房?jī)r(jià)調(diào)控應(yīng)以閑置稅逼出存量房

　　當(dāng)前，樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，政府通過(guò)采取“限購(gòu)、限貸、增稅，增保障房”等多種措施調(diào)控房地產(chǎn)，效果明顯，但與預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，其中還存在一定的弊端和風(fēng)險(xiǎn)性。
　　因?yàn)橥恋鼐哂猩唐返奶匦裕_(kāi)發(fā)商通過(guò)取得并壟斷土地使用權(quán)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化進(jìn)而控制房?jī)r(jià)取得超額利潤(rùn)。為了追逐高利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商總在努力維持高房?jī)r(jià)。外來(lái)投資的加入，不斷拉升房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲，最終導(dǎo)致商品房的巨大浪費(fèi)（空置）與普通國(guó)民購(gòu)買力相對(duì)下降的矛盾，引發(fā)系列危機(jī)。
　　筆者認(rèn)為應(yīng)該要在保持政府宏觀調(diào)控慣性下，征收商品房閑置稅，逐年累加開(kāi)發(fā)商和投資商持有土地使用權(quán)的成本，逼出存量房，推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌、成交量上升。
　　
　　商品房不交換將引發(fā)系列危機(jī)
　　近幾年國(guó)務(wù)院在加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快方面推出了大量措施，但總的來(lái)說(shuō)，主要是集中增加投資性購(gòu)房者的成本，打擊投資性購(gòu)房需求，以改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化來(lái)促使房?jī)r(jià)下跌。如調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、二套房貸首付比例提高最少六成、增加稅收、推行限購(gòu)令、增加保障性住房等。
　　這只是打壓了投資性購(gòu)房者，而未打壓賣方開(kāi)發(fā)商。
　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由于資本追求利潤(rùn)最大化，再加上當(dāng)前房地產(chǎn)獲得暴利的慣性，使得開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易放棄高利潤(rùn)，因此不愿降低房?jī)r(jià)。同時(shí)，有相當(dāng)部分人因收入有限買不起如此高價(jià)的房，導(dǎo)致成交量下降。
　　2011年9月，《福布斯》發(fā)表文章估計(jì)中國(guó)有超過(guò)2800萬(wàn)套空置房。
　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，房屋賣不出去或不賣會(huì)發(fā)生什么后果呢？
　　我們先看一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)財(cái)富鏈：開(kāi)發(fā)商賣房，開(kāi)發(fā)商發(fā)財(cái)；開(kāi)發(fā)商繼續(xù)買地，政府賣地，政府發(fā)財(cái)，土地升值；開(kāi)發(fā)商為銀行貸款還款，銀行發(fā)財(cái)；有購(gòu)買力的國(guó)民付出資金，有房。依此循環(huán)。
　　假設(shè)財(cái)富鏈中一個(gè)環(huán)節(jié)突發(fā)斷裂，后果很嚴(yán)重。
　　首先產(chǎn)生的是房地產(chǎn)危機(jī)，接著是銀行信貸危機(jī)，再接著政府債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)危機(jī)蔓延到相關(guān)產(chǎn)業(yè)引發(fā)危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，國(guó)民收入遞減，即使是擁有多套房產(chǎn)的國(guó)民，因地產(chǎn)危機(jī)影響房子也必縮水。政府因財(cái)政赤字，債務(wù)危機(jī)救不了銀行，也救不了樓市，也救不了自己，銀行也已無(wú)法向政府向開(kāi)發(fā)商貸款，那將不只是一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。
　　那么，我們是否就應(yīng)該放任購(gòu)房需求，把投資性需求釋放到房地產(chǎn)市場(chǎng)中去，導(dǎo)致供不應(yīng)求，價(jià)格上揚(yáng)呢？答案當(dāng)然是否定的。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，靠房地產(chǎn)市場(chǎng)自身能調(diào)節(jié)好嗎？調(diào)節(jié)不好。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)不是萬(wàn)能的，更不是完美無(wú)暇的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)同樣存在消極的、自發(fā)的作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有破壞和阻礙作用。市場(chǎng)機(jī)制有著弱點(diǎn)和不足，即存在著“市場(chǎng)失靈”。
　　所以，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，國(guó)四條、國(guó)六條、國(guó)八條、國(guó)十條等等，歸根結(jié)底主要是重重打壓投資性購(gòu)房行為，并與增加保障房一起，主要是通過(guò)供求關(guān)系來(lái)改變商品價(jià)格，使價(jià)格趨向于價(jià)值，使之與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、與國(guó)民人均收入增長(zhǎng)速度相適應(yīng)。
