地產業謀劃新格局

◎ 本刊記者 陳桂龍

中央經濟工作會議于2010年12月12日在京閉幕，其中節能減排、綠色經濟、低碳技術、城鎮化、住房保障體系建設等與住房城鄉建設系統有關的內容備受關注。在此背景下，為百姓所關注的住房保障體系建設、房價、房地產調控等百姓關心的熱點，房地產商和行業專家是如何解讀的？

茅于軾：多開投資渠道房價就會降

經濟學家茅于軾

在中央經濟工作會議背景下，我談三個問題：一是政府在解決老百姓住房問題上有什么樣的責任；二是政府的住房政策針對哪些人群；三是當前房地產泡沫應如何解決。

第一，政府對百姓的住房有什么樣的責任和義務？住房是人權的一部分，包括五個權利，其中有住房權，這個權利由誰來提供呢？要由政府來提供，所以政府有義務給老百姓有房子住。但是政府沒有什么義務呢？沒有義務讓你去買房，也就是說沒有義務滿足人不但要住，而且還想占有這個房子，對房子有占有欲望，這個占有欲，政府沒有義務滿足他。我們想占有好多東西，錢多了想買這個買那個，都不是壞事，但是你沒有錢就沒有辦法到市場買房子，你沒有錢買房就租房，政府沒有義務滿足每個人對房產的占有欲。政府現在這個界限搞錯了，讓大家都買套房，那是不可能的事兒，住房的不公平，是人類社會不公平的集中表現，他永遠存在，從奴隸社會到現在，不管是資本主義社會，還是社會主義社會，無論是計劃經濟還是市場經濟，要讓每個人都買一套房是天方夜譚。

第二，住房政策針對什么人？針對收入最低的人，住房最困難的人，不是針對中等收入的普通人。普通人買房只能靠自己，政府那點資源都是百姓的資源，我們交的稅都是國有制土地和國有制企業，政府沒有財富去創造，我們想讓政府幫我們買房，剝奪你的公交稅，剝奪你共有資產的一部分權利。我們往往搞錯了，認為政府有辦法，我要買房，你幫我想個辦法，我不需要出什么代價，就可以白得一些房，這怎么可能呢？天上能掉下來一個房嗎？房子是有成本的，對于我們來說政府是沒有錢的，所以普通人怎么認為政府把你的資源給了政府。這個資源有收益的問題，是有成本的，收完了稅再拿來買房，這不是多此一舉嗎？以前政府稿的經濟適用房，就是一個典型的錯誤，一個不必要的經濟適用房把它樹起來，建立了一個貪污腐敗的機會，這是很叫人痛心的。

第三，房地產泡沫怎么解決？首先要認清泡沫怎么來的，我覺得是由于有一部分人手里頭錢特別多造成的。為什么？因為我們國家GDP增長很高，每年10 %左右，財富的總產量每年10%增長，錢多而且分配得不均勻，富人得的多，窮人得的少，因此富人的增加不是10%是20%，他們手里的錢很多，而且他們手里的錢沒有什么用處，你買了股票還能干什么？還要擔心通貨膨脹的風險，他買房不是為了住，就是為了保值，或者為了升值將來可以賣掉，這些原因造成房地產變成一個泡沫，好多好房子賣掉了，好幾年沒有人住，這個泡沫最后要把它消化掉，不消化掉它就高了，最后消化掉了，泡沫就破裂了，你消化不掉泡沫就膨脹了，泡沫破裂的后果非常大，臺灣就是一個鮮明的例子。因此，如何解決這個問題呢？我們不希望GDP掉下來，改善收入分配不是一天兩天可以解決的事兒，開辟投資渠道這是可以立竿見影的。我們有很多的投資機會，由于政府的各種限制，老百姓沒有投資的選擇，就去買房了。比如我們把金融業開放，讓老百姓能辦銀行，大量的錢就不會去買房了，這沒有什么奇怪的，美國的銀行百分之百都是老百姓辦的，我們國家的銀行都是國家辦的，老百姓是不可以辦銀行的。如果我們把這個口子打開，房價馬上就可以降下來。

總之，當前房地產的問題，一個是政策問題，一個是泡沫問題。

苗樂如：健全中國保障房建設機制

中國房地產業協會秘書長苗樂如

目前，我國的房地產業面臨著工業化、信息化、城鎮化、市場化層面的發展，同時，又面臨著部分城市房價過高，增長過快，供應結構失衡，以及融入性資金通脹預期等壓力。在這種情況下，房地產業如何發展，需要業界共同探討和深思。

