公共租賃住房的租金定價模式

□文/莊治磊

公共租賃住房的租金定價模式

□文/莊治磊

公共租賃住房是滿足“夾心層”群體基本住房需求的保障性住房。短期內(nèi)建設(shè)大量的公租房需要巨大的資金，僅僅依靠政府是不行的，必須充分發(fā)揮市場的作用。本文通過對公共租賃住房定價模式進行研究，使公租房租金既要體現(xiàn)公租房的公益性，又要起到鼓勵民營資本參與公租房建設(shè)的作用。

公共租賃住房；定價模式

公共租賃住房制度是對我國現(xiàn)有住房保障制度的一個重要補充和完善，滿足以大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人員和城鎮(zhèn)戶籍人口中部分中低收入者為主體的基本住房需求。短期內(nèi)建設(shè)大量的公租房需要巨大的資金，僅僅依靠政府是不行的，必須充分發(fā)揮民營資本投資。因此，公租房的租金定價就非常重要，一方面要體現(xiàn)公租房的社會公益性；另一方面又要使投資者回收成本和獲得收益。

一、公共租賃住房制度

公租房是我國解決剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人員、城鎮(zhèn)戶籍中中低收入者等夾心層群體住房困難的保障性住房。公租房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者能夠承受起的一個價格向承租者出租。

公租房保障對象主要包括新畢業(yè)大學(xué)生群體、外來務(wù)工人員和本地戶籍人口中的中等偏低收入群體三個部分。新畢業(yè)大學(xué)生雖然不屬于低收入群體，但其職業(yè)剛開始，存在階段性的住房困難，成為“時間上的夾心層”。目前，全國有1.5億跨省流動農(nóng)民工在城鎮(zhèn)務(wù)工，由于不具備城市戶口，一直被排除在廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房體系之外，成為“制度上的夾心層”。第三類人群具有城鎮(zhèn)戶口，但從收入上看既不屬于城鎮(zhèn)最低收入群體，無法享受廉租房保障；也無力購買經(jīng)濟適用房和商品房，成為“收入上的夾心層”。

二、公共租賃住房租金定價的原則

公共租賃房也是保障性住房的一種，目的在于滿足“夾心層”群體的基本住房需求，大量的公租房建設(shè)完全依靠政府是不可持續(xù)的，必須鼓勵民間資本投資，實現(xiàn)供需平衡。因此，公租房租金要遵循以下原則：

1、社會公益性原則。公租房屬于保障性住房范疇，其設(shè)計的出發(fā)點是解決“夾心層”群體住房難問題。因此，公租房的定價不能過高，超過保障群體的支付能力，公租房制度就會失去住房保障的意義。

2、發(fā)揮市場作用原則。公租房從建設(shè)到運營，市場化程度更高，因此公租房價格既要保證投資主體在合理期限內(nèi)能夠收回成本，包括公租房的前期建設(shè)或者回購成本，還包括后期運營成本，同時還要讓公租房價格具有一定的激勵作用，保證投資者擁有合理的投資回報。

三、公租房定價模式

公租房是具有市場化和政府主導(dǎo)的雙重屬性，因此其定價比一般產(chǎn)品要復(fù)雜得多。既不能完全依據(jù)產(chǎn)品成本定價，又不能完全根據(jù)市場供求競爭關(guān)系定價；既要考慮投資者的盈利性，又要照顧消費者（住戶）的承受能力和政府財政補貼能力。因此，公租房定價是一個多元性目標(biāo)決策系統(tǒng)。應(yīng)該根據(jù)其具體屬性，采取不同的方式和程序加以制定。

（一）公共租賃住房定價影響因素分析

1、公租房的成本。這里的成本包括建設(shè)成本和運營成本。不管是成本定價模式，還是合理投資回報率定價模式，成本都是定價的基本依據(jù)，對公租房的價格產(chǎn)生直接影響。公租房的成本主要是前期開發(fā)建設(shè)成本，表現(xiàn)為公租房的固定成本，另一部分為公租房的運營成本，主要包括管理費用、維修維護費用等。

2、消費者的收入水平和住房狀況。消費者的收入水平和住房狀況直接決定了其住房需求彈性。根據(jù)差別定價模式，需求彈性越小的客戶群，價格越高。因此，收入低、住房狀況差的住戶反而有承受高價格的風(fēng)險，這與保障性住房的社會福利性是相違背的，因此需要政府予以干預(yù)。