　　增加保障房也是影響供求關(guān)系。但此舉忽視了我國(guó)存在大量存量房，大量推行一個(gè)明顯后果就是阻礙或減少商品房作為商品在市場(chǎng)流動(dòng)。商品房不進(jìn)入交換，這已違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交換規(guī)律，肯定會(huì)受到市場(chǎng)的報(bào)復(fù)，從而引發(fā)房地產(chǎn)危機(jī)。
　　同時(shí)，大量保障房的建設(shè)會(huì)引發(fā)政府的債務(wù)危機(jī)（本身還存在財(cái)政赤字）。房地產(chǎn)危機(jī)、債務(wù)危機(jī)、通貨膨脹、財(cái)政赤字、信貸危機(jī)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)衰退、貨幣危機(jī)等，多種危機(jī)結(jié)合將會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)大衰退。如果再加上國(guó)際因素，局面將變得更加復(fù)雜。
　　所以房地產(chǎn)理想的調(diào)控結(jié)構(gòu)目標(biāo)就是：逼出存量房，理性適度增加商品房和保障房，供求大致趨為平衡，房?jī)r(jià)回歸理性。閑置減少，絕大部分人買得起房，開(kāi)發(fā)商仍有利可圖，不再維持暴利，商品房在市場(chǎng)很好地流通，房地產(chǎn)攜相關(guān)產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、銀行、政府和諧共處。
　　因此政府必須采取有力措施擠壓賣方，即擠壓開(kāi)發(fā)商手里建而未售的房子（超過(guò)一年未銷售出租的房子）和一部分投資商已購(gòu)的存量房。
　　
　　收取商品房閑置稅，削奪超額利潤(rùn)
　　這第一步措施便是收取商品房閑置稅：房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商品房取得預(yù)售許可證后一年內(nèi)未銷售完的，第二年政府收取商品房成交額20%閑置稅；第二年未賣完的，第三年在當(dāng)年商品房成交額加收高于第二年的20%（即40%）閑置稅；依次類推。
　　商品房閑置必須把握以下原則：1、必須高于銀行貸款利率，否則開(kāi)發(fā)商便會(huì)用銀行貸款支付商品房閑置費(fèi)。2、必須高于開(kāi)發(fā)商年平均利潤(rùn)增長(zhǎng)率，這樣，開(kāi)發(fā)商為了追求較高利潤(rùn)，只好盡快消除商品房閑置，以免交或少繳商品房閑置稅。3、必須實(shí)行逐年累加制，其目的是使開(kāi)發(fā)商盡快把商品房推向市場(chǎng)賣掉。由于房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)超過(guò)20%，盡管今年已低于8%，綜合考慮，這個(gè)商品房閑置稅率定為20%，否則沒(méi)有殺傷力。
　　有人擔(dān)心，房地產(chǎn)商會(huì)把商品房閑置稅打到消費(fèi)者頭上來(lái)，似乎有可能，但并不可能。因?yàn)樵诔山涣肯陆担M管市場(chǎng)剛性需求量大，市場(chǎng)上可持貨幣政策允許購(gòu)房購(gòu)買量相對(duì)有限，買賣雙方處于博奕的情況下，在考慮房地產(chǎn)商綜合利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)情況下，誰(shuí)都不可能把價(jià)格再上漲20%（或略低），誰(shuí)先降價(jià)打破堅(jiān)冰，誰(shuí)就先獲得一定的高利潤(rùn)。誰(shuí)屹然不動(dòng)，誰(shuí)就等著把利潤(rùn)還之于政府，把風(fēng)險(xiǎn)多一份留給自己。
　　此舉好處有三：一是明顯打擊捂盤(pán)銷售，打擊房屋空置，逼出存量房，有效利用資源。二是即使來(lái)年再漲，增加利潤(rùn)之大部分都上繳于政府，政府又可通過(guò)建保障房還之于民。削富為國(guó)，還富于民。三是開(kāi)發(fā)商在權(quán)衡利弊風(fēng)險(xiǎn)情況下，只得降價(jià)以求，獲得目前可以接受的利潤(rùn)。
　　房?jī)r(jià)一旦下降，使剛性需求購(gòu)買力相對(duì)上升，剛性需求逐步得到滿足，成交量必然上升，房地產(chǎn)商仍可獲取整體的利潤(rùn)。
　　在整體房?jī)r(jià)下壓之后，再次釋放二手房存量房市場(chǎng)，政府繼續(xù)打壓今后投資性購(gòu)房需求，對(duì)買房者設(shè)置限制性條件，以合適的市場(chǎng)價(jià)格，出售給那些剛性購(gòu)房者，防止新一輪投資性購(gòu)房。面對(duì)前期購(gòu)房的二手房，則要采取措施。
　　為了與前期政策不相沖突，可定為：已購(gòu)5年以上的二手房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓稅率仍享受低稅率政策，一年內(nèi)未轉(zhuǎn)讓形成6年以上的二手房將來(lái)轉(zhuǎn)讓則按高稅率遞增轉(zhuǎn)讓，并實(shí)行累進(jìn)制。未達(dá)到5年時(shí)間購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓稅率仍按高稅率征收，其目的是盡快釋放存量房。
　　在整個(gè)政策實(shí)施過(guò)程中，政府要把握存量房投入市場(chǎng)的幅度和進(jìn)度：房?jī)r(jià)下跌幅度，避免過(guò)度失衡引發(fā)的經(jīng)濟(jì)沖突、社會(huì)沖突、國(guó)民心理沖突，使之與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度和國(guó)家根本利益相結(jié)合。
　　（作者單位：衡南縣國(guó)土資源局）