房屋共有建筑面積測算與分攤方法探討

◎ 桂林市房地產交易所、桂林市房地產測繪中心 朱小蘭

商品房面積測算，是一項政策性和技術性強，精確度要求高的工作，它關系到房地產開發商與業主的切身利益。在商品房交易中，目前的計價方式有三種：一是按建筑面積計價；二是按套內建筑面積計價；三是按套（單元）計價。這三種方法均是合法的。

無論以何種方式進行銷售，最終落實到權屬管理產權證發放中，都是以建筑面積為基準的。確定準房屋分戶的建筑面積，關鍵在于確定房屋中共有面積及其共有共用關系，以及如何對共有共用面積進行合理分攤。下面著重對房屋共有建筑面積測算與分攤方法作出探討：

（一）共有共用面積的處理原則

1、產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。

①分割文件或協議必須是所有相關權利人達成的，缺一方都不行，否則，不視為有效的分割協議。已領取商品房預售許可證的商品房，再行分割的，若影響相關權利人利益的，須由所有相關權利人達成分割協議。

② 分割協議應明確分割的部位和分割方式，隱含的或不明確的協議均不視為有效的分割協議。且共有共用部位的約定不能與法律、法規、規范中的強制性規定相抵觸。

③ 相關房屋權利人所達成的分割協議不能侵犯公共利益和第三方利益。否則，不視為有效的分割協議。

2、無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

（二）共有建筑面積按比例分攤的公式

式中：K—為共有面積的分攤系數（取位至小數點后6位數）；

Si—為各單元參加分攤的建筑面積，平方米；

δSi—為各單元參加分攤所得的分攤面積，平方米；

∑δSi—為需要分攤的分攤面積總和，平方米；

∑Si—為參加分攤的各單元建筑面積總和，平方米。

（三）共有建筑面積的分類

根據房屋共有建筑面積的不同使用功能，可以分為以下幾大類：

1、幢共有建筑面積：指為本棟各功能區服務的共有建筑面積。如為整棟服務的配電房、水泵房等。該面積在整棟范圍內進行分攤；

2、功能區間共有建筑面積：指為本棟某兩個或兩個以上功能區服務的共有建筑面積。如同時為商場功能區及辦公功能區服務的樓電梯間等。該面積在相關各功能區范圍內進行分攤；

3、功能區共有建筑面積：指為本棟某一功能區（如住宅功能區、辦公功能區、商場功能區等）服務的共有建筑面積。如為商場功能區服務的專用電梯、樓梯、自動扶梯、大堂等。該面積在該功能區范圍內進行分攤；

4、層共有建筑面積：指為本層服務的共有建筑面積。如本層共有走道等。該面積在本層范圍內進行分攤；

5、其它共有建筑面積。

（四）共有建筑面積的確認方法

依據房屋建設單位提供的經規劃部門批準的建筑施工設計平面圖進行確認，結合房屋建設單位出具的

共有建筑面積使用情況說明，若該房屋由兩個以上（含兩個）建設單位聯建，則使用情況說明應由聯建各方共同進行確認。

（五）共有建筑面積的計算范圍

1、共有建筑面積（可以分攤）包括：

① 棟內作為公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為本棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算；

② 套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

2、以下幾種情況不計入共有建筑面積（不可以分攤）：

① 作為人防工程的建筑面積；

② 獨立使用的地下室、半地下室、車庫、倉庫、雜（儲）物間等；作為機動非機動車集中停放的部位等；

③ 與本幢房屋不相連以及設在棟內為他棟或多幢服務的警衛室、管理用房、設備間等附屬配套設施用房、市政設施用房、為社區服務的公用房屋等；

④ 按規劃批準建設的層高大于或等于2.20M的技術（結構）轉換層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等，其中扣除樓電梯間和公共設備用房等應分攤的共有建筑面積。

（六）共有建筑面積分攤的一般原則

1、分棟原則：房屋共有建筑面積的分攤計算以棟為單位進行，為本棟服務的共有建筑面積可以分攤，為多棟服務的共有建筑面積就不可以分攤。因此在共有面積分攤計算前，首先應判斷該建筑物是一棟還是多棟。

關于棟的劃分有以下幾類形式：

① 獨立建筑的房屋為一棟。

② 在地坪以上是多個結構獨立存在且互不相通的建筑單體，即使地下室（半地下室）相連通，也應按多幢處理，即地面上按獨立的樓房各分為一棟，地下室以獨立使用的房屋單獨計算。

③ 僅以通廊相連的房屋，可各分為一棟。

④ 底層（或多層）為一整體相互貫通，上面有一個或多個塔樓式的房屋作為一棟。

⑤ 底層（或多層）以裙樓的形式連成一片，但分期規劃分期建設的房屋，當其分期連接體處未相互貫通，可按分期分別分棟；同期規劃同期建設，若各塔樓及其相應裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且各部分之間無共用的設備間、配電房、值班室、大堂、過道等公用面積的，可將各塔樓及其相應裙樓作為一棟，公用面積分攤在該棟范圍內獨立進行。

