房產投資新攻略

張平

房產投資新攻略

New Strategiesof Real Estate Investment in 2011

張平

按：在新的一年里，為應變銀行加息進入上升周期，已經買房的如何調整還貸策略？打算買房的怎樣抓住機遇，買到性價比相對較高、有望保值、升值的房產？本文調查了甬杭市場，力圖為讀者指點迷津。

2011年，伴隨著“國八條”的出臺與“京十五條”的細化，針對住宅的房地產調控更加嚴厲，一些調控的死角正在被格外“關懷”，各地更多的細化政策陸續出臺，結合當地實際，具有更強的針對性。就房價而言，普遍預計已難以上漲，不少地區可能還有不小幅度下跌，市場天平將開始向買方傾斜，已經沒有懸念。據統計，2010年前11個月，全國商品房新開工面積大增48.7%，遠遠高于2009年全年11.54%的增速。由于新房銷售多為預售，今年樓市供給將會增長較多。在供給增多的情況下，需求率呈現減少趨向。

在抑制投資性需求方面，今年的政策從緊力度更為加大，各地限購第二、第三套住宅的政策紛紛出臺。而且，在抑制自住住房需求方面，首次祭出了殺手锏，納稅與社保繳交的年限被設定購房必要條件。控制房屋交易量與價格上漲，將會逐漸取得預期的效果。

在宏觀有效增壓的背景之下，樓市庫存逐漸增加，北京可售住宅已超過10萬套，上海掛牌的二手住宅已超過15萬套。2010年一、二線城市的住宅銷量已經出現了下滑，10個重點城市中住宅成交量除武漢小幅上漲1.18%以外，其余城市均出現下跌，跌幅較大的城市有：深圳50.83%，南京 45.45% ，杭州44.47%，上海 40.32% ，北京39.7%。

在新的一年里，為應變銀行加息進入上升周期，已經買房的如何調整還貸策略？打算買房的怎樣抓住機遇，買到性價比相對較高及有望保值、升值的房產？本文作者調研甬杭市場各方需求實際，分析買賣心理訴求變化，給出了可供參考的意見。

一、提前還貸降溫有原因

每年伊始，很多市民春節拿到了一筆年終獎、荷包“鼓起來”了，他們中的房貸一族都會提前還貸。今年開年，房貸利息按新利率計算，月供又要比去年的每月多支出一筆錢了，按理提前還貸的人會有所增多。然而實際情況卻是，各大銀行預約、登記還貸的人數明顯比去年少了，據筆者對工行、建行、交行、華夏、中信各大銀行詢問，元旦過后以來，均未出現往年提前還貸的高潮。原因何在？

1.還貸壓力有緩解

寧波市民彭女士2008年買了大戶型的樓中樓（小躍層）并在銀行貸款50萬元，這幾年她每年都在春節前，從家庭積蓄中拿出數萬元向銀行申請提前還貸。彭女士說，前幾年春節前后是提前還貸的高峰期，不但每次都要在節前一個月去銀行預約、排隊，而且還會電話打追問銀行：“輪到我那筆提前還貸申請了沒有？”經過幾年的折騰，到2010年底，彭女士的月供已經從2008年最初的3000多元降到了1900多元，剩余的房貸大約還有二十幾萬元，逐步減輕了還貸壓力。

2.調息支出并不多

按照慣例，彭女士今年元旦前本應到銀行去預約登記還貸的，但她了解了近期的財經動向后改變了想法，從往年的不怕排隊也要提前還貸，轉變為今年的算細賬另辟蹊徑。假設一筆50萬元、貸款20年的房貸，到底新增月供增加了多少元？本次調息后，借款人房貸月供采用等額本息還款法計算，客戶原先享受的是首套房7折利率優惠政策，每月月供支出僅增加48.86元；客戶原先享受的是首套房8.5折利率優惠政策，每月月供支出僅增加61.95元；客戶原先貸款利率執行的是基準利率，每月月供支出僅增加75.84元，增加幅度均未超過100元，對借款人家庭月支出無明顯影響。

對于持有一筆現金的借款人，是否選擇提前還款，他們會根據家庭實際情況綜合考慮。針對享受首套房貸款優惠利率的借款人，銀行一般不同意提前還款。對于享受7折或者8.5折優惠利率的借款人，提前償還貸款后再次申請住房貸款，貸款利率將執行上浮10%的政策。本次加息后，對于享受7折優惠利率的借款人貸款執行利率為4.48%，而銀行五年期定期儲蓄存款利率為4.55%：兩者相比，差別微乎其微，幾近可以忽略不計。

3.把錢用好是道理

對于普通購房貸款的家庭來說，“省利息”最直接的辦法唯有一次性提前還貸，但這必將占用手頭一大部分用于投資的閑置資金，在通脹時代，規避貸款利息并非是明智之舉。銀行“提前還貸潮”退潮，說明購房者意識到了用好資金比“省小錢”重要，有錢用來投資，找到更好的渠道，比如日漸紅火的銀行托管的私募基金、投資黃金、購買銀行理財產品，或者買基金、炒股等，收益覆蓋貸款成本的概率還是很高的。

4.替代提前還貸有新品

讓按揭客戶的貸款活起來是個不錯的變通方法。銀行早已注意到了客戶的需求，新的產品應運而生，目前主要有招商銀行“貸利通”、工行的“存貸通”。

借款人開通“貸利通”業務后，只需將閑置資金存于個人按揭還款活期賬戶中，就可按照一定比例，視做提前還款用以抵消貸款本金的利息支出，賬戶余額越高，節省的利息支出就越多。該業務一方面可以節省借款人貸款利息支出，一方面也可以保持借款人現金流動性，不至于因提前償還貸款喪失投資良機。

