海南：旅游地產急行軍

◎ 本刊記者 陳桂龍

帶著熱帶陽光、沙灘和大海的氣息，8月13日，11家開發商走進了北京中心商區崇文門?新世界商場，將“國際旅游島”品牌向京城購房者重磅推出。活動累計簽約17套、成交金額近3000萬、意向成交36套，看房登記1956組。此次小型房展，預示海南“旅游房地產群”悄然成形。

消費沖動

碧海藍天，熱帶雨林，生猛海鮮，豐富水果，免稅天堂……未來還將建成儋州/博鰲/海口/三亞4個機場，東西兩條貫穿全島的高鐵線，2015年整個海南島將形成2小時的生活圈。這樣美麗的地方，大部分的區域還處于價值洼地，配套成熟的海口價格尚未過萬，西線海景房最低25萬就可以擁有。這就是海南魅力所在。

據悉，三亞市現有旅游度假酒店180余家，特色旅游景區30處。其中，國家級旅游度假區亞龍灣匯集了許多世界品牌度假酒店，被譽為國家海岸線的海棠灣開發區，也有許多大型旅游項目正在建設。在去年，在海南島環島岸線上，正在建設的高端旅游度假酒店、度假村就超過30個。

“2011年如果沒有抓住機會的話，以后就很難再從政府手里拿到地了。”活動展上，一開發商說。

自海口、三亞出臺新版“限購令”細則以來，給二線市縣城市帶來機遇，海南官方數據顯示，瓊海、文昌等地日均成交量攀升。尤其是離海口距離較近的澄邁、瓊海一帶，便捷的交通和適宜的氣候已經開始吸引島外購房者的目光。

“海南的房價，在全國范圍內都是一個特例。從近十多年來的調控效果來看，海南的房價幾乎都是越調越漲的態勢。”中國房產信息集團董事會主席兼總裁周忻表示。

海南因海口、三亞兩地房地產市場在經歷二、三月份的“限購”萎縮一段時間后，又逐漸回升。5月起，海南房地產市場出現變化。5、6月房地產銷售量均超70萬平方米，達上年全年月平均銷量。

據國家統計局數據顯示，6月，海口新建商品住宅價格環比持平，同比上漲0.7%；三亞新建商品住宅價格環比下降0.1%，同比下降2.0%。海口、三亞兩市基本回到去年同期市場水平。

進入7月，海南樓市回升趨勢愈加明顯。海南省住宅與房地產信息網簽約系統顯示，7月份，島內市縣每日簽約商品房數量有多有少、價格有高有低，但整體銷售量比3、4月份升高。

據了解，海南85%的購房者來自海南島外，并呈不斷增長的趨勢。作為一個享譽國內外的旅游勝地，據統計，僅在今年上半年，在三亞過夜的旅游人數就超過了500萬。按照三亞官方的說法，在當地的購房人群中，除了北京、上海和江浙一帶，哈爾濱和成都等二三線城市的購房者逐漸成為消費主體。

為培養旅游地產市場，海南一方面，加大保障性安居工程力度，擴大保障性住房覆蓋面，逐步滿足中低收入城鎮居民和外來務工人員的住房需求，實現住有所居；另一方面，按“高端、適度、有序”的原則，引導房地產企業轉型升級，促進以產權式度假酒店、酒店式公寓、養生公園、休養度假區為代表的旅游度假地產快速發展。

房企火拼“天涯海角”

國際旅游島建設加快了海南房地產業的開發，全國知名企業的進駐，打造了許多精品樓盤，這些樓盤不僅為人們提供了享受國際旅游島舒適生活、度假的條件，同時也成為了海南的名片。

最典型的例子就是雅居樂地產打造清水灣。自2009年開盤以來，雅居樂海南清水灣在國際旅游島可謂獨占鰲頭：7月5日，雅居樂公布，2011年上半年實現合約銷售157億元，其中海南清水灣銷售金額逾46億。

清水灣位于陵水珍珠海岸中段，連接海棠灣、香水灣、石梅灣、神州半島旅游度假區，正處于海南東海岸的樞紐地帶。作為《國務院關于推動海南國際旅游島建設發展的若干意見》和海南省政府“大企業進駐，大項目帶動”戰略發展重點打造的項目之一，清水灣肩負著海南旅游產業結構戰略升級的重任。在雅居樂地產的帶動下，富力、合景泰富、龍光集團、北京順澤、綠城等開發商蜂擁而至。

