房地產財務戰略管理模型實例分析

□文/劉純超

房地產財務戰略管理模型實例分析

□文/劉純超

目前，中國的房地產市場又有新的起色，尤其是海南經濟特區房地產市場異?；鸨?，不管是購房者還是海南政府，都在擔心是否會重蹈覆轍，而對于那些不斷進軍海南市場的房地產企業又應該做出怎樣的決策呢？本文從某房地產公司可持續發展角度，根據影響財務戰略選擇的因素，加以分析，以為該公司正確地選擇和建立房地產財務戰略，以及實施房地產財務戰略提供參考。

財務戰略模型；選擇；應用；支撐

房地產財務戰略可以分為以“高負債、低收益、少分配”特征的快速擴張型財務戰略、以“低負債、高收益、中分配”為特征的穩健發展型財務戰略和以“高負債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰略等三類，由于社會經濟環境的復雜性及多變性，再加上企業自身的原因，我們在選擇和運用房地產戰略模型時必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產公司為例來分析房地產戰略模型的實際應用，以及在應用過程中應注意的問題。

一、財務戰略模型的建立

根據影響財務戰略選擇的因素，結合房地產行業的實際情況，某房地產公司初步制定財務戰略選擇模型：包括戰略選擇及企業能力評價兩部分。該模型筆者已在《現代營銷》2011年2月期刊上發表的論文《基于海南房地產企業綜合能力評價的財務戰略管理模型》中進行了詳細的闡述，在這里就不再重復。

二、房地產財務戰略模型實際運用及選擇

（一）影響財務戰略選擇的企業綜合能力體系的實際運用。根據影響財務戰略選擇的綜合能力評價體系，并選取市場占有率較高的5家樣本公司（萬科、保利、中國海外、金地以及招商）作為參照，對某房地產公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評分如表1所示。（表1）可以看出：

1、負債比率：某房地產公司資產負債率與樣本公司相當，但資本負債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產公司承擔同等負債的同時，凈資產規模遠遠小于樣本公司（按承擔同等負債計算，凈資產只占樣本公司的60%），同時，某房地產公司期末現金余額遠遠小于樣本公司平均數（現金余額及現金占到期債務的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負債比率來看，某房地產公司的財務風險非常高。

2、償債能力：由于某房地產公司2008～2009年整體現金均為凈流出，相對各項債務均保障程度非常低，這也是一個比較危險的信號。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現金凈流入，對到期債務的償債水平保持在30%左右。

3、發展能力：從銷售收入增幅來看，某房地產公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產公司的快速擴張速度；從凈資產增幅來看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權融資規模相對較小，以及2008年未再進行股權融資的影響。

表1 2008～2009年影響戰略選擇的企業綜合能力評分表

4、變現能力：某房地產公司2008年變現能力指標較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動負債進一步上升，同時存貨占流動資產的比例增加致使速動比率進一步下降。

5、財務彈性：同償債能力，由于現金凈流量為負數，對利息及分紅的保障能力比較差，同時，營運指數為負也反映了企業利潤也不能表現為現金的取得，收益質量不高。

6、現金結構：經營現金結構比以及籌資現金結構比與樣本公司基本一致，反映某房地產公司與樣本公司在現金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無差異；經營活動流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產公司存貨投資上較樣本公司更為激進，經營支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無股權融資，實際凈增銀行貸款要遠遠高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說明了公司銀行貸款的實際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動結構上的不平衡。

綜上所述，根據影響戰略選擇的企業綜合能力評分體系，某房地產公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評分原則，某房地產公司影響企業財務戰略選擇的綜合能力最終評價為：弱。

（二）結合企業外部環境做出財務戰略選擇

1、2010年8月份的財務戰略選擇。從公司面臨的外部經濟周期來看，中國經濟長期向好的趨勢沒有改變，國民經濟已經見底企穩，初步判斷目前仍處于經濟繁榮階段。同時，考慮到下半年信貸政策可能會縮緊，類似上半年大規模的財政刺激將不可持續，經濟復蘇也存在不確定性因素。

從公司面臨的行業政策環境來看，由于2009年國際金融危機，國家為刺激經濟復蘇，頻繁出臺各項政策，包括寬松的信貸政策（下調貸款利率，下浮首次購房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個人房產交易的營業稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產投資資金比例，取消外資投資房地產限制）等，房地產行業目前面臨相對寬松的政策環境。值得注意的是，如果下階段房地產市場繼續高漲，相應的行業政策可能會逐步偏緊。

