新“地王”合景泰富誕生記

　　北京崇文門菜市場已被夷為平地。“地王”，這個之前與其素不相識的名字已取而代之。時隔15個月，“地王”再現，預示著新的趨勢轉向嗎？
　　
　　15個月后，北京與“地王”又碰面了。
　　踏入雜草叢生的邊界，空曠卻并不寬闊的“6030.6平方米”早已失去了原本的市井熙攘。6月27日，合景泰富地產控股有限公司（下稱“合景泰富”，01813.HK）以總價7.1億元、溢價率140%、樓面均價4.32萬元/平方米的高價摘得該地塊。
　　該地塊的樓面均價刷新了2010年3月15日由北京海淀區薊門橋地塊所創下的30197元/平方米的紀錄（該紀錄是由中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業房地產開發有限公司創下的）。
　　盡管如此，無論房企還是房地產協會，抑或是咨詢機構，幾乎所有的市場參與者都認為，崇文門地塊的高價源自其本身的小體量以及地理位置的稀缺性。因此“新地王”并不具備任何趨勢性或符號化的意義。
　　
　　低調的“新地王”
　　
　　在拍賣之前，市場并未意識到新的均價“新貴”將誕生于此。
　　拍賣文件顯示，崇文門菜市場地塊位于北京市東城區崇文門外大街，東至崇文門外大街，南至東打磨廠街，西至北京電力工程管理中心，北至崇文門西小街。總用地面積為6030.6平方米，建筑控制規模為16242.7平方米，掛牌起始價為2.96億元。
　　來自北京土地整理儲備中心的資料顯示，崇文門菜市場這塊地6月13日開始掛牌競價，到27日競拍當天，已經過了17輪報價，總價從起拍價2.96億元提升到3.2億元，每次競價增幅為150萬元。
　　競拍開始不久，參與其中的15家企業剛把板凳坐熱，拍賣師就把每輪的競價幅度一次性提升至1000萬。在此增幅的基礎上，崇文門地塊報價迅速躥上4億元。手持12號牌的廣州市豐璟房地產開發有限公司（下稱“廣州豐璟”）在5億元的價位殺入，并持續作戰。廣州豐璟便是合景泰富的項目公司。
　　報價持續到大約第25輪，參與競拍的蘇寧、新世界等企業紛紛高掛免戰牌，放棄競標。而手持“71”號牌的神秘競拍者卻一直連戰到底。最終，在這位神秘人物的架高之下，實際買家合景泰富以7.1億元人民幣價格摘牌。
　　面對超過4萬元的樓面均價，華遠地產董事長任志強在公共言論平臺上評論說：這么高的單價，看來“又要被約談了”。
　　有媒體援引合景泰富副總裁羅國慶的觀點報道說，從地塊所處的位置和區域來看，公司認為這個價格處于一個合理的范圍，拿下北京地塊也符合公司全國戰略發展的需要。
　　不過合景泰富北京公司營銷總監孟令文在拿地之后第二天接受媒體采訪時說：“我們既然拿下了就不覺得價格高。”他表示，即使樓面價超過了4萬，但公司完全可以承受。
　　7月1日，一位要求匿名的合景泰富人士在接受《中國經濟周刊》記者獨家采訪時表示，“這是公司在北京所拿下的第二個項目，拿地可以提高企業的影響力，符合集團戰略發展，同時也是對集團實力的證明。”而對于“新地王”一說，該人士未予置評。
　　如此外交辭令般的回答符合一貫低調的合景泰富的性格。這家于2007年7月登陸香港證交所的廣州企業，其實際控制人為主要持股者、董事局主席孔健珉。據傳，在創立合景泰富之前，孔曾任職于工商銀行廣州分行白云路支行，擔任信貸部主任。而在南派房企中，孔健珉行事是公認的“低調”。
　　
　　買樓的錢哪里來
　　
　　合景泰富方面認為，目前國家所調控的是房地產住宅項目，而并非商業地產。所以不會有政策方面的壓力。不過“目前崇文門地塊將開發怎樣的項目，尚不能回應，因為目前團隊正在著手進行可行性研究”。