看到區域價值的不止是開發商，還有全球IT巨頭惠普，選址清水灣不僅看中優越的自然資源，更看中清水灣在整個東海岸的核心區域價值和成熟的國際化配套設施。據了解，惠普海南項目總投資約200億元，分別落戶于海南陵水和三亞海棠灣及澄邁海南生態軟件園。其中陵水項目總投資166億，規劃總占地3800畝，包括清水灣和黎安港兩個項目，主要用于建設惠普亞太能源外包服務研究院和IT外包服務學院。

自2010年海南國際旅游島獲批，海南政府及各界也在不遺余力的推廣海南經濟發展，各項利好政策也為扶持經濟發展給足信心，近年來海南房地產市場一直保持高速向上發展的態勢，尤其以旅游地產業為主導方向的海南房地產市場更加受到國內大型房企的熱捧。在海南陸地面積不足4萬平方公里的土地上，進駐海南房地產領域的企業已有上百家，動輒投資數十億、上百億的旅游地產項目星羅棋布，包括萬科、新世界、保利地產、綠地、華潤、富力、雅居樂、魯能、中信、中體等地產大鱷。

事實上，潘石屹、馮侖、易小迪、張寶全、曾偉等房地產商們幾乎都有一段“闖海南”的歷史。而近年來，萬科、富力、雅居樂、魯能、東和、金泰、新世界、中信國安、中信太富等知名房地產公司又再次紛紛入駐海南，掀起一股海南“掘金潮”。

目前，在海南的全國性房地產開發企業超過100家，投資總額超過1000億元。旅游地產開發模式正在從單一性的觀光旅游發展到度假休閑旅游變為更注重創新產品的設計和多元產品的組合。同時項目空間規模從“小而精”到“大而全”的復合型地產發展趨勢也日趨明顯。

從區域分布看，旅游資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被瓜分完畢，東部組團包括瓊海、萬寧兩市，中信、華潤、海航在此盤踞；南部組團包括三亞、陵水、樂東、保亭四市縣，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城在此安營扎寨；北部組團包含海口、文昌、澄邁、定安四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂已入駐。

在瓊海市，中信地產在博鰲的總投資額在百億元以上，而早已入駐具備優質熱帶海洋資源的陵水縣的雅居樂清水灣，以及富力澄邁項目也號稱投資超過100億元。業內人士分析，在海南東、北、南部房地產市場瓜分已經接近飽和之時，海南中、西部仍處于開發空余期，且隨著海南西部沿線高鐵及西部機場的建成，以儋州為主，輻射周邊市縣的房地產市場將迎來新一輪開發熱潮，目前國內許多大型房企也將目光轉移至海南中西部地區。

現實助力旅游地產

中國房地產業協會副會長朱中一認為，在海南，旅游地產巨大的空間遠非其他地產品種所能及，動輒幾千畝的區域可以讓企業長期滾動開發，滿足多年的土地需求。

持續不斷的房地產調控無疑也加劇了房企上山下海的腳步。海南旅游地產處江湖之遠，多數在限購之外的二三線城市，受調控波及較小，無疑是房企的首選。

二是中國城鎮化比率的快速提高，極大促進了對旅游地產的需求。國民經濟的持續快速發展使得城鎮化率呈現加速趨勢，2006年我國城鎮化率約為44%。根據國家“十一五”規劃和相關預測，我國城鎮化率在2010年接近50%，2020年將達到55%左右。旅游地產是一個比較寬泛的概念，不僅是普通酒店，也包含第二住宅、養老公寓等，城鎮人口增加的同時也會大大增加人們對度假等旅游地產的需求。

對地方政府來講，旅游業屬于國家支持的綠色產業，裝入旅游概念，靠旅游產業和旅游地產拉動內需，除了土地出讓給地方政府財政的支撐外，也有可能帶來地方上的持續稅收。

對于市場需求來講，“度假時代”是否真的已經來臨尚待驗證，但CPI高漲加城市限購。“度假需求”的大小尚待測量，投資需求無疑已是巨大的洪流。

面對海南熱火朝天的局面，中國（海南）改革發展研究院院長遲福林先生認為，目前對于海南來說，當務之急是轉型。

從站在未來的發展角度。一是旅游房地產。在全國房地產特定的背景下，海南的房地產如何能夠跳出一般的房地產，或者轉型為以旅游房地產為主，走出一條有特色的、可持續的、有吸引力的旅游房地產發展的路子，正是海南現在正在迫于眉睫的事，