工商銀行個人住房貸款的理財產品“存貸通”也有一定的知名度。“存貸通”是一種將個人貸款與活期存款相結合，使同一客戶名下的存款，采用貸款利率計算利息，從而達到對沖貸款利息并增值收益的目的。“存貸通”賬戶的資金既滿足活期存款的流動性強的特點，又可獲得貸款利率計息的超活期利息收入，即可減輕客戶受到加息的負擔，也可為達到客戶理財增值的目的。不過，“存貸通”業務也有門檻，比如貸款余額必須大于或等于10萬元、貸款期限必須大于12個月。

華夏銀行已經預告，將在今年面向所有按揭貸款客戶推出“存抵貸”業務。與招行、工行的新產品有相似之處。

二、白領購房全攻略

2011年必定是令人揪心的一年：物價上漲工資卻不漲，股票在跌房價卻依舊堅挺。這將是這批購房者人生中最艱苦的階段：要想結婚就不得不買房，日后再買恐怕房價再次脫韁。

只有買了！對于急于買房的白領一族而言，究竟該參照哪些指標才能淘到一套性價比最高的房子？有必要掌握三大要素：

1.沒有優惠不出手，不見兔子不撒鷹

沒有過萬的月薪，在微薄的薪水中僅能擠出少許余款用于分期月供；什么事都必須自己承擔。對于困窘的年輕白領而言，購房的首要宗旨便是“沒有優惠絕不出手”。

當然，優惠的表現與程度見仁見智，既要有眼力更要有耐性。持續關注一個樓盤時，務必重視縱向對比的環節，清楚該樓盤是否真有優惠。

與此同時，對于今年有購房愿望的白領而言，還要鎖定幾個樓盤算準價格。從近期宏觀政策與市場趨勢來看，房產商向購房者讓利給予較大優惠的概率極大。

首先看高檔商品房、單身公寓等。啟動“拎包入住”計劃。主要是指在帶精裝修的基礎上，讓業主輕松無需操勞即可入住。例如錢江新城臨江北方組團的樓盤曾經贈送家私和家電，相當于購買了這里的住宅，既得到裝修又可獲贈家私家電。

杭州城郊去年三季度已有多個樓盤開盤當天推出100-200多套33-80平方米的小戶型公寓，均價為16800元/平方米，帶1500元/平方米的精裝修以及附送部分家電。購買這一樓盤可省去裝修的錢。且由于這一樓盤所處位置交通便捷，也可暫時省去買車的花費。今年的購房市場的營銷口號是“開盤必優惠”，將會給白領帶來一定的實惠，他們會成為積聚人氣的熱點和亮點。

2.總價最低是王道，此外神馬都是浮云

即使是白領一族，在房地產市場里看見了豪宅大房，也應該視為浮云。買房只買對的，不買貴的。畢竟積蓄有限，大而漂亮的房子只能遠觀不宜視為購買目標。

為此，購買房子的第二個考慮要素是總價。倘若優惠不少但總價仍然過貴，那必定不是首選的購房標的。

據部分中介公司的統計，目前能夠享受到首次購房7折優惠利率的購房者比例不到20%，原因一方面是首次購房的市民本來比例就不高，另一方面則是其中的很多人又不愿意購買90平方米以下的普通商品房。

很多新結婚的白領希望一步到位買大房子，其實符合首次購房條件者不妨轉換思路，先買小房子享受新政。杭州中介公司提供的比照案例是：一家三口居住在市中心的房改房內，房產的市場價約在100萬元左右，兒子結婚要買房，看中繞城公路附近總價150萬元左右的一套大面積新房，準備貸款100萬元。雖然是首次購房，但由于要購買的大套房屋不能享受最優惠利率。后來改變為先購買這個小區一套總價90萬元左右的小面積套房，這樣就享受7折的最優惠利率，貸款的額度70萬元。全家搬入這套房子后再把市中心的老房子賣掉，這樣買大房子就基本不用貸款了。他們改變購房計劃，買賣房子支付的成本增加了3萬元，但70萬元貸款優惠按20年計算，至少能省下10多萬元。

3.升值潛力要關注，學會長出第三只眼

倘若優惠幅度與總價均滿足了要求，就得考慮第三個要素——升值潛力。

白領購房同樣不能選便宜而缺乏長遠眼光。正因為手中缺錢，才要更關心通過買房賺錢，有升值潛力的房子才能給力。在此之前房地產市場經歷過兩次調整，出現房價回調30%，時至今日，房價水平早已超過調整前的頂點。今年需買房者，不可能等大幅回調，而應該講究區位與時機。首先要做到選擇性價比較高的物業，如交通便捷程度高的房產，即使購買之后價格再次回落，但等到市場好轉之后，這類房產的價格上漲速度也要快得多。其次是結合實際抓住時機，如果購房條件已經成熟，市場供應量較大，價格稍微下跌就會合理，而供應量偏少時，開發商往往會提價，白領購房應當認清自己處于的區間。

而從目前形勢看，論及升值潛力最大的樓盤，首推的是開年時因地鐵物業概念，已經上漲數百元/平方米的房產，雖然價格上漲了，但證實了它的潛力。在業內人士看來，上漲還僅是該區域房價上揚的開始。隨著地鐵配套設施的日益完善，往來人群的日漸增加，地鐵物業未來仍然具有升值空間。

位于老城區和開發區之間，規劃總用地面積為20萬平方米以上，總建筑面積為40萬平方米左右，總戶數達約 3000戶，居住人口約8000人的物業，其市政配套設施建設的保障系數也會有相應的保證。認購客戶可享受2萬抵10萬的優惠。