一、房地產市場的定位。這關系到我們對國家房地產宏觀調控政策的認識和執行情況。2010年政府的調控充分表明，國家對調控形勢的研判更加透徹，調控時機的把握更加嫻熟，通過應用經濟行政各種措施，加強保障性住房的建設和供應調整的效果持續顯現。部分城市地區過快增長的房價態勢受到一定的控制。調控的著力點——抑制投資投機，不僅是針對當前市場供求緊張的地區，不僅是針對應對金融危機以來，流動性資金寬裕的情況，更突破投資性的需求，來保障居民的基本要求。增加住房的供給，優化供應結構，促進住房回歸消費性市場，定位消費品屬性是保持住房市場發展穩定的基礎，是實現目標政策制定的出發點和落腳點。住房定位于消費品并不是完全排除投資品屬性的發生，住房投資品屬性過強不僅影響經濟平穩運行和房地產市場的健康持續發展，還會帶來嚴重的問題，比如導致資源配置的無效，市場波動加大，住房的擁有和缺房的矛盾的加劇，乃至影響房地產市場的調控。因此房地產市場平穩運行，有利于房地產價格在合理空間內運行，有利于保障性住房的實現。

二、建立保障性住房體系和商品房體系。中央會議提出要加大保障性安居工程力度，逐步建成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，這是對近年來房地產調控的高控制，又是調控的深化，對房地產市場和房地產業的發展，具有綱領性的指導意義。2010年的房地產調控呈現了四個特點：一是總體調控和差別化調控；二是總量調控和結構性調控；三是近期調控和長期建設制度相結合；四是出臺政策與強化執行力相結合。在這方面我們應該支持國家，推動兩個體系的建設，建設符合我國國情的供應、消費品質和運行的綱領。實現這樣一個目標，是全社會的任務，更是房地產業義不容辭的職責。有的人認為房地產業只局限于房地產市場的范圍，我覺得，這樣的想法是否可以實現，或者是應該如何實現？在產業經濟中，產業是國民經濟中按照社會分工原則，為滿足社會某種需要而劃分的城市、產品和勞動生活，可描述為介于微觀的企業和家庭、宏觀的國民經濟之間的若干問題。相對于企業來說，它是同類企業的集合；相對于國民經濟來說，它是國民經濟的輔助。因此建立兩個體系是房地產開發商的職責。在這方面，萬科、首開等領軍企業，都加大了保障性住房的投入，加強了對于二三線城市城鎮和新農村的建設。

三、加快房地產結構的調整和加快發展方式的轉變，是十二五期間的首要任務。今年是十二五的開局之年，房地產業面臨調整結構轉變發展方式的要求，眾多領軍企業積極推進開發精英模式的理念，提高了持有物業的份額和各類公共租賃住房，包括商品房公共住房等持有的份額。唱響了“首創模式”、“綠色萬通”等品牌，開創了房地產發展的新領域，首開、萬科等領軍企業，加快了住宅產業化的探索，努力提供建設資源節約型和環境友好型的社會所要求的房地產業的產品。

展望2011年，由于貨幣政策由適度寬松到穩健，投資性需求會繼續受到抑制，房地產調控政策會持續，政策效果疊加顯現，因此房地產市場有望保持健康發展。

秦虹：2011年需加強制度建設

住房和城鄉建部政策研究中心副主任秦虹

回顧2010年的房地產市場，有三個特點：一是開發量高。2010年1月至11月份全國房地產開發投資總額達到4.3萬億，投資增速達到36.5%，土地供應面積增長速度達到33%，預計2010年全年，在建商品房施工面積總量超過30億平方米，新開工商品房的住宅面積能夠達到12億平方米，這樣一個數字可以說是這些年來房地產發展的高位；二是成交量多。我們看到，2010年1至11月份全國商品房的銷售面積已經達到8.2億平方米，預計2010年仍然是一個商品房銷售的高峰年；三是房價漲幅不均。按照國家統計局的數據，全國70個大中城市同比上升7.7%，環比上升7.3%。各個城市房價漲幅不一樣，有些城市在2010年的房價漲幅還是明顯偏高。對2010年的房地產形勢，我們關注到老百姓對這個市場的狀況仍然是不滿意，這與房地產的調控政策在實際的執行效果有一定關系。