第二，就是文化娛樂的發展，海南文化產業增加值和全國比有差距，與上海、湖南比差距更大，目前只占了2%，廣東和湖南都達到了5%以上，大家到海南文化娛樂的消費比較大，白天可以到大海玩，晚上不知道做什么，就是說要提升消費需求必須要加快文化娛樂產業的發展。

資訊：

國際旅游島未來發展新趨勢

試水博彩

日前，今典集團董事長張寶全在海南的紅樹林度假酒店，已就順應海南試水博彩業的政策做出相關設計更改，將欲打造內地首家博彩酒店。目前，該酒店已經在海南三亞灣破土動工。

據了解，三亞灣紅樹林度假酒店不僅要建與《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》相適應的體育競技型博彩場館，還將先行一步備建出數萬平米的未來賭場，對海南島開放博彩業的尺度作出了大膽預測。

號稱中國首座博彩酒店的三亞灣紅樹林度假酒店無論在模式上還是規模上都能與全球第一大博彩酒店拉斯維加斯的“米高梅大酒店”相看齊，涵蓋了博彩、休閑、娛樂、購物、會展功能，客房5600余間，每間均配備先進的視頻系統，可直接視頻博彩或投注，并擁有中國規模最大的“迪拜水上樂園”、能容納6000人同時開會與用餐的會展中心、多國風情景觀河商業街，以及數千座位的大型演藝競技場。該競技場投入使用后，將引入籃球賽、網球賽、拳擊、散打、小型賽車、賽狗等已納入競猜的各項體育競技博彩。

游艇天堂

《海南省游艇安全管理暫行辦法》今年1月正式出臺，內容覆蓋游艇檢驗、登記、駕駛人員、進出口岸、航行和停泊、游艇俱樂部、安全保障、防止污染、監督管理等十個方面，為推動海南游艇業健康快速發展起到了積極作用。

據了解，海南海事局從2008年起就開始積極研究海南游艇業發展中面臨的難題，2010年3月份著手起草制定《海南省游艇安全管理暫行辦法》，歷時10個月。辦法共計十一章，七十七條，著力解決了游艇檢驗需提供圖紙審核手續、游艇登記戶籍和外資比例限制、全國游艇駕駛員證書不通用、境外人士在海南考取游艇駕照等眾多熱點問題，讓海南成為游艇愛好者的自由天堂。

主題公園

為加快國際旅游島建設，推動海南省大型主題公園項目和主題景區規劃建設，今年年初，海南省住房和城鄉建設廳和中山大學開展了《海南省主題公園建設規劃》編制工作。經近一年編制，目前該《規劃》已全面完成，省住建廳擬于近期上報省規劃委審議。

近期目標(2011——2013年)：優化、提升現有三亞南山宗教文化主題公園、海口火山遺址主題公園的基礎上，新建文昌航天主題公園、陵水海洋世界主題公園、海口動感游樂主題公園等。

中期目標(2013——2015年)：建設文昌航天主題公園、陵水海洋世界主題公園、海口動感游樂主題公園等主題公園，啟動臨高航海科技主題公園、三亞動漫文化主題公園、五指山民俗文化及熱帶雨林主題公園等三個主題公園。

遠期目標(到2020年)：完成本島9大主題公園建設(2015—2017年新建樂東未來世界主題公園)，啟動“南海之魂”海洋主題公園建設。

離島免稅

今年4月20日，期待已久的離島免稅政策落地海南。這是繼今年1月1日境外游客購物離境退稅政策在海南開展試點以來，海南旅游購物優惠政策的又一重大突破。至此，海南已基本完成了國務院《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》中的要求：“開展離境退稅試點”和“探索離島免稅政策可行性”，實現了旅游購物退免稅政策的“兩級跳”。“雙響炮”的打響，標志著海南向著打造國際購物中心的目標邁出了堅實的一步。