2011：房地產業理性回歸

時光荏苒，歲月如梭。轉眼間又到歲末年初。回顧2011年，中國保障房建設在這一年提速急進，空前的規模和空前的力度并舉；房地產市場在持續深入的宏觀調控政策下，房地產行業經歷了理性回歸到轉型創新的征途。

2011年，在房地產行業行進歷史上不可忽視的一年。

保障性住房建設：進入加速期

關鍵詞：一千萬套

2010年12月，中央經濟工作會議明確提出：“要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”

根據這一精神，“十二五”期間，我國將進一步加大保障性安居工程建設力度，其中2011年將初步安排保障性住房和各類棚戶區改造達1000萬套。

2011年元旦前夕，胡錦濤總書記冒著嚴寒，考察了北京市朝陽區管莊路保障性住房常營項目建設區，聽取了北京市保障性住房規劃建設總體情況匯報，并來到廉租房住戶家中看望。

根據估算，2011年用于保障性安居工程的投資總額將達到1.3萬億元至1.4萬億元之間。住房和城鄉建設部副部長齊驥在十一屆全國人大四次會議新聞中心舉行的主題為“保障性住房建設和房地產市場調控”記者會上表示，其中有8000多億是通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集來的。剩余的5000多億的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

為貫徹落實黨中央、國務院關于加快推進保障性住房建設的相關精神，銀行業加大支持經濟適用房、限價房、公共租賃房、廉租房、棚戶區改造等保障性住房建設，積極探索支持保障性住房貸款業務健康發展之路。

國土資源部表示，為實現2011年1000萬套保障性住房建設任務，確保保障性住房土地用地供應。

截至10月底，全國開工建設保障房超過1000萬套，比原計劃提前1個月完成目標任務。這一年，克服了保障房資金、土地、工程質量等諸多難題，1000萬套保障房建設計劃提前實現。

11月，住房和城鄉建設部重申保障性住房建設進度統計的三項考核標準，即對僅開挖基坑或圈建施工圍擋，不計入地方保障性住房任務建設進度的評估和考核。同時，該部向各地派出保障房建設督查組，實地檢查各地保障房建設完成情況及工程質量。

關鍵詞：工程質量

2011年1000萬套保障房建設計劃如果是顆重磅炸彈，1000萬套保障房的工程質量則更是牽動億萬人的心。

為確保保障房工程質量，住房和城鄉建設部2011年5月下發《關于加強保障性安居工程質量管理的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》要求各地要進一步提高保障性安居工程質量重要性的認識，把加強質量管理擺在實施保障性安居工程的首位，把“質量第一”的原則貫穿到勘察、設計、施工、監理和竣工驗收工作的全過程，增強使命感、責任感和緊迫感，強化工程質量管理，切實把保障性安居工程建成質量過硬、人民群眾滿意、經得起歷史檢驗的德政工程。

《通知》要求各地保障性安居工程領導協調機構和相關主管部門要根據職責分工，切實履行工程質量監督管理職責，把工程質量管理納入住房保障工作考核、約談和問責范圍。各地住房城鄉建設部門要加大監督檢查和工程質量責任追究力度，依法嚴肅查處保障性安居工程建設過程中各種違法違規行為。要建立保障性安居工程質量投訴舉報制度，公開舉報電話，做好工程質量投訴處理工作，主動接受社會監督。

隨后，住房和城鄉建設部分批派出保障性住房督導檢查組奔赴各地，現場指導、督導保障性住房建設，把工程質量放到保障房建設重中之重。

2011年7月，為確保高質量建設城鎮保障性安居工程住房，由住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心組織建立保障性住房建設材料、部品采購信息平臺（以下簡稱平臺）公布。平臺旨在為保障性住房建設提供性價比優良的部品和材料，推廣應用符合節能環保要求的新技術、新材料、新工藝、新方法，提高保障性住房的建設質量和性能。符合準入條件的部品部件、材料供應企業和適用技術企業進入平臺，并向規劃設計、施工建設、裝修裝飾及物業管理等保障性住房參與單位推介平臺，有效促進了有質量保證的建筑材料、部品部件及技術服務進入保障性住房建設，確保了保障房建設工程質量。

2011年10月11日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在湖南省長沙市主持召開加強保障性安居工程質量和分配管理工作座談會并講話。他強調，要把確保質量和公平分配作為保障性安居工程的生命線，建設質量優良、分配陽光的工程，使之經得起歷史和人民的檢驗。