為什么不滿意？可以概括為幾個方面的原因：第一，今天中國房地產市場上存在的一些不健康的問題，比如說房價漲得過快，比如說投資性需求增長速度過快，以及我們在整個房地產業發展中保障性住房建設總量比較低等等，這些問題并不是一年形成的。中國房地產市場供求關系的失衡，從2005年開始，連續多年的房地產市場積累形成這些問題，不可能要求我們房地產調控政策在出臺幾個月之后，就能把幾年積累的問題徹底解決。

第二，這些問題的外部因素是非常強大的，比如說貨幣因素、流動性過剩因素、投資渠道有限的因素、收入差距大與收入分配不公因素，以及地方政府的“土地財政”依賴機制等因素，都對今天房地產市場的問題產生了直接的影響。這些外圍的大的宏觀因素沒有得到徹底解決的情況下，僅僅依靠房地產政策就想徹底解決房地產市場問題，難度是比較大的。

第三，改革開放三十年以來，我國市場經濟發展得很快，客觀上市場主體各方的利益分化已經非常嚴重，所以對國務院的調控政策的理解和執行層面，我們看到不同的地方政府，不同的商業銀行，在政策的理解和執行上顯然有差距，所以我們調控的政策，能夠取得今天這樣一個成果，已經是實屬不易了。

第四，房地產市場在最近十年發展速度特別快，市場擴張的速度特別快。但是和房地產市場發展相適應的房地產市場長期制度建設顯然有所缺失?，F在對房地產市場的一些政策的調整，主要靠調控政策。我們長期制度建設仍然滿足不了一些市場的發展。比如讓開發企業自己承擔融資風險的房地產金融制度；反映土地供求關系的土地制度；一個能夠自動調節房產資源占有和收益分配的房地產稅收制度等等。在這些都還沒有建立或者是還不夠完善的情況下，僅靠一些我們的調控政策，來進行調整市場是顯然不夠的，所以，以上這幾方面的原因，導致了今天的調控政策效果和局面。

未來我國政府對房地產采取什么樣的政策呢？我想有三個建議：第一，繼續貫徹國務院的房地產市場調控政策。累積多年的房地產問題，不可能靠短短幾個月的政策能夠解決，所以調控政策還要持續，還要控制投資性需求，切實有效地增加住房有效供給；第二，各級政府確實要履行好保障性住房的托底作用，穩定好中低收入家庭住房需求，避免中低收入家庭隨著市場的變化而使其利益受到傷害；第三，地方政府在密切觀察市場異動，維護市場發展秩序的同時，切實做好長期制度的建設，使房地產市場的發展，能夠有一個遵循市場規律和市場規律相匹配的長期穩定的制度建設，支撐房地產市場的基本面。

童悅仲：2011年房地產向更加穩定的方向發展

中國房地產業協會副秘書長童悅仲

從前不久中央召開的十二五全國建設工作會議來看，2011年房地產市場調控還會繼續，調控不能說是結束，可能還剛剛開始。2011年有些城市要出臺房產稅，從稅收方面來影響房地產市場。在市場經濟條件下，政府的職責是四句話，16個字，叫做“經濟調控，市場監管，社會管理，公共服務”，經濟調控是第一個職責。

房地產市場已經被全國居民關心好幾年了，在一定程度上影響社會穩定。它不僅僅是一個經濟問題，也牽扯到我們的社會生活，甚至政治生活。在這種情況下，政府肯定要出臺一些調控政策，讓它能夠保持一種健康穩定的發展。2011年的調控將會對樓市產生很大的影響，而且政府將不斷觀察調控效果，根據效果會繼續再出臺政策。有人說好像政府沒有辦法了，好像就是越調越高了，其實政府有很多政策儲備，只是說在權衡利弊。

我覺得過高的房價是會回落的。但因為房地產本身是一個區域性的市場，永遠不是一個整體市場，房屋作為一個產品來說，它最大的特點就是位置是固定不可移動的。就同樣的完全一模一樣的一個建筑，一個地產項目，它在不同的城市，在不同的省份，甚至在同一個城市不同的區位，它的價格可能會有很大的差異。現在通過調控讓一些過高、不符合規律的局部地區的房價，讓它回歸到理性。像房產稅就對不合理的需求有很大的抑制作用，炒房子的人持有成本要增加，他可能會減持，這樣供應量就會增加，會使房價有一個回落，產生一些幫助。

孟曉蘇：調控有效控制了房價上漲幅度

中房集團董事長孟曉蘇

一提到價格，去年我們最擔心的是房價過高，現在我們擔心的是物價上漲過快。去年房地產抑制部分城市房價過快上漲的調控取得了很好的效果，房價上漲的幅度從之前的12.8%降到了調控后的11月份的7.7%，這是一個很大的成功。另一方面供應量的大幅度增長，特別是保障房建設的大幅度的提供，使新的一年房價上漲幅度能夠因為供求關系的改善得到抑制。

