大都市郊區(qū)新城的空城化與破解策略

魏旭紅 張婷鱗 孫斌棟

導(dǎo)讀：大都市郊區(qū)的新城建設(shè)，原本意在緩解中心城壓力，謀求整個(gè)城市大區(qū)域的平衡協(xié)調(diào)，但目前普遍存在吸引力不足、人口分流效果不佳、城市郊區(qū)交通擁堵等通病。本文試圖通過構(gòu)建數(shù)學(xué)模型，把居民的滿意度和總體相關(guān)性作為經(jīng)緯座標(biāo)，并對教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、環(huán)境因素、購物條件等新城配套要素作精確分析，從中找出關(guān)聯(lián)度高、滿意度低的項(xiàng)目，從而提出有針對性的整改對策。

近些年，隨著快速城市化進(jìn)程出現(xiàn)了大量的城市問題，包括交通擁擠、就業(yè)飽和、居民生活成本增高等。為緩解這一問題，許多特大城市在中心城區(qū)外圍建設(shè)新城，希望通過協(xié)調(diào)城市、人、環(huán)境的關(guān)系，緩解城市中心的壓力，使城市逐步達(dá)到現(xiàn)在與未來的時(shí)間平衡，中心城與郊區(qū)的空間平衡。然而，各大城市發(fā)展郊區(qū)新城普遍存在一個(gè)問題，就是新城吸引力不足，人口分流達(dá)不到預(yù)期效果，成為新城建設(shè)的通病。本文通過對上海松江新城的相關(guān)研究，給出具體的分析與建議。

一、理論綜述與國內(nèi)研究進(jìn)程

隨著中國新城建設(shè)的逐步推進(jìn)，各類問題主要集中在 “人氣不足”，對此，許多學(xué)者進(jìn)行了研究和分析：王曉娟認(rèn)為，新城人口的主要構(gòu)成為外來戶，而非中心城區(qū)疏解人群，同時(shí)，新城地區(qū)尚未形成產(chǎn)業(yè)集聚，就業(yè)崗位較為低端。胡柳強(qiáng)以及黃婧、褚軍持相同的觀點(diǎn)，認(rèn)為由于外來人口的文化程度較差，就業(yè)范圍多集中于第二產(chǎn)業(yè)，購買力水平較低，導(dǎo)致新城的發(fā)展現(xiàn)狀與其目標(biāo)定位不相符，從而形成“空城現(xiàn)象”。也有學(xué)者從房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃的角度進(jìn)行分析，盧佳認(rèn)為松江房地產(chǎn)空置率高居不下的原因在于，房地產(chǎn)開發(fā)過度導(dǎo)致供需失衡，同時(shí)，開放商忽視了當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)，使房價(jià)與人們購買力不相符合。此外，作者著重強(qiáng)調(diào)了配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對人口吸引的巨大作用。

目前來看，對于松江新城的研究與分析絕大多數(shù)都停留在定性分析和推測的階段，定量的實(shí)證分析為數(shù)不多。本文研究側(cè)重從實(shí)證的角度，基于問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)，利用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，創(chuàng)立數(shù)學(xué)模型，對松江新城建設(shè)現(xiàn)狀進(jìn)行定量化分析，為如何合理調(diào)配有限的建設(shè)資源，為新城有步驟、有計(jì)劃的建設(shè)提供支柱。

二、上海松江新城的實(shí)證分析

（一）松江新城概況

松江新城是上海西南的重要門戶，距上海市中心約30公里，規(guī)劃建設(shè)面積36平方公里，其中位于滬杭高速公路北側(cè)的22.4平方公里是新城的核心區(qū)域。松江新城有著良好的基礎(chǔ)地域條件，黃浦江流經(jīng)這里，滬杭高速公路、滬杭鐵路、同三高速公路把松江新城與市中心、浦東以及江浙兩省緊緊地連在了一起，而軌道交通九號線也為新城交通提供了便利。

（二）基于問卷調(diào)查結(jié)果的實(shí)證分析

1、基于問卷調(diào)查結(jié)果的具體分析

本次共計(jì)發(fā)放問卷112份，收回有效問卷100份，問卷有效率89.3%。

關(guān)于“您在買房時(shí)認(rèn)為下列哪一因素最重要”這一問題，問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，41.18%的人看重基礎(chǔ)設(shè)施總體完善程度（包括教育設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)施、商業(yè)娛樂設(shè)施的完善性和房屋價(jià)格的可接受性及配套設(shè)施的設(shè)置等），35.29%的人認(rèn)為居住環(huán)境宜人性（包括小區(qū)物業(yè)和綠化情況等）最重要，而選擇交通便利程度（包括工作地點(diǎn)的可達(dá)性、購物地點(diǎn)的可達(dá)性等等）這一因素的人占23.53%。