關鍵詞：公共租賃房

2011年9月，《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（以下簡稱《意見》）發布。

《意見》對保障性安居工程建設和管理提出了明確的總體要求和基本原則。

提出了大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設目標，要求加大政府投資建設力度，綜合運用土地供應、資本金注入、投資補助、財政貼息、稅費優惠等政策措施，吸引企業和其他機構參與公共租賃住房建設和運營，多渠道增加公共租賃住房供應；要求各地根據實際情況繼續安排經濟適用住房和限價商品住房建設。規范發展經濟適用住房，嚴格執行建設標準，單套建筑面積控制在60平方米以內。房價較高的城市，要適當增加經濟適用住房、限價商品住房供應。

要求加快實施各類棚戶區改造、加大農村危房改造力度。

要求落實各項支持政策，包括：確保用地供應；增加政府投入；規范利用企業債券融資；加大信貸支持；落實稅費減免政策，對廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和棚戶區改造安置住房，要切實落實現行建設、買賣、經營等環節稅收優惠政策，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。

要求提高規劃建設，優化規劃布局和戶型設計。

進一步要求落實工程質量責任，強化工程質量監督。

要求建立健全分配和運營監管機制，包括：規范準入審核，嚴格租售管理，加強使用管理，健全退出機制。

要求加強組織領導，進一步落實地方政府責任，包括：建立目標責任制，統籌安排年度建設任務，建立考核問責機制，明確對在保障性安居工程建設、分配和管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的政府及其相關職能部門工作人員，要依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

房地產市場：進一步加強宏觀調控

關鍵詞：“國八條”

為鞏固和擴大調控成果，進一步做好房地產市場調控工作，逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，國務院辦公廳1月26日正式出臺了2010年以來的第三輪房地產調控政策《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發[2011]1號)》（簡稱“國八條”），提出“明確房價控制目標，更大范圍更加嚴厲的限購”等一系列政策，拉開了2011年進一步加強房地產市場調控的大幕。

根據“國八條”要求，截止3月底，38個大中城市出臺“限購令”，包括北京、上海、天津三個直轄市，25個省會城市（呼和浩特市未出），大連、青島、廈門、寧波和深圳5個計劃單列市及蘇州、三亞、佛山、溫州、無錫等5個房價過高、房價上漲過快城市，608個城市公布房價控制目標。

在所有限購城市中，北京的目標是“新建普通住房價格為穩中有降”，是僅有的提出“降房價”的城市。公布房價控制目標的城市多數與GDP增幅掛鉤，以不高于GDP增幅為限。

為加大政策的貫徹執行力度，加強對地方政府落實調控政策的檢查。2011年4月，國務院派出8個督察組對東北、華北、華東、西北、華南的16個省市自治區就落實貫徹國務院房地產市場調控政策情況開展專項檢查，針對以下重點進行：房地產交易營業稅、增值稅、個人所得稅等差別化稅收的征管情況；差別化信貸政策的執行情況；執行限購的城市，限購政策的執行和實施情況；省級人民政府對市級人民政府的約談問責機制等。彰顯了中央嚴控房價的決心。

關鍵詞：問責

“國八條”第七條明確：落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。指出：國務院有關部門要加強對城市人民政府住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。對于新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監管不力的，住房城鄉建設部、國土資源部、監察部要會同有關部門，約談省級及有關城市人民政府負責人。對未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的，相關省（區、市）人民政府要向國務院作出報告。監察部、住房城鄉建設部等部門要視情況，根據有關規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也要納入約談和問責范圍。

省級人民政府及其有關部門，要參照上述規定，建立健全對轄區內城市落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。

房價控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標將被問責，“問責”第一次在房地產調控相關政策里出現，對地方政府壓力不小。對于一貫依賴“土地財政”的地方政府而言，這次無疑是“動了真格”。接近年底，迫于問責制的壓力，為完成目標，一些地方政府陸續出臺限價令控制價格上漲幅度，丹東、韶關等城市主要是與周邊同類樓盤做比較，限制價格銷售，而中山、珠海則直接以本地區的房價控制目標為價格上限。問責制顯然對地方政府執行中央政策力度發揮了重要作用。