在2007年的全國兩會上，著名經濟學家吳敬璉說過，打壓房價會使物價上漲，這句話一講，這個被稱最有良心的經濟學家第二天被網民罵成最沒良心的人，兩年后這句話成真了，實體價格上漲了12.3%。去年四月份以來的調控，很多專家建議把資金擠出樓市，進入到新的增長點去，這些資金非常聽話，所以很多人炒黃金、炒翡翠、炒郵票、炒名表。這還沒有涉及到老百姓的利益，他們拿出錢去炒綠豆，炒大蒜，造成了去年的黑色幽默——“蒜你狠”、“姜你軍”、“豆你玩”等等。盡管這里面可能會有一些回歸，但是這里面有熱錢的炒作是確定的，為什么一打壓它就下去了呢，可見有熱錢的炒作。

李貴斌：市場發展需要住房品質提高

光耀東方董事長李貴斌

我對中國地產業有這樣一個看法：中國的地產需求是不是無限的？其實現在這個階段，經濟社會發展到今天，是不可逾越的這樣一個時期，涉及到房價問題，政府出臺了一系列的政策，這些政策的疊加效應，對房價起到一些穩定的作用，它促進了房地產業的健康發展。

商業地產前些年炒作的比較熱一些，現在我的看法是，商業地產需要品質，住宅地產也要品質，因為經濟發展了，人應該提高生活品質。作為房地產來說，住宅地產，品質好了，那就能安居樂業，就能住的舒服，商業地產也是如此，品質好了房地產市場就好了。

張衛克：開發商是夾縫中求生存

北京新基礎控股有限公司董事長張衛克

開發商活得挺難的，我做了10幾年的房地產開發，給我的感覺是，開發商像批發市場的小販，這個市場是誰開的呢？是政府開的，這個攤位費不斷的上漲，還讓你的售價降低，限制你，最后逼得開發商做不下去，市場也出現問題了。

從開發角度來說，涉及到方方面面的問題，一個項目正常的一個月就審批下來，現在審批了四個月還沒有下來，審批中間不斷的有新政策出臺，政府傳達的更多的是一些政策方面。作為開發企業，是在夾縫中求生存，開發商從老大的位置上退到了小三的位置。

房超：國內很多建筑水平已經達到國際統一標準

國華置業董事長房超

房地產行業這幾年一個比較大的變化，就是在創新方面，房地產和其它行業一樣，最近三五年新開發的一些建筑，無論是住宅還是商業地產品質，基本上是處在一個換代的時刻。目前，大部分的住宅的品質和商業地產的品質都提高了，這和整個行業，包括整個大的經濟環境，是與時俱進的?，F在的住宅，無論從建筑規劃理念，還是景觀的設計和精裝修的比例都有了很大的變化。

近兩年的節能建筑，節能減排的建筑，環保的建筑，一些新技術的引用，都發生了很大的變化。應該說，無論房地產其它方面還存在多大問題，在創新方面沒有落后，這是很可喜的一個現象。我們經?？疾靽庖恍┓康禺a的項目，比較而言，國內很多的項目已經達到或接近國際統一標準的建筑水平，這是中國房地產下一步能夠健康發展的重要的支點。不論是地價、房價、政策怎么變化，最后留給歷史的是建筑產品。所以當我們面對歷史的時候，現在應該把產品做好。

田治華：房地產發展決定一國經濟的發展

亞洲房地產聯盟主席田治華

中國房地產業發展現狀如何？地產商都很清楚，問題是，一塊磚頭，從三毛錢，經過地產商變成了一塊金磚，這樣的房地產能維持下去嗎？300年的工業發展史證明，這樣的房地產只能導致經濟崩潰。全人類今天之所以不能發展，是因為人的生命創造力，在以資本為中心的生產方式下，僅能釋放10%，有90%尚處于沉睡狀態，也就是說，今天整個人類的財富，我們僅僅掌握了十分之一，還有十分之九沒有挖掘出來，這樣，歷史擺在我們面前，就是如何將人類的生命創造力，以及它所決定的財富增長力實現一倍，這樣才能解決整個人類不可持續發展所面臨的種種困惑和挑戰。

