房產投資請先稍息

　　２０１０年的房地產市場迷霧籠罩，調控政策貫穿始末，觀望之中仍搶購不斷。
　　２０１１年１月２６日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。
　　
　　“進口”收緊
　　
　　進口，是指投資者購入房產的環節。之前兩輪調控一直執行的限貸、限購政策，給市場賦予了更多計劃經濟的行政指令。第三輪調控中，這些依舊是立竿見影、行之有效的調控手段之一。
　　限貸 新“國八條”中明文規定：“強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的１．１倍。”也就是說，各地雖然可以根據實際情況進行落地，但這是最低標準。通過信貸調整，去杠桿化程度加深，購房門檻、利息成本都會大幅增加。
　　限購 隨著落地范圍的擴大，部分率先執行的熱點城市，也推出了更加苛刻的限購指令。以北京為例，作為限購政策最先、最嚴的落地城市之一，目前已升級為“本市居民，第三套房全面限制購買；具有一年以上納稅證明的非本市居民，第二套房全面限制購買”。于是，房地產投資似乎已成為一種與金錢無關的事兒，盡管有多種變通之策，但手續之繁瑣，以及后續可能產生的法律糾紛等問題也令這種投資具備了不小的風險。
　　其他 還有利率優惠取消和頻繁加息。目前，不少城市、不少銀行對于首套房貸利率的八五折優惠已經陸續取消。２０１０年下半年部分城市還存在七折優惠的情況，這些仿佛還在昨日，如今就已變得此般苛刻。盡管這對于非首套置業的投資者來說，不會產生直接影響，但是足以從中看出政府調控的信心和力度。另外，４月６日央行再次加息，受嚴重通脹、貨幣超發、流動性充裕等多重因素影響，我國已經進入加息周期，年內加息３次以上已成基本共識，這直接增加了購房者的貸款成本。
　　總之，限購為房地產投資設置了天然屏障，限貸、加息等又直接增加了購入成本，房地產投資的“進口”被大大收緊。
　　
　　“存貨”遇考
　　
　　存貨，是指投資人持有房產的環節。長期以來，房屋被“空置”，是調控難以觸及的層面，一方面造成資源浪費，另一方面抬高了市場價格。而房產稅的出臺，一直被認為是解決空置問題的重磅武器，但由于種種原因，一直難以問世。
　　直到１月２８日，上海、重慶兩個城市的房產稅政策，在萬眾矚目之下，搖搖晃晃地登場了，盡管在落地方面還存在許多細節問題，但它的出臺依然具有里程碑式的意義。一旦試點收效，將會在全國范圍內全面推行。
　　不少人認為，房產稅與高額的房價相比，可謂九牛一毛，如重慶的房產稅稅率為４％～６％，上海甚至還列出了６類免征情況，但房產稅征收已經成為一大趨勢，對于多套房產持有者來說，累加效應還是很大的。因此，在出手還不算困難的城市，在房價水平尚高的調控前期，擁有多套房產的投資者可適當出手部分房源，或者將空置房屋進行出租。
　　持有房產成本的不斷提高，考驗著不同投資者各自的資金狀況和預期。
　　
　　“出口”困難
　　
　　出口，是指投資人售出房產的環節。在房價瘋狂上漲的這些年里，房地產投資者更多的是賺取買賣之間的差額，而非租金收益。尤其是對于短期炒房人來說，追求短期獲益和資金周轉速度。
　　然而，新“國八條”中明確規定：“調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足５年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。”隨后，財政部、國稅局立即出臺了具體的相關政策。
　　對比之前的差額征收來說，可謂代價很大，５年是一個時間階段。以一套１５０萬元購置的住房、２００萬元出售為例。調整前，營業稅為（２００萬－１５０萬）×５．５％＝２．７５萬元，而調整之后，則為２００萬×５．５％＝１１萬元，整整翻了４倍。
　　盡管營業稅最終可以轉嫁到購房人身上，但是否有人愿意“接盤”才是根本的問題所在。因為二手房購買者除了要承受如此高額的稅費之外，各種限貸、限購、加息，以及房產稅也都將對他們生效，并最終影響他們的購房決策和預期。因此，即使這項１０萬元左右的稅費由出售方承擔，“出口”也會變得非常困難。
　　可以發現，目前房地產投資正面臨著前所未有的風險和限制。然后，房地產是周期性的行業，從自身實際來看，土地成本、建設成本以及人力成本等都在上揚，中長期來看，房價沒有下降的理由。在通脹背景下，許多人將房地產投資作為資產配置的重要手段之一，建議在目前情況下，應先稍作休息。
　　
　　編輯／王翠萍