中國住宅發展新趨勢

◎ 本刊記者 陳桂龍

房地產家居市場充滿挑戰

中國建筑裝飾協會會長 李秉仁

2001年對我國的房地產市場和家居市場來說是充滿挑戰的一年，房地產市場的宏觀調控、保障房政策推出影響了房地產和家居企業的戰略布局。

2011年是“十二五”的開局之年，是經濟轉型和經濟調整發展的主旋律，家居企業既面臨著挑戰，也迎來了新的發展機遇，擴大內需和節能環保為家居企業的發展提供新的成長點。這主要體現在以下兩個方面：

一是擴大內需。中國的城市化、工業化、現代化建設持續快速發展，成為拉動內需的強大動力?！笆濉币巹澗V要確定了我國年均國內生產總值增長7%的目標，促進了“十二五”期間城市化產業提高4個百分點。在這樣的形式下，我國的建筑業、房地產業、城市基礎建設、城市公共基礎建設、家居行業得到了與經濟發展相適應的持續發展。就商品住宅領域，國家統計局發布的數據顯示，今年1月至7月商品住宅全國銷售面積4.66萬平方米，比去年提高12%，在宏觀調控的前提下，房地產市場的總量仍然是在增長，房地產上半年的成交金額急劇上升。

二是節能環保。改革開放30多年來，我國的經濟得到迅速發展，30年國內生產總值10%左右，這樣的成績是輝煌的。環境問題、資源問題對我們的發展形成制約，節能環保、綠色低碳發展戰略是中國經濟轉型的必然趨勢。家居行業在老百姓的生活更提倡環保，節能環保不能只停留在概念上，要確實從原材料、生產工藝、創新技術提高企業在環保領域的競爭力，這是大勢所趨。提倡綠色消費，誰能夠在環保上下功夫就能夠贏得消費的信任，也能夠獲得更大的提升，能夠促進整個行業的健康和持續發展。2010年建筑裝飾生產已經達到2萬億美元，據統計，2011年全國建筑裝飾總產值將達到2.3萬億元，可見家居行業依然能夠拓展自身的增長點。在房地產市場宏觀調控背景下，家居企業面臨著生機，如何在家居品牌中脫穎而出，如何制造消費者信任的產品，成為家居企業必須面臨的問題。

中國住宅發展的大趨勢

沿海地產集團總裁 王軍

我從市場層面來分析住宅發展新趨勢：

一、從人口規模和住宅規模來看：中國城鎮人口6.22億人，4.7是戶籍城鎮人口，還有生活城市的農民工人口1.45億。以這個來推算，按照當時的統計，戶均面積是每套110平米，如果按照每年的指標，考慮這幾年人口紅利關系，從新增面積可以看出，2008年是8.3億平方米，2009年是9.32億平方米，2010年是12.95億平方米。從銷售可以看出，2008年接近6億平方米，2010年8.6億平方米，2011年是9.3億平方米，到2027年中國進入老齡化社會，接近美國人的標準。這個情況下，市場規模會達到每年5.2億平方米的商品房規模。

二、從房市供需來看：房地產從新開工到供給，周期大約9個月左右，供需之間的矛盾決定房價走勢。2007年，新開工面積將近8億平方米的供給，而在2008年只賣了5.9億平方米，明顯供大于求。2009年，房地產行業日子非常難過，房價也有比較大的回調。2009年，市場供給是11億平方米，2010年消化了13億平方米，所以2010年看到的是房價在迅速的上漲，市場大好。在2010年，全國的商品住宅的土地供應是9.3億平方米，而新開工達到16.38億，從新開工面積可以看出來，相對于前一年增長幅度非常大，而今年前4個月，從前一階段的消化速度來看，商品房增速明顯減少，很多城市出現了萎縮的局面。這樣的情況下，今年下半年到明年是供過于求的局面。按照國家今年年初定的今年供應計劃，商品房供應計劃是14.55億平方米，如果計劃實現，明年的供應依然是非常大，供過于求的局面在2011～2012年顯現。

三、目前國家對房地產行業的政策比較嚴厲，宏觀調控的政策是支持首次置業，逐步向中間階層改善性置業需求發展，把這一部分的需求逐步釋放到市場。在建設市場監管司的城市里面，40個城市限購是長期趨勢，其他城市可能是階段性的限購。限購采取什么措施？采取“1+1”的措施。“1+1”就是擁有一套房子后，讓你再買一套改善性的住房。

完善保障性住房標準體系

中國建筑標準設計研究院執行總建筑師 劉東衛

在十二五“住有所居”的住房保障總體目標下，商品房市場與保障房并蒂開花的住房供應體系已逐漸形成。保障性住房建設已經成為各級各地政府部門工作中的大事，已經迎來規模龐大的建設時期。作為政府滿足中低收入人群需求的住宅商品，該類住宅產品具有公共品質的性質，完全按照市場運作，建設品質優良的保障性住房的推進是無法實現的，當前完善保障性住房標準體系的工作的建設刻不容緩，保障性住房建設標準有利于提高建設水平，實現“住有所居”的住房保障總體目標。

當前城鎮保障性住房需求依然較大，保障性住房建設將保持快速發展勢頭。面對大規模保障性住房建設的需求，由于缺乏完善的建設技術標準及其建造技術保障體系，傳統方式建造的保障性住房在質量與控制和保障、成本控制、運營維護保障等方面存在巨大的挑戰。