3、政府的作用。基于前文規(guī)制性定價模式研究，政府在整個價格規(guī)制中占據(jù)主導(dǎo)地位。這里政府的作用包括：在成本定價模式中的政府補貼，在差別定價中消除收入低、住房狀況差的住戶承受高價格風(fēng)險，在利潤上限定價模式中的確定公租房投資者的收益率，在價格上限定價模式中確定被規(guī)制企業(yè)的基本生產(chǎn)效率等。此外，政府在整個公租房建設(shè)和運營管理過程中還要承擔(dān)引入競爭機制以降低公租房成本、提高管理效率的作用。

4、市場價格。市場價格對公租房定價的影響也是全方位的。這里的價格不僅包括公租房的租金價格，還包括整個社會生產(chǎn)資料價格。市場價格對公租房的建設(shè)成本產(chǎn)生較大影響，同時在價格上限定價模式中，社會生產(chǎn)資料價格指數(shù)是計算名義價格的主要參數(shù)。

（二）公租房定價模式設(shè)計。公租房定價受到公租房的成本、消費者的收入水平和住房狀況、政府的作用和市場價格等因素的影響。從鼓勵市場投資、減輕政府財政壓力的角度出發(fā)，公租房定價應(yīng)該收回成本并考慮一定的投資回報率；從社會保障和社會福利性角度出發(fā)，公租房應(yīng)該充分考慮不同收入水平、不同住房狀況的消費者對公租房需求和支付能力上的差異。因此，公租房的定價應(yīng)是考慮成本和合理收益率的差別化定價模式。定價模型為：

其中，T：公租房的計算期，包括建設(shè)期和運營期；J：公租房保障對象的差異化劃分層數(shù)，分層以消費者的住房需求彈性為標(biāo)準(zhǔn)，需求彈性通過其收入水平和住房現(xiàn)狀來決定，一般來說，2≤J≤4；Pj：第 j層消費者的公租房價格；Sj：第j層消費者的住房面積；CO：第t年公租房的成本，包括前期建設(shè)成本和后期運營成本；i0：投資者的資金成本率；I：政府規(guī)定的公租房合理的收益率。公式中，主要涉及公租房保障對象的差異化層數(shù)劃分J、投資者的資金成本i0和政府規(guī)定的公租房合理的收益率I三個參數(shù)的確定。

1、公租房保障對象的差異化層數(shù)劃分J。從保障性住房屬性出發(fā)，需求彈性越小，其定價就應(yīng)該越低，或者需求彈性越小，政府對其補貼也應(yīng)該越多。住戶繳納的租金就越小，需要政府給予的補貼就越多。層數(shù)劃分可以根據(jù)收入、租住面積來綜合確定。

2、投資者的資金成本i0。投資者的資金成本i0由融資成本和自有資金的機會成本構(gòu)成。

3、公租房合理的投資收益率I。公租房合理投資收益率的高低直接決定了市場投資主體參與公租房建設(shè)的積極性，收益率越高，其參與的主動性也就越高，公租房融資就越容易。政府可以根據(jù)融資的難易程度，合理確定該收率。

四、結(jié)論

公租房保障住房與市場化住房雙重屬性的平衡主要是通過公租房的設(shè)計定價模式來實現(xiàn)的：定價越是接近市場租賃價格，其市場化屬性就越明顯；定價越低，其保障住房屬性就越明顯。反之亦然，越是要凸顯其市場化屬性，定價越應(yīng)該接近市場租賃價格（極端情況下就變成市場租賃房）；越是要凸顯其保障住房屬性，定價越低（極端情況下就變成廉租房）。基于此，本文建立了考慮成本和合理收益率的差別化定價模式，以實現(xiàn)各主體目標(biāo)的綜合平衡。在這個過程中，政府一方面需要進入競爭機制，通過特許經(jīng)營權(quán)招標(biāo)，在滿足質(zhì)量要求的前提下，綜合確定公租房建設(shè)成本低、管理效率高、要求投資收益率低的投資者；另一方面需要劃分好差異化定價層次，合理補貼住戶，避免收入低、住房狀況差的住戶承受高價格風(fēng)險。

C913.7

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（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）