公租房建設對住宅資本化與“懶人行為”的抑制

住房和城鄉建設部政策研究中心副研究員鐘庭軍在2011年第1期的《住宅與房地產》上發表題為《從戰略高度重視公共租賃住房建設》一文，認為公共租賃房的作用不僅僅是官方文件所表述的解決夾心層和外來務工人員的住房需求，而且具有重大的戰略意義。但我國目前的保障性住房體系存在明顯的設計漏洞。一是現有保障框架的邏輯漏洞。對低收入家庭提供供出售的經濟適用房和供出租的廉租房，而對中等偏下收入群體，提供供出租的公共租賃房和供出售的限價房。這可能造成沒有能力購買商品房的中等收入者可能終生居住在公共租賃房，而低收入者反而可能獲得產權房，無疑鼓勵了被保障者的“懶人行為”。二是各類保障性住房被分別重點強調，顯得保障方式和保障重點尚不穩定。如2007年國家強調加快建設廉租住房制度，隨后又提倡限價房，現在又將公共租賃房擺在相當重要的位置，說明我國尚未形成保障性住房的主供給模式，也說明了我國保障性住房制度框架尚未成熟。三是“中低收入家庭”變成一個十分寬泛而模糊的概念。在我國，中低收入者占居民的絕大多數，通過住房保障來保障絕大多數的居民住房明顯不現實，也難以實施和推廣。

作者因此謹慎地判斷，未來的我國保障性住房框架應該逐步改變“以租賃為主”的保障體系，特別應該大幅提高公共租賃房在保障體系中的比重。重視公共租賃房，不僅僅是完善保障性住房體系的需要，而且是弱化住宅資本化、回歸民生性的必然之路。政府要積極轉變傳統的開發商“拍賣-建設-轉讓”的模式，出臺包括劃撥土地、貼租貼息、中長期低息貸款、稅收減免等綜合配套措施，積極引導社會力量和非盈利性組織參與建設、持有公共租賃房。另外從供應方式上看，目前公共租賃房應該“配補并舉，以配為主；租售并舉，以租為主”。從租金標準上看，應該建立分類補貼制度，對于不同收入群體進行不同程度補貼。從支持手段上看，國家要建立公共租賃房的金融稅收支持框架，可由中央政府直接投資。此外，要鼓勵地方積極探索公共租賃房的建設和運營模式，并適當加以推廣。