結(jié)合收入維度分析，不同收入人群對住房位置因素的選擇各有側(cè)重。數(shù)據(jù)表明，月收入為8000元以上的家庭相對重視基礎(chǔ)設(shè)施；月收入為5000-8000元的家庭更重視交通，同時(shí)也較重視基礎(chǔ)設(shè)施；月收入為5000元以下的家庭多數(shù)是由松江老城區(qū)搬入新城的，這部分人群有接近94%的受訪者就在新城工作，通勤成本不高，因此較重視基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境。

根據(jù)調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，無論是哪種收入水平的人群，都對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善程度有較大的關(guān)注；在居住環(huán)境宜人性與交通便利程度兩相比較時(shí)，前者更受重視。

2、松江新城建設(shè)現(xiàn)狀的數(shù)學(xué)模型

該模型以直角坐標(biāo)系為基礎(chǔ)，橫軸代表各子因素與其相應(yīng)的主因素（基礎(chǔ)設(shè)施完善度、居住環(huán)境的宜人性）的相關(guān)系數(shù)，縱軸表示新城居民對各子因素的滿意度（參見圖1、圖2）。模型中有兩條特征線：平行于橫軸的特征線是該因素整體滿意度的均值；平行于縱軸的特征線是各參與模型建立的細(xì)化指標(biāo)相關(guān)系數(shù)的平均值。以這兩條線為界限，把模型分成了四個(gè)象限。

位于右上方（定義為第一象限）的是住戶滿意，且其對主因素的總體評價(jià)影響較大，這一區(qū)域的因素我們需要積極維持，保障它們的完善度；位于左上方（定義為第二象限）的指標(biāo)是住戶相對比較滿意，但對其主因素影響程度有限；在左下方（定義為第三象限）的因素是居民評價(jià)值較低同時(shí)對主因素影響也不大的，在建設(shè)中可以適當(dāng)隔后處理；而在右下方（定義為第四象限）的是住戶較不滿意，且很大程度上影響了他們對相關(guān)主因素的總體滿意程度，是需要積極改進(jìn)的地方。

（1）由基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀的數(shù)學(xué)模型，對基礎(chǔ)設(shè)施完善程度的相關(guān)性進(jìn)行分析，刻畫了細(xì)化指標(biāo)對基礎(chǔ)設(shè)施完善程度整體滿意度的影響力（見表1）。

表1基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各因素與總評價(jià)的關(guān)系

N 相關(guān)系數(shù)

幼兒園 30 .553

小學(xué) 32 .366

醫(yī)療設(shè)施 42 .273

購物設(shè)施 40 .274

健身場所 39 .279

*以上數(shù)據(jù)均通過顯著性檢驗(yàn)（sig<0.1）

從相關(guān)性分析來看，對于基礎(chǔ)設(shè)施總體滿意度影響最大的因素是幼兒園建設(shè)。在現(xiàn)代社會中，人們對于初等教育的重視程度與日俱增，比之為人生的起跑線。表2是通過顯著性檢驗(yàn)的子因素的均值及標(biāo)準(zhǔn)差。

表2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各因素統(tǒng)計(jì)量描述

描述統(tǒng)計(jì)量

N 均值 標(biāo)準(zhǔn)差

基礎(chǔ)設(shè)施總體滿意度 42 3.40 .828

幼兒園 30 3.07 .868

小學(xué) 32 3.31 .693

醫(yī)療設(shè)施 42 3.50 .917

購物設(shè)施 40 3.68 .764

健身場所 39 3.26 .910

*以上數(shù)據(jù)均通過顯著性檢驗(yàn)（sig<0.1）

兩表可以推得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滿意度的相關(guān)模型（見圖1）：

在參與建模的五項(xiàng)指標(biāo)中，從數(shù)學(xué)模型的角度來講，沒有任何一項(xiàng)指標(biāo)落在第一象限中，即五項(xiàng)指標(biāo)中缺少對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總體程度影響極大且極好地服務(wù)于新城居民的指標(biāo)。

在基礎(chǔ)設(shè)施這一因素中，位于第二象限的是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和大型購物廣場的設(shè)置。數(shù)據(jù)表明，松江新城內(nèi)部居民對這兩項(xiàng)指標(biāo)的滿意程度是很高的，一定程度上代表了松江新城這兩方面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完備；需要明確的是，這兩項(xiàng)指標(biāo)的滿意度均值與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體滿意程度相關(guān)性程度很低，說明居民對于基礎(chǔ)設(shè)施的需求和要求還受其它很多方面影響，這兩項(xiàng)指標(biāo)并不能完全代表總體的建設(shè)程度。

