王玨林：房地產市場形勢和住房保障

房地產形勢

今年10月份，全國商品房銷售面積是7.97億平方米。在房地產開發投資方面，前三季度投資，房地產開發投資增長32%。在新建住宅價格方面，一方面是一線城市的價格，第二個方面是漲幅最快的城市，一線城市即北京、上海、深圳、廣州和杭州基本上環比除了杭州略有下降下降0.1%，其他保持持平。

實際上同比還有一定的漲幅，北京增長了1.8%，新建住宅商品住宅增長了2.3%，上海是3.1～3.7%。深圳4.5～4.6%，廣 州6.3～6.4%，杭 州1.2～6.4%。漲幅較快的城市基本上都是二三線城市，也就是長沙、昆明、銀川等。而且大部分環比漲幅都在0.3%左右，烏魯木齊0.2%，其他同比漲幅比較大，有8.1%、8.5%的。所以，就這幾個數據做一個簡單的分析，房價漲幅有所放緩，一線城市環比處在滯停狀態，二三線城市漲幅還是比較快。

第二，開發投資保持較快增長，在我們前幾年比較好的市場階段，房地產開發投資也就在25%到30%這個范圍之內，現在環比雖然有點下降，但前三季度還是保持了32%。

第三，房屋銷售量比較平穩，今年還算一個不錯的好年頭。

調控政策

今年，對于房地產市場影響較大的幾項政策有限購、房地產稅、加息。限購是行政行為，通過行政的辦法來管理和組織市場調整消費結構，他不是市場行為，如果真正的市場你政府是干預不了的，所以在這種情況下，政府要不調整，那對我們國家的經濟，對整個房地產市場，以及最廣大的城鄉居民傷害非常大。甚至買房全集中在小城市到大城市，大城市往特大城市再集中。而且現在房地產行業已經由實體經濟變成虛擬經濟了，我所知道北京去年買房的50%以上都是投資性的，房地產行業不是股市，股市這么炒都炒壞了，別說你房市。所以，在市場供求矛盾社會不和諧這個階段，政府必須要管。

最近，財政部在人大會議上再次提出推進房地產稅大家都比較關注，現在上海重慶已經做試點了。上海的房地產稅是新購房按照面積60平方米人均以上納入范圍，另外還打七折，重慶是主城區新購的高檔房高標準房或者是別墅納入范圍。第一主城區，第二高檔房，首先分成幾檔，按照前兩年房價兩倍、三倍、四倍分幾檔納稅。這和我們原先在出臺試點之前和試點之后社會的反映完全不一樣，在出試點之前大家對于這個稅非常關心，因為大家都有資產，都怕自己的房子納入交錢行列。我買房交錢，土地交錢了各方面還交錢，最后稅收又宰我一下，大家比較擔心。出臺之后反映幾乎很小，為什么？因為現在的稅收情況是淺試水，涉及到消費人群太少了。但不等于現在淺試水范圍不會擴大，因為我們應該按照市場辦法來管，稅收就是市場，所以稅收必須推進，否則如何建立市場？有市場沒有管理這個市場不就變得混亂嗎？所以稅收需要推進，稅收推進也就是為我們建立完整的市場做準備。

這需要一個過程，不是說收就收那么簡單。別的可以變，這個不能說今天收明天就不收，尤其收錢這個事要謹慎而且做好充分性的準備，沒有技術準備收誰錢，有收到有收不到就產生不公平，所以房地產稅目前來講對于市場影響非常有限。

加息，不是針對房地產市場的，他是由于我國通貨膨脹的壓力，而且作為國家的首要任務，今年的任務就是抑制通貨膨脹。抑制通貨膨脹的辦法一是提息，一個就是凍結存款準備金，也就是把社會的資金減少縮小銀根。市場的錢太多了，那能不膨脹嗎？這對于房地產的影響最大，搞房地產開發的人都知道，開發主要兩個方面的能力，一個就是吸納資金的能力，即能不能找到錢，第二個能力就是能夠把你的房子賣得最好。

趨勢判斷

目前從國家政策趨勢來判斷，調控不會放松。國內外經驗教訓還少嗎？這次世界金融危機不就是因為美國的房貸才演變成世界經濟危機嗎？日本出現經濟泡沫十年，日本的當時狂妄地要把美國全部的土地買過來租給美國人，結果造成重摔。我們也出現過三亞、北海、貴州炒地皮那個時候。目前我們國家的錢大部分不管是國家的錢銀行的錢還是老百姓的錢，都在土地上，可以說諸位一旦房地產出現泡沫你們的資產一文錢沒有了。

今年的市場趨勢，整個市場不錯。從2009年、2010年房地產市場經驗來看，2009年下半年好于上半年，2010年第四季度爆發好于前三季度，雖然現在還不知道今年第四季度情況，我估計屬于2009年的水平，如果第四季度稍微好一點會超過2009年的水平。

企業消費貸款趨緊，開發企業融資壓力加大，消費者貸款增加困難，這是我們企業最大的壓力。對于資金的問題，現在的五大銀行存款準備金凍結20%以上，凍結資金以后，各個銀行不像以前貸款指標那么寬松了，所以銀行要把這些錢用在大工程大項目，長期的項目上，是風險最安全利潤最高的。過去，我們都是銀行找企業貸款，現在是企業找銀行。

今年住房結構發生變化的一大特點就是，中小戶型成為未來市場的主流。

保障房建設計劃

2011年我國計劃建設保障性住房1000萬套，這是我國有史以來最大規模的保障性安居工程。這些保障房建設分類計劃和預計需要的資金情況如下：

棚戶區改造，400萬套，需建設資金5000億（中央400億、地方1200億、改造者3400億）；經濟適用房、雙限房共200萬套，需建設資金5000億（市場解決）。廉租房160萬套，公共租賃房220萬套，共需建設資金3000～4000億，這些建設資金中中央出資600億、公積金收益全部（去年50億）、土地轉讓金10%（290億）和貸款。

目前，中國保障房建設實施中有三難：一是認識和重視到位難；二是資金籌措難；三是分配和管理難。

保障房建設方式有多種選擇方式：一是獨建；二是配建；三是BTO；四是租賃；五是配地。

解決保障房建設問題的關鍵，要從法制、制度和體系上突破：一是從制度上解決好全民住房分配問題；二是從法制上解決好地方政府的執行力問題；三是從體系上解決好保障房建設難的問題。