2、消防優先原則：在確認共有建筑面積之前，首先應分析共有部位是否滿足消防要求。消防通道服務范圍內的各單元均應參與消防通道的分攤。

3、分攤級別定級原則：根據共有共用部位服務對象范圍的不同，確定其所屬分攤級別及分攤范圍。為本棟樓服務的棟共有建筑面積為最高級別，在整棟范圍內進行分攤；其次為功能區間共有建筑面積，在相關各功能區范圍內進行分攤，以此類推。

4、分攤從高級到低級分攤原則。在進行共有建筑面積分攤時，應按照分攤級別的高低依次進行分攤，低級別的共有建筑面積應參與高級別的共有建筑面積的分攤，已分攤過的共有建筑面積將不再參與低級別分攤。

共有部位服務對象不完全相同，并且無法區分服務范圍誰大誰小，分攤這幾部分共有建筑面積時，互不參與對方的分攤。

5、設在棟內的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認定，以套（分戶）認定，依照共有建筑面積分攤原則參與分攤方案。

即凡列為不分攤的公共建筑面積應視為一戶，也應參與分攤該棟相應的共有建筑面積。

6、原設計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關鋪位按其建筑面積比例分攤。

7、某個共有建筑面積列入分攤后，不具體劃分各套（分戶）攤得面積的對應部位。共有建筑面積一經分攤，任何人不得侵犯或改變其原始設計的使用功能。

（七）共有建筑面積的分攤方法

1、住宅樓共有建筑面積的分攤方法

國標《房產測量規范》中規定，住宅樓以幢為單元，按各套房屋的套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。在實際操作中，一般情況，住宅樓采用按整棟分攤。在整棟分攤中，整棟的共有面積視為整棟中各戶共同共有，全棟對共有面積分攤為一個系數。另外，若住宅樓底層為附屬層（如架空層、雜物房層等），層高2.20M以上(含2.20M)，上部為住宅單元構成，可依照商住樓共有面積的分攤方法處理，將該樓劃分為住宅和附屬層兩個功能區。

特別情況，如一幢住宅樓里有的單元設有電梯，有的只有樓梯，該種情況下應將有電梯的各單元合并成一個功能區，將無電梯只有樓梯的各單元合并成另一個功能區，分別進行共有建筑面積分攤計算。

對于確認為一棟且由裙樓相連的不同塔樓，應分別劃分為不同功能區；塔樓內有多個獨立樓梯或電梯的，還應按樓梯或電梯細分功能區分別計算。

近年來，隨著高層住宅的增多和人們消防意識的加強，房屋的建筑功能、造型乃至設計理念都發生了很大變化，如在高層建筑一定層次以上設置消防連廊將同一幢兩個不同單元的房屋連接起來，完善其消防功能。對該消防連廊面積計算和歸屬問題，存在歧義。有人認為該部位只對相連的兩戶有用，應由兩戶分攤；有人認為應作為整幢的共有建筑面積，由整幢業主分攤。筆者認為：小高層或高層住宅樓中在某一層設置的消防連廊須作為相連通各住宅單元功能區分攤，而不能作為層共有建筑面積，更不能僅由相連的兩戶分攤；僅連通個別權屬單元的消防陽臺（通道）亦應作為整幢的共有建筑面積，由整幢業主分攤；平時可做套內使用的消防通道（如陽臺），應納入套內面積。

2、商住樓共有建筑面積的分攤方法

商住樓進行共有建筑面積的分攤時，首先將商業部分和住宅部分劃分為兩個功能區，按各自的建筑面積將全棟共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。通向住宅的樓梯均由住宅功能區分攤。

3、多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法

多功能綜合樓共有建筑面積的分攤比較復雜，特別是大型綜合樓，它是一個多級分攤的過程。在多級分攤中，共有面積的共有關系非常復雜，是一個錯綜復雜的交錯關系。因此需要我們有一個清晰的思路。一般分三個步驟進行：

第一步驟：正確劃分功能區。

在實際工作中，多功能綜合樓一般由地下部分、商業部分、辦公部分、住宅部分、附屬部分等多個功能區構成。在上述各功能區中往往還要劃分為各子功能區，比如住宅功能區還需劃分為有電梯的功能區及只有樓梯無電梯的功能區。

第二步驟：確定共有建筑面積的歸屬。

第三步驟：確定共有建筑面積的分攤方案。

① 把為全棟服務的共有共用面積定義為一級分攤，分攤至全棟（含地下室），二級和二級以下的共有共用面積也應參與此級別分攤。

② 功能區間共有建筑面積的分攤。

③ 為某個功能區服務的共有建筑面積的分攤。

④ 為某層服務的層共有建筑面積的分攤，按本層各套內建筑面積比例分攤層共有建筑面積，各套內建筑面積參與過的所有級別的共有建筑面積分攤系數相累計最后得出該套內的共有建筑面積分攤系數。

分攤的共有建筑面積=套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數。

建筑面積=套內建筑面積+公攤建筑面積。

總之，在房產面積測算工作中共有建筑面積分攤計算是比較復雜、難度大的一項工作，每戶分攤的面積消費者自己是很難計算出來的，這就要求房產測繪從業人員一定具備高度的責任心，嫻熟的業務技能，端正的工作態度，正確的價值觀和科學的人生觀，只有具備這樣素質的從業人員才能夠打造出一支優秀的房產測繪隊伍。