保障性住房是一種以政府作為主導的小面積規模套型，有利于系列化設計、標準化部品應用和工業化建造的實施。而住宅產業化、標準化、工業化的生產方式，對于提升住宅產品質量，實現“住有所居”的住房保障總體目標有著無可比擬的優勢，可以提高住宅建設質量和建造效率，提升性能，減少資源浪費，從而實現“住有所居”的住房保障總體目標。

住宅未來關鍵詞：健康、舒適、低碳

清華大學建筑設計研究院有限公司綠色建筑工程設計所副所長 黃獻明

未來兩年，中國住宅的發展將呈現以下四個方面的特點：

1、保障性住房在量上成為設計主流。由于房地產調控的力度加強以及國家對房地產業發展方向的新思路，大量的保障性住宅設計與建造將成為這一領域的主流。如何解決好中低收入家庭的住房需要，廉租與中低收入住宅的健康、舒適、低碳、可持續發展問題，將成為中國住宅未來兩年的關鍵詞。

2、養老性住宅是重要的方向。隨著人口老齡化加劇，如何實現社區養老，住宅設計與設施方面如何滿足未來養老性的需要，將成為住宅精細化設計的重要內容，也是中國住宅發展在該歷史階段急需解決的問題。

3、住宅產業化程度逐步深化。隨著城市化進程的加速、勞動力成本的提升、保障性住房大量快速建設以及后期維護便利性的要求，都使得住宅產業化的需求變得更為迫切。中國住宅的產業化水平將在過去幾年研發、局部試行的基礎上，繼續深化，當然這將是一個緩慢的漸進過程。

4、新農村建設帶來新農村住宅。新農村建設是中國特色城市化的重要內容，在此背景下，新農村住宅也是中國住宅發展的重要方面。它既有別于城市集合住宅也不同于以往的農村住宅，如何兼顧土地集約利用、新農村產業特點、新農村人的生活與文化需求，將是新農村住宅建設面臨的長期問題，也將是未來兩年中國住宅發展的一個重要分支。

提高住宅品質的關鍵

（日本）吳建筑事務所株式會社所長 吳東航

建新的住宅需要消耗大量的材料和能源，拆舊的住宅也要消耗大量的能源而且產生大量的垃圾，無論從經濟和環保的角度來說，住宅都必須是長久耐用的優良財產，可持續地保持應有的經濟價值和使用價值。

為此，在今天的建設中首先應提高住宅的品質，包括建筑的質量以及作為住宅所要求的各種性能。例如建設良好的生活環境和配套設施，實現無障礙化，提高隔音和保溫性能，具備對火災、洪水、地震等不測災害的承受力。

建設高品質長壽命的住宅有賴于好的設計，讓住宅具備能適應時代進步的可變性，留有充分的更新和改造余地?，F在生活水平迅猛提高，住宅要跟上時代的要求，不但能變而且得容易變，現在推廣的CSI技術是有效的措施之一。假如我們把住宅的壽命定為50年，并不是只保證它50年不倒，更重要的是保證能滿意地使用50年。

維持管理是提高可持續性的又一關鍵。日常管理的目的是維護住宅日常的正常使用和安全。計劃修繕的目的是努力維持住宅長期可持續地使用，并按新的時代要求進行改良，例如追加新的設備等。

中國住宅向綠色發展

美國龍安建筑規劃設計顧問有限公司董事長 饒及人

未來中國的房地產，城市綜合體、定制屋、結合醫療的老人公寓、度假酒店和綠色住宅五大類產品將會越來越興旺。

綠色建筑，勢在必行。所謂“綠色”，亦即可再生。從第二次世界大戰之后19億的全世界人口到60年以后的63億全世界人口，人口漲了3倍多，但資源并沒有隨之增長，長此以往會產生資源爭奪戰。美國的建筑資源占了美國37%的能源，如果能在建筑里節省能源，就可以延續資源利用。

在美國，建筑正在逐漸從時髦型向時代型和責任型綠色建筑過渡。目前，全世界在綠色能源上還沒有一個龍頭老大，中國如果能夠抓住這個機會，不但能夠創造出很多新的就業機會，而且能在世界執行業之牛耳。

在目前高速的城市化發展下，中國的住宅更應該向綠色發展，尤其是政府，更應該身先表率，推動綠色的節能建筑，除去利用法律法規強制規范，政府還必須“威逼利誘”，給予稅收優惠和財政補貼。

半成品房退出市場

中國房地產研究會副會長 童悅仲

宏觀調控使住房市場回歸理性，消費者勢必比以往更加關注住房品質。能否向消費者提供品質過硬的住房，成為開發企業生死攸關的問題。

經過裝修的成品住宅將成為住房市場的主流，半成品房將逐步退出中國住房市場。

住宅建造的產業化程度將越來越高。住宅產業化是住房和城鄉建設部、科研院校包括房產公司都在做的一件事，現在從粗放向精細化轉變。目前的住宅建設現狀是粗放型的，比較滯后，科技含量比較低，這是一個很大的課題。

目前住宅還是以滿足居民基本住宅需求為主，而從我國發展狀況來看，綠色科技地產很重要的載體就是綠色建筑。人們不僅滿足于普通的住宅更追求高品質舒適的居住環境。目前的住宅產品需要進一步改善，將綠色進行到底，需要不斷研究及應用新科技、新技術，采用住房和城鄉建設部鼓勵推薦的高科技技術及環保節能的材料設備，在施工過程中采用外墻外保溫、地熱等諸多節能環保的科技，還有從太陽能熱水、太陽能采暖、太陽能光電、中水處理、新風系統、科技示范風能、無線上網等技術上不斷提升；不斷加強集裝箱房屋的研究和創新，達到廢物循環利用、節能減排。