金融機構服務市場化模式

◎ 建金投資基金總經理 楊沁河

四點擔心

目前保障房資金需求方和資金供應方在保障房建設上有不同的訴求，作為金融機構擔心的有以下幾方面：

融資主體。為了搶建保障房建設全國出現了各種各樣融資主體，可以說是五花八門的。資金供應方特別擔心這些主體法律地位不恰當。沒有團隊，開發資質，建設資質不夠，資本金不達標。

產權、物權不能抵押變現，財產保險不全。其中有一些地方政府為了降低造價，土地不采用出讓的方式，而是采用劃撥的方式，這種方式更難以抵押。因此一些保障房不便于金融機構進入很大原因是物權不完整。

部分政府平臺的主體信用不佳，經常把投資機構給涮了，錢拿不出來，不及時。借口是保障房給金融機構收益很低，整體過程中現金流保障不足。不同的資金用途是不一樣的，但是它有一個共同的地方都是資金。為什么要給保障房很低的收益呢？只有一個理由，就是一些政府是信用等級很高，我們從金融機構的角度上可以給高信用的機構極低利率，但是在金融系統不高的情況下我們沒有任何理由給較低利率，這是金融市場的規則。

四項要求

金融機構一般會在四方面要求給予保障。

第一，主體資質合格。目前建金投資基金和國開行、工行之間金融機構有共同的認識，運營主體資質一定要好，不能搞一個沒有資質的班子來做。因為住房是百年大計，運營主體是不是有成熟的房地產開發團隊，達不到這個資質要求不把錢給他。

第二，保障房物權完整。保障房是一個期限很長的投資品種。中國目前政局穩定，但是各界政府會不會在保障房制度上有一些調整，比如第一屆政府跟第四屆政府會不會有變化，這個從理論上講是可能的。我們要求整個保障房投資運營過程中物權是完整的，我們在不同的階段中可以質押變換和出售，這種情況下由于物權的完整性導致各種金融產品的載體都可以放到這個物權上，如果物權是不完整的就不敢放上去。

第三，足夠的信用保護。它的經營主體，建設主體是不是注重現行規則，這一點非常重要。建金團隊在各地的收費公路，橋梁、水廠各個方面投資中都不止一次的被地方政府違約。一會兒我收費的路段要降低，一會兒收費點要減少，另外說你不能再收費。

第四，市場化的利率。我們希望市場化收益和可靠的現金流，任何項目只要注重金融規則就不能要求金融機構低于成本做貸款投資。

這四個規則中，責任主體肯定是政府，因為它是最終責任方，他承諾大家要提供一千萬套保障房，要承諾大家在未來五年提供3600萬套保障房，這就是責任主體。

投資主體是有很多選項的，既可以是財政，也可以是國資，這可以是大型的地產公司。供應主體就是施工單位和管理單位。

三種融資模式

保障房融資包括兩個階段，一個是建設階段，一個是運營階段。

在建設階段融資我們只接受品牌開發商。快速的高品質的住宅建設離不開系統的管理，所以我們認同財政部的意見。PPP模式核心的問題是管理模式，如果沒有成熟開發商，這樣的項目我們不會參與的。

第二，項目權益是否完整。這個項目合同關系，產權關系，土地關系權益不能是殘缺的，這樣我們各種金融產品都可以放上去。

第三，工期和現金流是可以支持的。我們會和政府精心計算周期和現金流，只要現金流穩定我們就參與，如果不穩定就不會參與。

第四，信用。首先是需要企業的信用支持，在保障房產品中間即使四證不全，他是品牌企業，可以控制到一定程度我們就可以進入。因為股權基金和銀行貸款是有差別的，我們是可以做最底層的投入。企業的信用支持一定要有政府配送，保障房最大特點就租金低，造價低，最終責任主體是政府，政府必須對開發商企業形成信用制度，有了這四點無論是我們還是其他銀行都可以參與這個項目。

對于保障房融資，目前各地政府有三種模式：

收支兩條線。開發商能夠向政府去買地，買地錢交給政府，建出來房子政府回購，或者有一部分比例可以自己銷售，大部分要給政府的。這個收支兩條線就是買地還是買地的錢，我買你房子另外掏錢，這個模式現金流和產權是很清晰的。

天津模式。這是以地換房模式。建設機構和政府招標形成兩個合同，一個是建保障房，另外是給你一部分土地，企業建保障房支出等于我買你建設用地的地價這種模式來操作。相當于政府用一部分土地的收入直接轉為保障房購買支出，這種模式在合同下產權確定，和上海模式差別是品牌開發商要用建設用地，市場化的銷售資金來回收保障房投資。

北京的模式。政府還是招拍掛，土地限定價格，限定用途賣給開發商，開發商又在政府的限定的客戶、限定價格方面銷售。在這個部分，大部分是按照雙向銷售，小部分是商品化銷售，這種模式開發商資金回籠基本上向購買人手里回收資金，而不是政府手里拿錢，這種情況在開發商本身經營能力好的話也是好的。

這三種模式解決了現實性投資和產品交付的需求，還利用了開發商的融資能力和地產產品供應的市場機制。

運營主體的融資

對于運營主體的融資，在保障房領域不需要有很多創新的融資和投資的理論和方法出現。PPP模式在幾十年的水廠、電廠甚至更大的公共設施中已經成熟運用了，這種模式原來的復雜性比保障房復雜多少倍，因此只要按照這樣一個PPP模式來做，我們認為就很順暢。

在這個里面，投資運營主體可以是特許經營的公司，或者是一個合格的地產公司。在運營主體中間有一個特許經營公司之后，下面配合合格承建商，按照結構化產品組合就可以解決。在住房和城鄉建設部物業管理名單里面有很多一級資質的物業管理公司，每年管理的物業面積在一百萬平方米以上，包括現在國開行辦公樓都是一家國際型的物業管理公司管理的，可以說，管理不是什么問題。

特許經營模式實際上就是一個政治責任和公共服務與市場經濟的結合。對于保障房來說，就是政府少量財政補貼和股本金彌補租金差和地價差，給予特許經營合同，并且要依法執行合同。效率的問題和市場的問題完全可以交給市場主體，至于保障多大人群，給多大折扣就按地方財力量力而行。

特許權公司和政府平臺的差別，就是政府平臺公司完全是官方的做法，是政府做法，而特許公司是經營做法，完全經營機制。這個公司融資結構可以用股本加上貸款和融資的長期貸款來解決，這個還款來源也是很清晰的，基礎租金銷售房土地的收入，政府的補差都可以解決。在這里面融資工具一定要有長期的租金現金流，政府的差額補貼合同和有產權的房地產，這三個作為融資工具就足夠了。

（本文由中國房地產業協會支持的“中國保障房發展高峰論壇”演講整理而成）