在解決全人類經濟社會可持續發展這個主題當中，為什么要切入房地產？因為，房地產是人類生產力的第一集合者，它聚集著人類的知識、科學、資源、需求等等。因此一國的房地產發展狀況如何，將決定一國的經濟發展。比如說在高速公路上我們奔馳設計的是300邁，卻跑出了400邁、500邁，測試的結果上卻說提前到達目標，可結果車拋錨了，車毀人亡，高速度是不是有高效果呢？因此，亞洲房地產的發展走勢必須提高，亞洲經濟發展的運行質量的提升，關鍵是要轉變中國及亞洲的經濟社會發展道路和方式。如何解決亞洲的經濟社會可持續發展方式，包括亞洲房地產的核心要解決什么呢？比如說我們地價泡沫價達到幾萬元一平方米，現在用計劃經濟方法調控市場經濟是不行的，必須解決政府財政取財之道，把30%到50%的地產價格降下來。第二必須把地產價格的利益傳統生產方式降下來，比如說一個集團管理，一個建筑項目，原材料供應，我們要把一個地產轉向管理一個層次的原材料，進行產業重組。

房產稅穩定預期

樓市調空屢屢受挫，很多人開始把房產稅看成是打擊房價的核武器。隨著重慶市試點自主制訂方案，房產稅的腳步越來越近。早在去年的9月29日，有關部門出臺新一輪調控政策時明確提出，“加快房產稅改革試點工作，并推廣到全國?！?0月底，中央制定關于“十二五”規劃的建議中提出，“研究推進房地產稅改革”。

房產稅真能如約平抑住房的投機需求，平抑房價嗎？

李曉林：房產稅征收準備工作還沒做好

林達集團董事長李曉林

我贊同經濟學家茅于軾的觀點，國內的經濟適用房做得不是很成功，但是我反對蝸居，蝸居是對改革開放一種諷刺，保障性住房是需要的，但是建什么類型要注意，完全從市場方面解決住房問題也是不現實的。

過去的一年，我們用金融手段解決房價不太理想，今年可能會用稅收手段來解決，因為重慶已經實行房產稅。但我覺得，國內開征房產稅還沒準備好。比如怎么收？是按建筑面積收還是使用面積收，什么人收，什么人不收，而且稅收主要是為了解決二次分配，我們現在最大的問題是供求關系沒有得到扭轉，所以2011年房地產的走向究竟如何？保障性住房是一個方向，房價可能不會讓大家滿意。

王軍：房產稅的成本會轉移到房價上

沿海集團總裁王軍

關于稅收問題，在全世界范圍里面看，你要看征收物業稅的國家，美國的次貸危機是怎么來的？短期內物業稅的出臺對大家的心理是有影響，會使房價有一定程度的回落。但如果稅收模式不改變，房產稅就會增大房子的成本，最后還是要轉移到房價上來。

經濟學最基本的規律，價格是由價值決定，價值是要看成本。最近我們做了一個測算，通過一個模擬，模擬之后的結果是物業稅、房產稅對房價的調節作用不出臺比出臺效果更大，也就是說你一直把它吊在空中，它對房價的控制，可能比你出臺之后的作用更大。

陳順：房產稅開征對市場影響顯著

中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順

2010年是一個政策年，國家和地方政府都出臺了很多的調控房地產的政策。2011年我們遇到一些什么樣新的問題，我想保障性住房是一個問題。2010年大概是580萬套，財政投入8千億，2011年是一千萬套，可能比八千億還要多，兩年一共是1580萬套。如果按一套房解決三戶人的話，四千多萬人住房問題就解決了。作為開發商，2011年會遇到很多很多的問題，保障房對開發商建設商品房的影響問題，房產稅的推出問題。

作為開發商，首先要研究的是，今后開發商建的商品房和房產稅之間有什么樣的關系，比如商品房的供應及需求和今后的房產稅征收究竟如何計算，房產稅的征收肯定對房價有影響，影響多大根據各地政府征收的程度決定。半年前傳的是0.8%，最后又有領導說是1%。今后會不會對不同的面積，征收不一樣的稅都很難說。

前些日子傳說上海市將按新增的這部分商品房來征收房產稅，所以出現了很多人大批的購買商品房。如果說對存量房已經持有的房子你要采取一種什么樣的方式征，征的時候要不要打折，或者采取什么樣的方式，這些都會對房價產生非常大的影響。我認為，可能采取新增商品房來征稅，相對來說技術上處理比較簡單。

房產稅是一個很敏感的問題，2011年不會大范圍開征，可能會在幾個試點城市試征。對樓市會有一定的影響，主要是影響到投機和投資需求，將加大其持有成本，但是影響不會很大。