重慶“一小時經濟圈”旅游休閑地產現狀及建議

劉廣元

重慶“一小時經濟圈”旅游休閑地產現狀及建議

劉廣元

介紹了國外旅游休閑地產發展的階段性特征和我國旅游休閑地產發展的動因，分析了重慶市“一小時經濟圈”的旅游休閑地產發展狀況，并就重慶市區域旅游休閑地產的進一步發展提出了注重項目主題特色、向小戶型產品傾斜和強化旅游地產與其他關聯產業的嫁接等建議。

旅游經濟；旅游休閑地產；重慶；“一小時經濟圈”

旅游業作為一種關聯力極強的經濟發展形式，越來越受到社會各界的廣泛重視。2007-2009年，國務院出臺的411個文件中，有25個文件與旅游業直接或間接關聯。而且2009年的［國發41號］文件將旅游業定位為戰略性支柱產業，這說明旅游業在國民經濟中的地位越來越突出［1］。現代旅游的發展形式呈現出多維度、多思路、多產業的特點，一系列的旅游發展創新模式應運而生，旅游休閑地產是其中的典型之一。重慶“一小時經濟圈”是重慶區位條件最好、資源環境承載力最強、最適宜城市、人口和產業聚集的區域［2］，其中的旅游休閑地產的發展當然也是值得認真研究的問題。

一、關于旅游休閑地產的概念

在市場經濟的催生下，有關旅游休閑地產的理論研究和實踐探索正蓬勃發展，但目前關于旅游休閑地產的定義則有不同的研究視角、強調重點和原則方法。本文要談的旅游休閑地產，強調與旅游休閑產業的緊密關系，是指投資商依托豐富的旅游資源（包括自然資源和人文資源），以旅游度假休閑會議為目的，通過將旅游業與地產相結合的開發、經營模式而形成的各種物業的總稱，是一種集投資與消費于一體的新型物業模式［3］。旅游休閑地產是一個時序動態概念，其內涵和外延隨著社會經濟和社會實踐的發展而將不斷深化。目前，在我國具有代表性的旅游休閑地產，主要有休閑度假住宅、產權酒店（分時度假）、高爾夫別墅、主題旅游度假社區等。

二、國內外旅游休閑地產發展狀況

（一）國外旅游休閑地產發展概況

歐美發達國家的休閑地產，由于起步早，經濟實力雄厚、市場培育等原因，其發展已經步入成熟期［4］。如果我們把休閑地產作為一個產品看待，那么可以清楚地看到其生命周期及發展的各個階段特征（見表1）。

表1 旅游休閑地產發展階段及特征

發達國家和地區的旅游休閑地產的成熟主要表現在：（1）以休閑為主導，在體量規模上占有主導地位，能滿足三代人不同的休閑需求，并形成了融休閑度假及生活氛圍的產品；（2）開發商基本以休閑產品為經營主體，集休閑運營和地產開發兩大角色于一體，能夠有效保證項目的可持續性；（3）按照規模化、專業化、精細化的思路，將某一類或幾類休閑產品做大、做強、做專，形成規模效應和疊加效應，如高爾夫、游艇、一級方程式等。

（二）國內旅游休閑地產發展動因

有以下幾大因素，正推動著我國旅游休閑地產的發展：

一是城市規模擴張。2008年我國的城市化水平已達到45.7%，特大城市和大城市比例達到21.1%，城市化進程的高速階段已經到來。然而，城市化造就的“水泥森林”、“高樓峽谷”卻促使人們逃離城市，向郊區找尋空間與自由。與此同時，交通條件的改善和私家車的普及，使得城市房地產發展趨向郊區化、邊緣化，地域時空概念逐漸淡化。在這樣的背景示意下，休閑與居住結為“秦晉之好”，旅游休閑地產也應勢而生。

二是國民收入水平提高。我國人均GDP于2006年超過2000美元，有37個大中城市人均GDP突破3000美元，這意味著2007年中國全面進入旅游休閑度假階段，融入國際休閑文化大潮流。2009年我國人均GDP達到4000美元，為不動產投資提供了強勁的市場需求基礎，再加上不可抗拒的休閑經濟撲面而來，旅游休閑地產獲得了前所未有的良機。

三是休閑大環境改善。隨著假期增加和出行方式多元化，人們生活空間的地域限制逐漸弱化，出游能力大大提升，休閑方式不斷升級，對休閑產品的個性化需求也在不斷增加。休閑地產市場為滿足不同消費群體的需求，提供了多樣選擇，各色山水景觀地產、海濱休閑度假房產、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會館等，在全國各地相繼登場亮相。

三、重慶“一小時經濟圈”旅游休閑地產現狀

重慶“一小時經濟圈”經濟體量大，2009年國內生產總值相當于全市的77.8%，是重慶城市化水平和人均國民收入最高，購買力最強的經濟板塊。區域內有世界文化遺產1處，國家A級景區41處（占全市63%）、森林公園35個、風景名勝區17個，自然保護區5個。高品位的旅游資源賦存，為“一小時經濟圈”旅游休閑地產的發展提供了良好的依托平臺［5］。