第三象限的子因素健身場所的建設(shè)，盡管受訪者對其并不大滿意，但在住戶心目中影響總體滿意度并不是很大，在建設(shè)條件不允許的情況下，可以暫時(shí)不去完善。

分布第四象限中的有中小學(xué)及幼兒園的建設(shè)，此象限中的指標(biāo)與基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)度極高、且居民對其滿意度相對偏低。初等教育越來越受到當(dāng)今人們的重視，而松江新城旨在吸引的群體多為中青年人群，而處于這個(gè)年齡群體的子女正是需要接受初等教育的年齡，因此，松江新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)最不可缺少的就是初等教育設(shè)施。就目前松江新城的現(xiàn)狀來看，在新城東區(qū)，設(shè)有祥和幼兒園；新城中區(qū)，設(shè)有實(shí)驗(yàn)幼兒園和青少年活動中心附屬幼兒園；在新城西區(qū)，設(shè)有龍?jiān)绰酚變簣@和依樂幼兒園（民辦）。總體上，幼兒園的數(shù)量略少，質(zhì)量一般，有些居民甚至不知道松江新城有哪些幼兒園，因此不得不選擇松江老城區(qū)的幼兒園；也有外省戶籍的居民表示，公辦幼兒園通常不接收外省戶籍的孩子，民辦幼兒園數(shù)量很少。高質(zhì)量的中小學(xué)、幼兒園都位于市中心地段。松江新城中名校不多，幼兒園又多在老城區(qū)，這對新城的影響是負(fù)面的，很大程度上成為新城相對于中心城的反磁力效應(yīng)。

（2）由環(huán)境宜人性建設(shè)現(xiàn)狀的數(shù)學(xué)模型，對環(huán)境宜人性的數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，刻畫了細(xì)化指標(biāo)對環(huán)境宜人性的整體滿意度的影響力（見表3）。

表3環(huán)境宜人性各因素與總評價(jià)的關(guān)系

N 相關(guān)系數(shù)

新城公園 35 .561

道路綠化帶 35 .549

道路清潔程度 35 .667

小區(qū)綠化程度 35 .568

公共設(shè)施 35 .420

物業(yè)費(fèi)用 34 .415

物業(yè)服務(wù)態(tài)度 35 .341

垃圾處理系統(tǒng) 35 .440

小區(qū)停車位 35 .345

小區(qū)安保 35 .345

空氣質(zhì)量 35 .446

*以上數(shù)據(jù)均通過顯著性檢驗(yàn)（sig<0.05）

由相關(guān)性數(shù)據(jù)可見，以上各因素對人們的總體居住環(huán)境滿意度的影響都較大。尤其是道路清潔程度、道路綠化、小區(qū)綠化以及公園建設(shè)。其中最為突出的是道路清潔程度，城市道路系統(tǒng)作為連接各種城市用地的直接紐帶，在人們的生活、工作、游憩中起到了重要的作用，因此它的綠化清潔情況在很大程度上影響了人們對這個(gè)地方總體環(huán)境滿意的程度。

表4是有關(guān)環(huán)境宜人性中各因素的評價(jià)均值以及標(biāo)準(zhǔn)差的統(tǒng)計(jì)表：

以上兩表可以推出環(huán)境宜人性的滿意度數(shù)學(xué)模型（見圖2）。

在居住環(huán)境這一模型中，第一象限的子因素是新城公園的建設(shè)以及松江新城的道路清潔程度，這一象限的子因素和居住環(huán)境總體滿意度高度相關(guān)，且現(xiàn)階段的住戶有較好的評價(jià)，這兩項(xiàng)內(nèi)容的建設(shè)都需要努力保持。

第二象限沒有子因素分布。

位于第三象限的因素較多，主要有空氣質(zhì)量、小區(qū)安保設(shè)施、公共設(shè)施、小區(qū)物業(yè)工作人員態(tài)度、小區(qū)停車位、小區(qū)物業(yè)費(fèi)用合理程度以及小區(qū)垃圾處理系統(tǒng)的完善程度。這些因素在新城住戶的心目中雖然滿意程度并不高，但對小區(qū)環(huán)境的總體滿意度影響不大，也就是說解決這些問題迫切性可以稍緩。

第四象限的子因素主要是道路間的綠化以及小區(qū)綠化程度，住戶對新城建設(shè)中的這兩個(gè)因素的評價(jià)并不是很高，然而它們對總體環(huán)境滿意度相關(guān)性卻是較高的，也就是說,它們的完善與否很大程度上直接關(guān)系到人們心目中的總體環(huán)境滿意度。因此對于這部分的建設(shè)刻不容緩。

