淺談醴陵農村建設用地(廢棄宅基地)復墾項目設計

　　摘要：長株潭城市群“兩型社會”建設正進入快速發展的關鍵時期，耕地保護與保障發展用地的矛盾日益突出。隨著農村“空心村”的出現，農村建設用地（廢棄宅基地）復墾為醴陵市國土部門找到了破解耕地保護與保障發展用地矛盾的突破口。
　　關鍵詞：保護耕地；保障發展用地；空心村；農村廢棄宅基地復墾
　　
　　為進一步貫徹落實國土資源部《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》精神，醴陵市國土資源局按照湖南省人民政府《關于開展城鄉建設用地增減掛鉤工作的通知》的要求，在湖南省國土資源廳和株洲市國土資源局的統一領導下，率先在全省開展了農村建設用地（廢棄宅基地）復墾項目的試點工作。從2010年4月開始，受業主單位的委托，株洲潤和土地整理開發技術咨詢有限公司承擔項目設計工作。
　　
　　1 實施方案階段
　　農村廢棄宅基地復墾在湖南尚屬首次，沒有固定模式可循，因此實施方案尤為重要。如果全部按照土地整理開發項目相關的程序性要求進行編制，雖然方案合法合規，但方案肯定不符合項目的實際，實施起來難度大或者根本不可行，因此在國土資源部門的統一領導下，我們的專業技術人員花費大量的時間和精力深入項目區農戶進行調研，接觸各類型的土地權利人或房屋所有者，廣泛聽取土地權利人的意愿和建議，全面了解項目的特性，科學分析項目的可行性和操作性。針對試點項目“零星分散”的特點，實施方案中制定“整村推進、分類復墾、先易后難、分片整體招標、工程施工費包干”的方案；針對項目“點多面廣，實施過程監控難”的特點，制定由項目所在鄉（鎮）人民政府為項目責任單位、市國土資源局土地整理開發中心為項目承擔單位的方案；針對項目“分散且周期長”的特點，制定“分批按時驗收，定期收購”的驗收方案等。這些具有“鮮明特色”的農村廢棄宅基地方案（措施）為項目的實施指明了方向。
　　2 規劃設計原則
　　2.1 按照房屋的荒廢程度，將農村可復墾宅基地分為3個類別：
　　第一類為完全廢棄無法居住的房屋，第二類為無人居住3年以上，但保存基本完整的房屋，第三類為準備搬遷或空置3年以內的房屋。考慮到試點工作先易后難的原則，首先考慮實施第一類和第二類。
　　2.2 項目設計地塊土地權利人充分自愿的原則，事先簽定自愿復墾協議，以保障土地權利人的合法權益。
　　2.3 項目設計以村為單位，設計地塊盡量相對集中的原則，以便于協調工作，提高工作效率。
　　2.4 嚴格選址的原則，選址地塊必須參照“一調”成果，同時采用“二調”成果加以確定，確保復墾前地塊為農村建設用地。
　　2.5 工程措施到位的原則，確保復墾后的地塊為能耕種的旱地，有條件的設計復墾為水田。
　　2.6 影象資料齊全的原則，設計前，將納入復墾設計的地塊按照遠、近參照物相同或相近似的原則進行攝影，彩色照片各一張共兩張，擬復墾后同角度再攝影對照復墾前后的效果，以保證影像的有效性和完整性。
　　
　　3 規劃設計特性
　　3.1 設計施工工序與其它類型復墾項目截然不同，大致如下：
　　先須對廢棄宅基地（房屋和基礎腳）進行機械拆除，然后對拆除后的廢渣及廢棄物進行機械深埋和外運處理，再對耕作表土進行推平和人工細部平整，最后修筑必要的灌排水系統、道路連貫系統、生態環境保護設施等。
　　3.2 設計思路的差異很大。
　　比如：廢棄宅基地復墾項目中，除廢棄房屋外，其周邊空曠地基本等高，因此標高在土方計算中形同虛設。而廢棄宅基地復墾項目中“土方”仍是主要“角色”，如“廢棄房屋的拆除土方”、“基礎腳拆除方”、“廢棄物回填方”、“人工挑運廢渣”、“推平耕作層土方”等。這些量中的“廢棄房屋的拆除土方”、“基礎腳拆除方”必須現場核定，并在測量現狀圖上清單標注并統計；至于“推平耕作層土方”是按照旱地開發標準中耕作層厚度而確定的。
　　3.3 設計細節決定成果的完美：
　　按照其它復墾的規范，設計田埂應為凸型，而經過醴陵市國土資源局近年來土地開發設計經驗的積累，凹型田埂（即：反田埂）更有價值，首先反田埂符合農戶旱土（廂土）蔬菜等種植的習慣，便于挑運行走，便于擺放水桶，也便與雨水快速排走（相當于小排水溝），因此反田埂頗受歡迎。另外，為體現菜園的特色，更好地為后期管護和耕種服務，我們設計了竹籬笆，并制定了竹籬笆的高度、間隔、木樁、籬笆門等。
　　
　　4 投資預算
　　4.1 規劃設計思路：
　　由于廢棄宅基地的特殊性，按照全國的先進經驗，政府和國土部門采取限額單價、費用總包干的形式予以確定總投資，因此需要采取限額倒推設計。
　　4.2 總投資預算組成：
　　考慮到項目拆遷補助、協調等工作的必需，項目總投資分為復墾費、拆遷補償獎勵費、工作經費。尤其，拆遷補助獎勵費包括房屋拆除補償、青苗補償、臨時便道、交通、水利、電力線、管網修復等補償和獎勵費。工作經費主要是指因項目實施過程中，項目責任單位和項目承擔單位因協調工作而產生的費用，工作經費由項目承擔單位工作經費和項目責任單位工作經費兩部分組成，均可參照全國其它省、地（市）按照新增耕地一定上限單價范圍內實行。
　　
　　5 土地權屬調整
　　土地權屬調整方案的制定是項目順利實施的有效保障。由于納入復墾對象的廢棄房屋基本為上世紀六七十年代的土木結構房屋，沒有權屬登記，雖已廢棄，但基本各有所主，因此實施前必須獲得土地權利人的同意，尤其涉及多位權利人時，必須簽定協議并確定權屬界線，實施后再歸還給原土地權利人。如需變動或原土地權利人無法履行后期耕種、管護的義務，在村集體的指導、見證下，由組集體先收回土地使用權，再流轉或重新分配，落實承包人及后期的耕種和管護工作。
　　
　　6 小結
　　醴陵市2010年農村建設用地（廢棄宅基地）復墾是全省“先行先試”的試點項目，試點項目取得了寶貴的實踐經驗，為促進株洲市農村建設用地（廢棄宅基地）復墾項目的推廣提供了有益的借鑒，并為湖南省農村建設用地（廢棄宅基地）復墾摸索出一條嶄新的可持續發展之路。
　　
　　參考文獻：
　　[1]《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》國土資發[2008]138號
　　[2]《湖南省人民政府辦公廳關于做好城鄉建設用地增減掛鉤工作的通知》湘政辦發〔2008〕28號
　　[3]《株洲市城鄉建設用地增減掛鉤工作實施細則(試行)》株政辦發[2009]24號
　　[4]重慶市農村建設用地復墾項目管理規定(試行)重慶市國土房管局[2009]