從行業的景氣程度來說，根據全國房地產開發景氣指數（“國房景氣指數”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來的最低點（94.74）以后，自4月份開始連續4個月上升，直至7月份的98.01，反映房地產市場已經逐步回暖。從影響財務戰略選擇的企業綜合能力來看，按照2008～2009年的財務報告數據，某房地產公司的綜合能力為：弱。

結合以上分析，某房地產公司自身能力和所面臨的外部環境，按之前建立的財務戰略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經濟繁榮階段，行業政策相對寬松的環境下，房地產行業整體回暖的趨勢明顯，結合某房地產公司企業發展目標，某房地產公司的財務戰略選擇應當是：擴張型和穩健發展型相結合的財務戰略。但倘若行業政策一旦收緊，或是經濟明顯下滑，財務戰略目標應當迅速調整為穩健發展型，甚至是防御收縮型。

2、2009年 8月份的財務戰略選擇簡要回顧。假設我們使用該模型，在面臨一年前的經濟環境和內部條件，簡要地進行回顧及依據模型進行財務戰略的選擇。

從當時的外部經濟周期來看，國內經濟受國際金融危機的影響，經濟增速放緩，但仍然保持了平穩較快的增長，上半年國內生產總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經濟周期上仍然處于經濟的繁榮階段。從當時的角度來看，如果經濟在之后有明顯和長時間的持續下滑，則需要考慮是否進入了經濟周期的下行期間。

從公司當時面臨的行業政策環境來看，從緊。政府在2009年年初即開始執行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經多次上調存款準備金率（由年初14.5%調升至16.5%），至少在2009年8月時，尚無明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對此時行業政策環境暫時判斷為緊縮。

從行業的景氣程度來說，根據全國房地產開發景氣指數（“國房景氣指數”）判斷，2009年8月份景氣指數（101.78），已經自2008年11月起，連續9個月出現持續下滑，同時房地產銷售價格指數以及房地產銷售金額及面積增長率等指標均表現為持續下滑；顯示了房地產行業繼續向不景氣的方向進行調整。

從影響財務戰略選擇的企業綜合能力來看，按照2008年年報及2009年中報財務數據測算，某房地產公司的綜合能力為：弱。

結合以上分析的某房地產公司自身能力和所面臨的外部環境，按之間建立的財務戰略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經濟繁榮階段，緊縮的行業政策環境下，房地產行業整體下滑趨勢明顯，結合某房地產公司自身財務狀況，某房地產公司的財務戰略選擇應當是：防御收縮的財務戰略。

圖1

圖2

三、房地產財務戰略模型的其他支撐

財務戰略管理是動態管理過程，在經濟環境、市場環境和企業自身情況發生變化時，我們要及時對財務戰略進行相應的評估和調整，以避免堅持原有不合時宜的財務戰略導致的經營失誤。在這個過程中，我們可以通過建立財務預警機制及實施全面預算管理，為財務戰略模型提供強有力的支撐。

（一）建立財務預警機制。財務預警就是利用財務指標度量企業財務狀況偏離預警線的強弱程度，進而發出財務警戒信號的過程。企業生產經營容易發生財務危機，即因經營決策失誤或者外部環境惡化導致企業無力支付到期債務或費用，導致企業經營出現困難甚至破產的各種情況。企業財務危機盡管形成的原因有多種，結果的嚴重程度也不相同，但基本上都有一個產生、逐步惡化和爆發的過程。因此，企業應該及早發現財務危機信號，預測并化解可能的財務危機，這就是實施財務預警的意義所在。

財務預警機制對財務戰略的重要意義在于財務預警機制能為財務戰略的實施提供強有力的保障，能及時發現、監測、診斷財務戰略具體實施過程出現的各種隱形決策失誤，同時財務預警機制提供的信息為企業及時修正財務戰略帶來了強有力的技術支撐。

（二）實施全面預算管理。全面預算管理是指企業對未來的經營活動和相應財務結果進行充分全面的預測和籌劃，并通過對執行過程的監控，將實際完成情況與預算目標不斷對照分析，從而及時指導經營活動的改善和調整。

由此可見，全面預算管理是財務戰略實施的重要支撐，財務戰略具體實施后的完成結果，需要通過與預算目標進行對比和分析，從而考察財務戰略是否達到預期目標，發現存在的問題和不足，進而調整、改善財務戰略制定和實施流程。

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本文為?？诮洕鷮W院2010年青年基金項目“房地產財務戰略管理選擇模型研究”的階段性成果（項目批準號：H j k10-13）

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（作者單位：海口經濟學院經濟貿易學院）