北京二手房市場研究報告

◎ 中國不動產(chǎn)研究中心 王姍 王瓊

（2010年12月）

與2009年年底相似，2010年12月北京二手房市場呈現(xiàn)價量齊升的局面。盡管年內(nèi)的多次新政難擋樓市上揚趨勢，但是樓市調(diào)控并非外界所稱的“空調(diào)”。新政后成交量經(jīng)歷了一段下降期，此后盡管回升但速度較為平緩，投資尤其是投機(jī)性需求減少。新政效果不明顯、成交量上升的重要推手是通脹預(yù)期。對通脹的恐慌導(dǎo)致房價上漲預(yù)期逐步加強(qiáng)，消費者紛紛趕早出手，造成近幾個月來成交量和成交價格的回升。這是房地產(chǎn)調(diào)控與通脹預(yù)期相互作用的結(jié)果。

表1 2010年9月北京市二手房市場主要數(shù)據(jù)

一、市場運行情況

1.成交總量

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年12月北京市二手房簽約總量為23784套，較11月的18413套環(huán)比上升29.17%，其中二手住宅簽約總量為22029套，環(huán)比11月的16805套上升31.09%，但同比09年12月仍有43.90%的下降。

圖1-1 2009-2010年北京市二手住宅簽約套數(shù)

與2009年很相似，2010年12月北京二手房市場再次上演年末的瘋狂，是二手房成交量繼4月新政以來最高的月份。從圖上可以看出，經(jīng)過三個月的消化，2010年8月二手房成交量開始上揚，9月二次新政對樓市的影響較小，二手房市場恢復(fù)速度加快，12月更成為全年成交量第三高的月份。

然而，盡管年內(nèi)的多次新政難以阻擋樓市上揚的趨勢，但是樓市調(diào)控并非外界所稱的“空調(diào)”。退一步想，經(jīng)歷了2009年的瘋狂，投資客嘗盡了甜頭，在中國金融市場不穩(wěn)定、投資渠道狹窄同時經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的情況下，房地產(chǎn)作為較好的投資品，具有風(fēng)險小、收益率穩(wěn)定甚至較高的特點，如果沒有多次出臺的嚴(yán)厲新政，樓市泡沫恐怕難以避免。盡管8月以后成交量繼續(xù)回升態(tài)勢，但是回升速度與3、4月相比已經(jīng)緩和許多，這不得不歸功于2010年的多次新政。這一點從多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查中也可以看出，2010年二手房成交多以首次置業(yè)和改善型的剛需為主，投資需求大幅下降。

新政效果不明顯、成交量上升的一個重要推手是通脹預(yù)期。2009年寬松的貨幣政策帶來了通脹的隱憂。盡管2010年緊縮性貨幣政策頻出，但仍難阻擋CPI的上升趨勢，即使有多輪“史上最嚴(yán)厲”新政的出臺，對通脹的恐慌依然導(dǎo)致房價上漲預(yù)期逐步加強(qiáng)，消費者紛紛趕早出手，進(jìn)而造成近幾個月來成交量和成交價格的上升。這是房地產(chǎn)調(diào)控與通脹預(yù)期相互作用的結(jié)果。因此，僅僅依靠樓市新政就想將房價降下去是不現(xiàn)實的，宏觀環(huán)境對樓市有不可忽視的影響。

圖1-2 2010年CPI走勢

圖1-3 2009-2010年北京市二手住宅日均成交套數(shù)

2010年已經(jīng)過去，樓市新政仍有加強(qiáng)的趨勢，管理通脹預(yù)期依然是2011年的工作重點，十二五規(guī)劃中保障型住房供給增加，這些都對維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定有重要影響。如果政策執(zhí)行到位，未來二手房成交將有望平穩(wěn)發(fā)展。而短期內(nèi)，受季節(jié)性因素的影響，二手房成交量可能會有小幅下降。

圖1-5 2010年北京市二手住宅成交均價

圖1-6 各面積戶型新增房源供給占比

圖1-7 各價格區(qū)間新增房源供給占比

2.日均成交量

從日均成交量來看，12月北京二手住宅日均成交711套，環(huán)比上升26.96%，同比09年12月的1267套仍有43.87%的下降。

3.成交面積

本月二手房簽約總面積為243575平方米，其中二手住宅簽約2078802平方米，環(huán)比11月的1562528平方米上升33.04%，同比09年12月仍大幅下降44.90%。

4.成交價格

12月北京二手住宅成交均價為19690元/平方米，環(huán)比11月的19548元/平方米上升0.73%。

本月二手住宅成交均價較上月有小幅上升，究其原因主要有：①通脹預(yù)期下需求上升。在通脹預(yù)期持續(xù)而新政對房價影響不大的情況下，房價上漲預(yù)期增強(qiáng)。消費者提早結(jié)束觀望出手，需求上升，進(jìn)而房價有上升的空間。②掛牌價上漲。在房價上漲的預(yù)期下，業(yè)主上調(diào)掛牌價，致使成交價格上漲。

受季節(jié)性因素影響，短期內(nèi)二手房成交量會有小幅回落，成交價格則可能不會有太大變化。

5.房源供給

據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，本月存量房新發(fā)布15053套，較11月的11304套環(huán)比上升33.17%。新發(fā)布面積1421002平方米，較11月1101288平方米上升29.03%。受成交量上升的影響，房源供給也比上月有較大幅度上升。

從供給結(jié)構(gòu)來看，100平米以下戶型新增房源占新發(fā)布房源總量的70.24%，90萬以下新增房源占48.95%。

二、成交特點

1.區(qū)域成交情況

從上表可以看出，北京市17個區(qū)縣中，本月二手房成交量最多的五個區(qū)縣分別為朝陽、海淀、昌平、豐臺和通州，老城八區(qū)占全市成交比重的63.58%。

從變化幅度來看，17個區(qū)縣中有9個區(qū)縣成交比重有所下降，8個區(qū)縣成交比重有所上升。其中下降幅度最大的是新東城區(qū)，下降0.71%，而上升幅度最大的則是朝陽區(qū)，上升0.77%。

2.戶型分布情況

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，12月北京市二手房成交量所占比重最大的60平米以下超小戶型，100平米以下戶型占總成交的69.29%。

從變化幅度來看，只有60～100平米戶型二手房成交比重有所上升，其他面積戶型成交比重均有所下降，其中下降幅度最大的是60平米以下戶型，較上月下降0.73%。

3.房屋價格分布情況

從圖上可以看出，居于成交主導(dǎo)地位的仍然是90萬以下價格區(qū)間的二手房，占總成交比重的62.40%，不過這一比重較上月有所下降，上月相應(yīng)的數(shù)據(jù)為64.58%。

從變化幅度來看，以120萬為分界線，120萬以下價格區(qū)間的二手房成交比重有所下降，而120萬以上價格區(qū)間的二手房成交比重則有所上升。其中下降幅度最大的是60萬以下價格區(qū)間的二手房，下降1.96%，上升幅度最大的是200萬以上價格區(qū)間的二手房，上升1.28%。

表2-1 各區(qū)縣成交量所占比重及變化幅度

圖2-1 各建筑面積成交套數(shù)所占比重

圖2-2 各價格區(qū)間成交套數(shù)所占比重