三、基于實(shí)證分析的相關(guān)建議

大城市在郊區(qū)建立新城無可厚非，關(guān)鍵是如何將新城建好。基于松江新城的調(diào)研實(shí)例，針對其存在問題，提出以下建議，既是松江新城發(fā)展改進(jìn)的方向，也是其他大城市在新城建設(shè)過程中應(yīng)該考慮的問題。

（一）新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要有針對性的完善

盡管新城建設(shè)的初衷僅僅是為緩解中心城區(qū)的人口壓力，但是只有滿足入住人群生活要求的新城，才是具有強(qiáng)大吸引力的城市副中心，才能保持長足的發(fā)展動力。因此，基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度，對于新城發(fā)展活力的塑造具有至關(guān)重要的意義。

必要性生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施的配備需要綜合考慮新城的產(chǎn)業(yè)功能定位。例如，在以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新城，應(yīng)該大力發(fā)展與高端消費(fèi)人群配套的服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施，如高檔健身場所、會所等，因?yàn)楦咝录夹g(shù)工作人群多為青年知識性人才，對于生活質(zhì)量的要求很高且品味獨(dú)特，需要相對高端的服務(wù)性設(shè)施加以支撐。

購物中心、醫(yī)院、教育設(shè)施等必要性生活設(shè)施的配備需要考慮目標(biāo)人群的年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成。新城的目標(biāo)人群多為中青年勞動者，因此各種生活性設(shè)施的建設(shè)要考慮這一群體的生活方式和特征。例如，中青年上班族多青睞星期購物，因此購物中心附近大型停車場的建設(shè)就十分重要。

以松江新城為例，其教育設(shè)施還存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)在幼兒園的設(shè)置和小學(xué)的設(shè)置。從松江新城的目標(biāo)定位來看，新城建設(shè)是幫助疏解中心城的擁擠人群，而這些人群中相當(dāng)一部分人是中青年群體，因此子女教育是這一群體的主要關(guān)注問題之一。這樣來看，很可能導(dǎo)致一部分外省中青年群體為了子女的上學(xué)問題而回流中心城，再次造成中心城人口壓力。有目的地提高基礎(chǔ)教育設(shè)施的完善程度，對于提高松江新城的人口吸引力是必要的。

（二）新城的宜居程度有待提高，社區(qū)內(nèi)涵有待豐富

和諧和宜居社區(qū)理念，對于新城建設(shè)具有重要的指導(dǎo)意義，也是新城區(qū)別于老城的一大特色。新城應(yīng)該在規(guī)劃起步時(shí)，就將“建設(shè)宜居社區(qū)”的理念充實(shí)在實(shí)體建設(shè)過程中。實(shí)體的人居環(huán)境指的是從城鄉(xiāng)建筑藝術(shù)到大地風(fēng)景園林的規(guī)劃布局、建設(shè)管理的和諧有序發(fā)展。以實(shí)體的人居環(huán)境為主要對象的建筑、道路、園林與科技的整合一體，是人居環(huán)境科學(xué)認(rèn)識的第一步。吳良鏞曾明確提出，建筑、園林、規(guī)劃應(yīng)三位一體，以人為本，共同創(chuàng)造宜人的聚居環(huán)境，致力于土地的合理利用，充分保護(hù)自然資源和文化資源。

（三）新城應(yīng)成為“社會保障性住房政策”試點(diǎn)

中心城區(qū)土地價(jià)值的上升，商務(wù)用地地租的上漲，無形中增加了中心城區(qū)的買房成本和租房成本，給中等收入階層帶來了很大的生活壓力。新城的建設(shè)應(yīng)該從平衡這一矛盾的角度出發(fā)，合理制定新城住房價(jià)格，增加新城的吸引力。

社會保障性住房政策的出臺，也為新城建設(shè)提供了良好的契機(jī)。一方面，降低了中等收入階層承擔(dān)中心城區(qū)高房價(jià)的壓力；另一方面，解決了社會保障性住房的用地困難問題。

現(xiàn)階段，新城建設(shè)中普遍存在著住房成本過高的問題，以松江新城為例，絕大多數(shù)居民都反映新城（包括一手商品房，二手商品房和租房）房價(jià)偏高。過高的房價(jià)很有可能形成中心城區(qū)人口向新城移入的阻力，控制房價(jià)，綜合保障性住房政策的具體實(shí)施，適當(dāng)放寬對保障房申請者的條件要求，并著力改革住房申請制度，是提高人口吸引力的另一手段。

說明：本文系國家自然科學(xué)基金委員會理科人才基地項(xiàng)目（編號J0730534）和國家自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目（40971103）。

（因版面原因，參考文獻(xiàn)省略。）

責(zé)任編輯：歐陽忠偉