住宅價格的特征價格模型研究

　　摘要：本文利用特征價格模型對外部環境對北京市普通住宅的價格特征進行定量研究，構建了住宅估值的對數線性模型。結果表明，根據市場特點合理構建指標體系，可以使價格特征模型很好的解釋北京市普通住宅市場的內在價格特征。10%的顯著性檢驗結果與指標參數表明，在其它條件相同的情況下，位于重點小學學區的住宅比非學區房總價高約25%，位于北部的住宅比南部高約34%。而地鐵對周邊住宅價格的影響則和住宅距離市中心的距離有關，在距離市中心8公里的半徑范圍內，距離地鐵站點的距離對住宅價格并無顯著影響，而在8公里以外，則影響較為顯著。
　　關鍵詞：特征價格模型；北京；住宅價格；學區房；地鐵站點
　　中圖分類號：F293.3；F224
　　
　　一、住宅特征價格模型
　　特征價格模型的英文表達是Hedonic prices model。Hedonic的英文本意為“享樂的”，這里取其“能夠給人帶來效用”之意，因此Hedonic prices model可以理解為“能夠給人帶來效用的東西的價格模型”。它的核心思想即為商品的價格是由該商品所包含的一些能夠滿足人們需求的特征的價格之和。Haas（1922）最早將這一思想用于分析農場土地的價格①。此后，這一模型被廣泛用于分析各種商品的價格特征，如蔬菜（Freder