　　不過在拿地當天，國際投行瑞信并不對該地塊看好。拿下土地之后，瑞信便發布報告，將合景泰富的評級“維持中性”。
　　瑞信認為雖然該地塊面積較小，但公司之前并無開發或管理商場的經驗，預料相關投資將增加運營風險。另外，由于競爭加劇將令財務需求加大，預期商業地產的新入門者將會失敗。瑞信預期，7.1億元人民幣支出短期內不會大大改變公司財務狀況，但可能會造成長期現金負擔。瑞信認為其目標價5.4元不變，評級維持“中性”。
　　合景泰富就此對本刊評論說，公司有足夠資金儲備，不會因為資金問題影響該項目。
　　而在此之前的3月份，合景泰富發行了到2016年到期的優先票據，本金總額為3.5億美元，年利率12.75%。其目的為“擬用作現有及新增物業發展項目資金”。
　　有猜測認為，這筆票據融資實為購買崇文門地塊所用。不過上述合景泰富人士予以否認：“購買崇文門地塊的資金為企業內部自有資金，并未使用上述優先票據融資”，“而且公司有足夠的資金支持，不會出現上述機構所預判的資金壓力”。
　　一位曾服務于國內知名商業地產企業的高級管理人士對《中國經濟周刊》分析說：“崇文門地塊的單價相對較高，估計綜合成本將達到55000元每平米左右。如果用于出售，其回報率可能并不理想，而用于投資項目或并不劃算。自建寫字樓以自用的可能性比較大。”
　　對于“此處將建商場等商業中心的說法”，該人士認為，此地面積太小并不適合購物中心的建設。
　　
　　“地王時代”再臨？
　　
　　有輿論懷疑，之所以能再度出現“地王”或可能是因為同類企業的“抬轎”行為。
　　“7.1億元”與“71號”或許只是個巧合。據說在拍賣現場，無人辨清“71號”的來歷。有報道稱“歷時半個小時的拍賣結束后，這位71號買家就迅速離開了交易大廳”。
　　有曾經參加過競拍的房企人士告訴記者，“抬轎”、“架高”之類的手段確實存在于某些拍賣場合。“若企業代表真的想拍得土地，基本都會愿意透露企業信息。如果一直隱藏身份，叫高地價卻退出競拍，當然會讓人懷疑架高地價。”
　　“簡單地說，就是把地價叫高，讓別人拍走，以拉動自己在周邊區域的項目價格。”該人士認為，在有些土地拍賣過程中，負責“抬轎”的企業資金實力較為雄厚，且有雙重計劃。“如果企業能拿下土地就憑借實力自己吃掉，如果拿不下來，抬高土地價格對自有項目也是有利的。”
　　正略鈞策管理咨詢顧問康桄瑀告訴《中國經濟周刊》：“一般這種架高的行為伴隨很大的風險，一旦操作不好，很可能讓自己套牢其中。不過，這種行為更多地在聯合體競拍的情況下出現。”
　　陽光100副總裁范小沖接受《中國經濟周刊》采訪時說：“北京崇文門地王實為個案。這一地塊只有6000余平方米面積，只能建設一個單體的小型建筑。這與當今動輒幾十萬平方米的項目無法比較。此外，這塊地本身就是商業用地，地理位置相當稀缺，位于繁華的二環附近，并不需要太多的配套建設。盡管其樓面均價很高，但是其商業價值將會更高。相比之下，地價已經算是便宜了。”
　　“架高”行為僅僅是產生地王的一種可能性原因。在北京地王出現前后，在浙江和深圳也出現了地王。范小沖認為，國家目前依舊沒有放松對房地產市場的調控，但是未來在個別區域中的熱點地塊亦有可能再次出現“地王”，這是由其地理位置的稀缺性所導致的。
　　中國房地產協會某高層告訴《中國經濟周刊》，較短時間內出現三個“地王”并不能說明中國又回歸到“地王頻現”的階段。“崇文門地理位置稀缺，在北京已難找同類地塊。而在深圳的地塊則基本屬于量身定做。至于浙江義烏的地王，則是由于城市本身便是民間資本聚集的中心。”他預計，由于未來一線城市面臨更加繁重的保障房建設任務，房地產商拿地的熱情或將繼續謹慎。“下半年再出地王很難，但是不排除再出地王的可能性。”