境外個人在華委托購房政策及風險防范

　　[案情回顧]
　　
　　2001年年底，美籍華人鄭某在北京開辦了一家貿易公司，并擬購買一套住房作為公司的辦公場所。但鄭某擬購買的房屋未取得《外銷商品房預售許可證》，不能向鄭某出售。因此鄭某借用北京親戚李某的名義購買該套房屋，且李某同意以自己的名義幫鄭某買房，但雙方并未簽訂相應的委托買房協議。后李某以自己的名義購買了房屋，鄭某以現金方式支付了首筆房款和購買需交納的所有稅費，但發票等所有票證上注明的付款人均為李某。其余房款以李某向銀行申請貸款的方式支付。收房后，房屋一直由鄭某居住使用并每月支付房屋按揭款項，但房產證上標明的所有權人為李某。2008年鄭某要求李某將房屋過戶到自己名下，但李某不同意將房屋過戶到鄭某名下。鄭某將李某訴至法院要求確認其為房屋的所有權人。最終法院認為鄭某支付首付款的行為只能證明鄭某與李某之間存在一股債權債務關系，同時我國及北京市對外國人購房都有限制性規定，因此，鄭某不是房屋的所有權人，隨即駁回了鄭某的訴求，確認李某為房屋的所有權人。但鄭某可以就債權向李某另行主張。
　　
　　[律師點評]
　　
　　上述案例說明，境外人士不具有相應的購房資格而委托中國籍人士買房時，需特別謹慎。
　　
　　一、境外人士在華購房的相關政策。
　　自2006年以來，境外人士在華購房政策在各城市基本一致，但各地規定會有細微不同。結合案例，此點評以北京為例，來解析境外人士在華購房政策。
　　根據1994年2月2S日原北京市房地產管理局發布的《北京市外銷商品房管理規定》，境外人士在北京只能購買取得了《外銷商品房預售許可證》的房屋，本案中所涉及的房屋并未取得此證。
　　2002年8月頒布的《北京市國土資源和房屋管理局關于調整本市內外銷商品房管理有關規定的通知》規定，在北京只要取得了《商品房預售許可證》的房產項目，境外人士均可以購買，此項政策一直持續至2006年。
　　2007年北京市頒布的《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(以下簡稱“北京限外規定”)規定，境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅，法律法規另有規定的，從其規定。境外機構和境外個人購買自用、自住商品房的，在辦理預售登記和權屬登記時，須提交所購商品房符合實際需要自用、自住原則的書面承諾；購買后不得隨意出租、轉讓，但境外機構在北京設立的分支、代表機構注銷的，可以按規定辦理商品房的轉移登記手續。
　　2009年1月22日，《關于貫徹國辦發[2008]131號文件精神促進本市房地產市場健康發展的實施意見》規定，自2009年1月1日至12月3舊，暫停執行北京限外規定中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。
　　2010年2月21日，《關于貫徹國辦發[2010]4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》規定，嚴格執行“北京限外規定”中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。
　　因此，目前，不符合上述相關規定的境外人士個人是無法親自在北京買房的。執意要買房的人通常會通過前述案例中的方式委托在華的親戚朋友，以親戚朋友的名義代為購買。他們希望在相關限購規定取消后，再讓親戚朋友將房屋產權過戶到自己名下。殊不知，這種購買方式在實際執行中經常會出現如前述案例一樣的產權糾紛，并有可能導致實際購房的外籍人士落得竹籃打zk--場空的結局。
　　
　　二、不符合規定的境外人士與親戚朋友達成的購房委托協議的效力。
　　應提醒的是，此種協議的法律效力會存在一定疑問。合同法第五十二條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益，違反法律、行政法規的強制性規定的合同均為無效合同。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第十四條規定，合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。如果委托購房協議出現糾紛，因為國家已出臺了相關的外購房政策，且我國對何為“國家利益、社會公共利益、非法目的、強制性規定和效力性規定”均未作出過統一解釋，審判法官在適用上述規定時有很大的自由裁量權，因此，法官是否會以此種委托購房協議因上述合同法第五十二條規定而認定此種協議無效，這種不確定的法律風險不可避免。
　　但總的來說，有協議總比無協議要好，至少對糾紛事實的來龍去脈是一個最基本和最關鍵的證明。
　　
　　三、境外人士在華購房注意事項。
　　在實際購房人支付購房首付款和購房稅費時，應在房產商開具的發票或收據上標注出實際購房人是付款人。在發生糾紛時，能夠證明是實際購房人支付的購房款和相關稅費。
　　實際購房人應將所有與購房相關的文件資料，如購房合同、貸款合同、支付款項和費用的所有發票或收據或支付憑證、契稅稅票、公共維修基金專有收據、房屋所有權證等，由實際購房人保管。
　　
　　(盧志強北京鵬潤地產控股有限公司法務經