方便之門。上半年的信貸數據也顯示，保障性住房開發貸款累計新增908億元，比年初增長54.8%，高出同期房地產開發貸款。

房企高歌猛進

一系列政策的出臺，極大地刺激了市場的脈搏，頒布的短短一周內，一些房企紛紛啟動以保障房為名的發債申請。北京住總集團、北京首開集團和北京金隅集團等保障房建設大戶正計劃發行500億元企業債。

目前，全國社保基金已經在南京、天津、重慶三地，通過房地產信托基金的方式，為當地的公租房建設提供融資105億元，其中以重慶獲得貸款最多，為45億元。

6月13日，北京市豐臺區政府利用治下平臺公司，發行了總計20億元的企業債。這些募集的資金將被定向用于豐臺區長辛店老鎮西區經濟適用住房(長馨園)及商業金融用地土地一級開發項目、麗澤金融商務區定向安置房項目和補充營運資金。

“兩個項目的總投資額為35億元，通過財政投入、銀行信貸等方式，先期解決15億元，其余的20億元通過發行企業債募集資金解決，就這個問題，市政府表示了支持，我們也咨詢了國家發改委等中央部門，當時得到的答復，是只要市場認可，也就是發得出去，就可以嘗試。”參與發行的一位豐臺區政府官員向記者表示。

7月26日，保利地產臨時股東大會，審議公司發行中期票據的議案。保利地產此番計劃發行不超過40億元的銀行間中期票據，募集資金投向旗下的保障房建設以及其他國家政策允許的范圍。8月3日，首開股份發布公告稱，為滿足公司保障房項目建設需要，擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行不超過50億元人民幣的非公開定向債務融資工具。此前，已有房企也宣布了類似的中票發行計劃。包括信達地產20億、棲霞建設17億。

據了解，保利地產在全國范圍內有三個保障房項目處于正在建設開發中，面積超過63萬平方米。包括上海嘉定的云翔經濟適用房項目、北京沙河經濟適用房項目以及廣州荔灣區配建保障性項目。而首開開發項目包括北京回龍觀、通惠家園在內的大型經濟適用房項目，累計竣工超過800萬平方米。目前首開在北京地區在建和擬建的保障性住房包括北京朝陽常營、小屯馨城、大興康莊、順義英各莊等項目，建筑規模超過120萬平方米。棲霞建設是南京市的保障房建設龍頭，已經獲得“邁燕地區”的城中村改造項目及約107萬平方米的保障房建設任務。信達地產也于6月底公布，在長春摘得地塊的規劃用地面積15萬平方米，地塊中有部分將配建廉租房。

險資涉足保障房

除了房企積極融資參與保障房建設，一些地方也在探討“險資”參與保障房方案。據了解，目前上海方面正在探討讓“險資”參與保障房建設。專家認為，保險資金的投資規模大、持續期長、且追求穩定回報，契合保障性住房建設的投資需求。此外，保險資金的資金池充足。

中國保監會的統計數據顯示，截至2011年一季度末，保險業資產總額達到5.4萬億元人民幣，保險資金運用余額達到5.02萬億元。按照規定，保險公司投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高于公司上季度末總資產的10%，理論上可有超過5000億元的保險資金投入。

今年4月，太平洋資產管理公司牽頭聯合了中國人壽、中國人保、平安保險、太平洋保險、泰康人壽等其他六家保險公司，計劃以債券投資的方式，以獲取土地抵押的前提下，將500億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這筆資金為北京市保障房建設提供前期土地供應，但僅限于一級土地開發，不涉及二級市場。目前，這一計劃已上報保監會，等待審批結果。

去年10月1日新修訂實施的《保險法》已將不動產列入保險資金運用的范圍，這一規定也為保險資金投資保障性住房提供了政策支持。

目前已有數個保險資金參與保障房建設項目的案例。今年3月9日，中國太保旗下太平洋資產管理有限公司牽頭，陽光財險、天平車險等四家險企參與發起設立的“太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃”正式通過保監會備案。該計劃為7年期，計劃募集資金40億元，預期收益率約在5%以上，資金主要用于上海地產集團在徐匯區鐵路南站地區、徐匯區華涇地塊和普陀區上糧二庫部分地塊公共租賃住房項目建設約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。

今年5月13日，中國平安與上海城投總公司簽署投資協議，推出7年期“平安-城投控股保障房項目債權投資計劃”，平安以募資不超過30億元的規模支持上海保障性住房建設，具體用以支持城投控股在上海投資建設的松江新凱、青浦諸光路等保障性住房項目。

另據了解，保監會目前也在加緊制定險資投資保障房建設細則，對參與的險資資格、資金比例都有明確要求，險企須遵循自愿參與、風險自擔的原則。

資訊：

保障房建設資金來源地方模式

南京：首試信托定投模式

2月26日，全國社保基金理事會與南京市保障房建設發展有限公司簽訂了信托貸款協議，30億元資金將定向投向南京市4個項目的保障房建設。建筑面積940萬平方米。30億元社保資金分兩次進入南京保障房公司在民生銀行的賬戶，首筆15億元資金在1月份已經劃撥完畢，另外一筆已在3月底到位。

陜西：拉國企“入伙”

對于如何解決保障房資金短缺問題，陜西省成功說服總資產超過2000億元的延長石油與該省財政共建西部第一家政企聯盟式的地方性保障房建設公司——陜西省保障性住房建設工程有限公司。其中，延長石油出資30億元，陜西省財政出資10億元。

重慶：資金來源多元化

保障房建設資金主要來源有三個：其一是政府儲備的土地出讓資金；其二是部分新發生的土地出讓金以及從房產稅拿出一部分；其三是預算內財政收入的一部分和中央補助。剩下的幾百億元則通過銀行、保險、信托、社保、住房公積金融資。而還本付息來源也有三塊：第一是公租房收取的租金，有持續現金流還款；第二是4000萬平方米公租房配套的300萬平方米商業建筑，這部分按市場價出讓有300億元收入；第三是未來可以以3000元～4000元/平方米的低價格出讓一部分給愿意購買的使用者，剩下一半左右收取租金。