政府應注意政策的穩定性

◎ 胡葆森

政策的不穩定性帶來的市場的不確定因素增多，不利于行業的發展，也不利于人民群眾生活。

房地產政策穩定性關系到行業的健康發展

人均GDP超過3000美元后，城市化將推動房地產業發展不斷加速——這一早已為發達國家所證實的社會發展規律，如今正如期在我國城市化進程中得以應驗。中國房地產在過去一年，縱然經歷了“4?17國十條”和“9?29國五條”新政的影響，在2011年初又迎來了“1.26新國八條”的“最嚴厲調控措施”，雖然房地產業“非支柱產業論”亦塵埃落定，但2010年仍以5萬億元的銷售額和10億平方米的開發規模為中國經濟發展作出了不可低估的貢獻。數據背后是不可阻擋、不可抑制的強大需求，可以預言，以這種推動力為支撐的房地產市場依然將有驚無險地攀上新的高峰。

回顧房地產調控政策，從2005年的國八條，2006年的國六條，2009年的國四條，2010年的國十一條，到2011年的新國八條，政府出臺政策太過頻繁。今天我們再從政策內容來看，相關條款之間缺乏連續性，有的甚至還相互矛盾，有的則是對原有政策措施的重申和加強。其中反映出幾個問題：政策缺乏連貫性反映了我們對房地產行業發展缺乏總體科學規劃，政策反復重申反映了我們在執行政策過程中不能夠始終如一保持執行力度和認知態度、水平的一貫性，政策的相互矛盾則更反映出我們整體思路的混亂和缺乏經濟大勢、行業發展的前瞻性和預見性。

因此，從促進房地產行業健康發展的出發點來看，政策的不穩定性帶來的市場的不確定因素增多，不利于行業的發展，也不利于人民群眾生活。

現行房屋建設標準應增加低碳條款

節能減排是當前國家重點工作之一，我國建筑能耗占到整體能耗的三分之一左右，因此建筑節能迫在眉睫。

我國當前的房屋建設標準中，節能條款所占比例還不夠，特別是強制性條款內容缺乏，許多業主、開發商考慮到成本、工序的復雜性等等因素，在新建建筑中采用節能措施的積極性并不高。僅僅是少數發達城市如北京、天津對建筑節能要求比較高，但這遠遠不夠，應在全國范圍內大力推開，強制性執行。

同時要在配套政策方面加強，出臺稅收、信貸等經濟措施，鼓勵、引導開發商開發建設低碳社區，營造全社會低碳生活的氛圍。

加大保障性住房的供應

平抑房價的最好辦法是加大保障性住房的供應，在當前房價居高不下的情況下，加大保障性住房供應，即可使房價回歸合理水平。

在京、滬、深、穗等一線城市及杭州、青島、成都這些二線發達城市，房價過快增長是有目共睹的。2010年國家加大調控力度后，這些城市的房價增長速度得到了一定程度的遏制，大批一線房地產開發企業資金較為充裕，把二三線城市當作主戰場，資金紛紛投向中小城市，如保利2010年在二線城市福州以33.4億元拿下了約320畝的地塊，這些一線房地產開發企業向二三線城市的進軍，客觀上拉動了當地的經濟發展，為當地的城市化進程作出了貢獻，另一個負面影響也不容忽視，就是同時也拉高了當地的房價。如福建省住房和城鄉建設廳公布的數據資料顯示，2010年12月底，福州商品住宅均價達到了每平方米10630元。二三線城市房價的上升，給當地群眾帶來了空前的購房壓力。

房價不宜增長過快，所謂的合理，應該和當地老百姓的收入增長和國民經濟發展的速度相適應。決定房價的短期因素還是在供求關系上，只要政府能大力解決好面對中低收入階層的經濟適用房、廉租房的問題，提高這類房在整個房子供應體系中的比例，我相信房價能夠得到合理的遏制。商品房的價格應該讓市場來調節。中低收入階層過度地關注商品房的價格，實際上沒有關注到問題的根本。可以夸張地說，現在的商品房即使都按成本價銷售，中低收入階層也是買不起的。

為了平抑房價，北京等地推出限價房政策。即在土地出讓時，寫入限房價、限戶型、限地價等條款。

推出限價房是應該的，政府在出讓某塊土地的時候，這塊土地開發的房子應該面對哪一個階層，房價大致應該在什么水平，應該有所確定才對。但也不是把所有的土地都建成限價房，政府在出讓土地時，應該根據市場的實際需求，確定土地開發什么樣的房子。比如，每年政府出讓的土地有多少應該建成經濟適用房，有多少應該建成廉租房，有多少該建成限價房，有多少是商品房，這些比例應按照市場的需求，大體地劃定一下。