關鍵詞：房產稅

矚目已久的房產稅在這一年“千呼萬喚始出來”，上海、重慶兩直轄市分別出臺了房產稅改革試點暫行辦法，標志著我國房產稅改革邁出實質性步伐。

兩地房產稅一是針對新購住房征稅；二是計稅依據都暫時按住房交易價格為標準，條件成熟后依據房產評估值征稅；三是征稅的稅率較低，基本在1%以內，都根據本地居民家庭人均住房面積及本地居民的工作條件給予一定優惠減免。

房地產稅對抑制投機性住房需求有積極作用，對房地產市場長效調控機制的形成有促進作用。上海、重慶兩地邁出了一小步，中國房地產市場健康發展邁出了一大步。

關鍵詞：房企轉型 回歸

在“國八條”、限購令、信貸收縮、房產稅等政策、行政、經濟手段宏觀調控嚴控房價的壓力下，房地產企業開始了2011年的轉型之旅，2011年因此也成為房企轉型年。住宅產品在房地產企業中所占比重逐漸下降，保障房項目、商業地產、旅游地產、向二三線城市發展成為房企的新的增長點。

龍湖地產將發展眼光放到了商業地產的布局，并表示未來所開發的建筑面積中，將有10%-20%用于商業類建設；同其他開發商一樣，龍湖開始多業態發展，其在山東、云南拿到的不少體量的地塊將用于旅游開發。

向二、三線城市進軍已經是各大房企心照不宣的布局路線。以龍湖地產為例，其項目儲備中有70%-80%集中在二、三線城市。

萬科則在日前鮮明地提出了“回歸”的概念，一個是從傳統的營銷向技術科研上的轉型，另一個便是從建房賣房轉到服務型的轉型。而無論從技術上轉還是服務上轉，都一定以消費者為導向。萬科董事長王石表示，未來萬科應該擺脫目前利潤導向的模式，重新回到消費者導向。

經營沉穩、注重產品品質的提升并不斷加強消費者服務質量，從粗放型管理向精細化管理轉變，則成為房企度過寒冬，迎來新的發展機遇的不二選擇。

關鍵詞：不動搖

2011年5月1日，中共中央政治局常委、溫家寶總理視察北京朝陽區王四營保障性住房項目建設工地說，中央提出要保持房地產價格基本穩定、促進房地產業健康發展的決心是堅定不移的；要把一些地區過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的；要特別關注困難群體和中低收入家庭，使他們住得起房子、租得起房子的決心也是堅定不移的。

2011年11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡出席上海合作組織成員國總理第十次會議時表示，“房地產調控已經進行了兩年，一些重大措施都已經出臺，特別是今年要確保1000萬套保障性安居工程建設，這勢必會緩解房價的壓力，緩解居民的需求，房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來也開始松動。”溫家寶說：“在這里我特別要強調，對于房地產一系列的調控措施，決不能有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”

溫家寶說：“中國下調房價是國家堅定的政策，調價后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展”。這次本輪房地產調控以來溫家寶總理首次提及下調房價，這給出了一個非常明確的信號：當前房地產宏觀調控不會松綁，中央下調房價的決心決不動搖。

2011年12月9日中共中央政治局召開會議，分析研究明年經濟工作。中共中央總書記胡錦濤主持會議。

會議提出，要更加有預見性地加強和改善宏觀調控，準確把握好調控的力度、節奏、重點，并根據形勢的變化及時作出預調、微調，解決經濟運行中的突出矛盾，提高發展質量和效益。要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示，2011年，全國100個城市住宅平均價格為8832元/平方米，與10月相比下降了0.28%，與去年同期相比上漲4.06%，漲幅較10月縮小1.15個百分點。總體而言，11月100個城市的住宅平均價格連續第三個月環比下降，且降幅有所擴大，今年以來，首次出現一線城市和典型二三線城市成交量環比和同比同時下降的局面。數據顯示，經過歷時將近一年的嚴厲調控，全國重點監測城市房價呈現環比和同比下降的趨勢。

中央堅持房地產調控政策不動搖的決心已在房價上得到了明確反映。

結束語

從年初“國八條”的嚴厲調控到年末的“不動搖”，從商品房一條腿走路到年終1000萬套保障性住房提前完工，從天價“地王”到商業地產、苦修內功，中國住房和房地產市場2011年脈絡漸漸清晰，與其說是房價的下降，不如說是理性的回歸；與其說是市場的調控，不如說是市場的成熟。讓我們借用溫家寶總理的一番話結束2011年房地產市場的回望，那就是：“中國下調房價是國家堅定的政策，調價后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展”。