重慶的旅游地產市場起步很晚，“從無到有”的過程不過5年時間，但已呈蓬勃態勢。特點是注重概念打造，基本通過“旅游+地產”模式帶動起來，同時“旅游+地產”融合溫泉文化、養生、體育運動等“X”因素，正越來越受到開發商們熱捧。目前，“一小時經濟圈”旅游休閑地產具有代表性的主要有：九里香堤、東方山水、海蘭云天、海昌加勒比、芳草地-雪嶺仙山、金佛美廬、仙山流云、夏宮-仙女山、隆鑫-花漾的山谷、戴斯圣杰溫泉度假酒店、澤京-海棠香國、德宜信-錦繡天臺等。

表2 重慶“一小時經濟圈”主要旅游休閑地產項目

從表2可知：（1）重慶市內的旅游休閑地產主要集中在南山、鐵山坪、白市驛等近郊區域。但隨著重慶市四山（縉云山、中梁山、明月山、銅鑼山）管制的執行，近郊區域提供的旅游休閑地產，在批量規模和周邊環境配套上都將受到很大限制。（2）重慶主城遠郊休閑地產項目，主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷等避暑資源較好的旅游景區，項目賣點依托避暑、休閑度假，結合重慶山城的時空差異，強調“5+2”、“4+3”等生活方式營銷。（3）“一小時經濟圈”其他區縣休閑地產項目供應數量較少，目前主要是依托主城“三環八射”的交通，突出“靠景”的特點。但一經推出，便受到市場的追捧，市場增長潛力較大［6］。

四、“一小時經濟圈”旅游休閑地產發展建議

（一）考慮人的自然本性需求，打造主城“第三空間”

“第三空間”是一個新的都市文化概念。家庭和居室稱為人的“第一空間”，繁忙緊張的辦公室稱為“第二空間”，人們放松身心的地方稱為“第三空間”。重慶作為我國重要的工業城市、長江中上游的經濟中心和我國樓群密度最高的城市之一，生活其中的市民渴望回歸自然，回歸生態質樸的“第三空間”。因此，重慶“一小時經濟圈”發展旅游休閑地產，應該考慮打造重慶主城區的“第三空間”，市場定位方面要著重關注養生、養老和度假居住市場，尤其是“5+2”、“4+3”生活方式的群體。

（二）注重項目主題特色，避免區內同質競爭

在重慶主城區的市場調查顯示，六成調查對象購買休閑地產的目的是養老。目前重慶有避暑地產（如南山、仙女山、金佛山的地產項目）、溫泉地產（如白市驛海蘭云天項目）等眾多休閑地產項目，但關注以人為本的生態、生命、生活的綜合性和專業化養生、養老度假的地產還較少。可以將其作為“一小時經濟圈”休閑地產市場開發的一個突破口和市場細分的拓展方向，避免區域市場內扎堆同構競爭。

（三）針對市場需求，向小戶型產品傾斜

據調查，有六成的調查對象青睞60m2以下的小戶型，而事實上40~60m2一房和產權式酒店客房的銷售模式也一直受到市場的追捧。從這兩點信息可以看出，重慶主城的市場需求敏感點關注在價格和投資風險上。因此，重慶“一小時經濟圈”的旅游休閑地產開發，在堅持質和量的基礎上，要多在防范投資風險和小戶型物業且具有穩定回報的銷售模式方面，開拓創新。

（四）強化旅游項目、地產和其他關聯產業的嫁接

房地產有復合地產、泛地產的區別，旅游也有大旅游、大產業的解讀［7］。因此對于休閑地產，應該做好加法，不光要融合兩者的“優良基因”，更要突出放大集成后的亮點。從國內外休閑地產項目成功開發的經驗來看，應該適當打造高端休閑產品，做大做強其中某項休閑產品功能，形成規模效應，賺足眼球經濟，樹立“人氣+商氣”的發展思路，同時靈活地嫁接與主題相關的其他產業 （如健康產業等），形成多維產業鏈條，為休閑地產項目的成功開發形成有力的支撐。

[1]張自然.旅游業新政帶來投資新機[J].投資北京，2010（1）.

[2]重慶市規劃局.重慶市城鄉總體規劃（2007-2020）[S].2005.

[3]王潔，黃華.旅游房地產的概念與范疇辨析[J].旅游研究，2009（2）.

[4]徐克克.中國房地產周期波動理論和對策研究[D].北京：北京交通大學，2006.

[5]陸敏，張述林.基于空間結構的重慶市“一小時經濟圈”旅游發展戰略研究[J].北京第二外國語學院學報，2008（7）.

[6]趙小魯.重慶市旅游經濟發展現狀及發展戰略.[J].集團經濟研究,2006(9).

[7]王志綱工作室.找魂：王志綱工作室戰略策劃10年實錄[M].上海：東方出版社，2006.

F592.7

A

1673-1999（2011）03-0064-03

劉廣元（1986-），男，湖南永州人，重慶工商大學（重慶400067）經貿學院碩士研究生，研究方向為產業經濟。

2010-11-16