“銅九鐵十”的樓價拐點信號

　　國內(nèi)樓市調(diào)控迄今，有關(guān)樓價將要出現(xiàn)拐點的樂觀預(yù)測，幾乎總在屢屢期盼中不斷落空。而國家統(tǒng)計局最新的樓市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，似乎讓我們終于又看到了盼望已久的曙光：京滬穗深四個一線城市房價持平，連續(xù)兩個月出現(xiàn)“停漲”。這些意味著樓價拐點極值的若隱若現(xiàn)，下跌大勢將要確立。
　　地產(chǎn)商過去好日子當中的“金九銀十”，在今年褪變成“銅九鐵十”。已經(jīng)有一大堆現(xiàn)象和數(shù)據(jù)，在明示或暗示著樓價或?qū)⒆儽P：
　　一、有指北京一、二手房的存量和增量合計數(shù)在10月份時，將逼近2008年金融海嘯最糟糕時的天量數(shù)字14.8萬套，而今年9月最新的30日“去化率”（銷售率）卻只有26.2%的冰點水平，排在京滬穗深四大城市末尾。當然，后三個城市的“去化率”也只在30%上下。
　　二、央行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，只有23%的居民還有買房意愿。一家市場中介機構(gòu)的統(tǒng)計結(jié)果是，“未來一季度有購房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4個百分點”。該結(jié)果顯然要大大低于央行的最新數(shù)據(jù)；萬科的入戶抽樣調(diào)查結(jié)果，則更加悲觀：北京現(xiàn)在只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房。
　　三、多年以來的樓市賣方市場正在向買方市場逆轉(zhuǎn)。在“金九”的各地房展會上，地產(chǎn)商加速推盤，優(yōu)惠折扣力度加碼不斷，不論地產(chǎn)經(jīng)紀如何巧舌如簧的賣力吆喝，也不論其打折和“五免”等大降價手法，如何的假摔與真跌、包括假哭與真笑。無奈具有置業(yè)能力的看客太多，而真正下單落訂的買家則太少。
　　四、中小地產(chǎn)商老板攜款“走佬”玩失蹤、在建樓盤突兀停工和公司關(guān)張倒閉等事件開始屢見報端，包括南京市六合區(qū)、湖南長沙、天津新潤和安徽宣城等處。這些曾經(jīng)威風(fēng)八面的房企，而今面臨著高利貸和資金鏈斷裂所引發(fā)的企業(yè)生死存廢之虞。依據(jù)“叢林法則”，最先被干掉或倒下的，應(yīng)該就是那些弱小的動物。按照去年底的數(shù)據(jù)，當時國內(nèi)至少有大小開發(fā)商6萬家以上，倒下三至五成的中小房企，其實也應(yīng)該很正常。
　　筆者之前說過，地產(chǎn)商還有三個“逃生門”。這是針對房企按季度公布其銷售金額前20強的情況，所得到的一些發(fā)現(xiàn)。至少在今年六月底之前，一、前20強房企的新建商品房不愁銷路，前10強上半年按年平均的增幅在80%以上；二、有外資（私募股權(quán)）一直覬覦內(nèi)房的市場及獲利空間，而兩者里應(yīng)外合，當然也是雙方各取所需，而對內(nèi)房的資金“幫村”；三、預(yù)售樓花制度的繼續(xù)存在。
　　現(xiàn)在來看，上述第二條的大門，已經(jīng)被國家外管局在8月12日發(fā)文宣告收緊，要求“暫不受理”內(nèi)房企為其境外子公司、在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請。這就等同于關(guān)閉掉該“逃生門”，顯示監(jiān)管部門意在遏制地產(chǎn)投資領(lǐng)域的海外“熱錢”，導(dǎo)致房企海外發(fā)債集資進一步受限。
　　上述第一條，前10強中，除老大、老二萬科、恒大之外，其他房企的銷售，在6月份之后大都有明顯的衰退疲態(tài)。在調(diào)控政策方面，雖然近期動靜不大，但也一直未見停歇。綠城集團所爆出房地產(chǎn)信托被查的坊間傳聞，不論是否屬實，但該公司負債比例已經(jīng)高達163.2%的驚人數(shù)字，都在毫無爭議的明示，市場的翻盤或許正處在風(fēng)高浪急的前夜。
　　溫總理本月在《求是》雜志發(fā)表文章指，房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松。“即使面臨歐債危機的情況下，中國對于房地產(chǎn)的調(diào)控也絕對不會放松”。都在證實業(yè)內(nèi)之前盛傳所謂“限購”將會取消的傳聞和預(yù)期，不過只是一廂情愿的幻覺。
　　目前的殘酷現(xiàn)實是，地產(chǎn)商若不大幅降價，房子根本就賣不動；大幅降價（幅度＞10%以上）既是迫不得已，又是變被動為主動的求生存之道，還是調(diào)控政策之目的和市場的預(yù)期所在。政府成套的政策措施和持久不懈的調(diào)控目前已經(jīng)進入到最后決戰(zhàn)階段，博弈與較量已歷經(jīng)多時，肯定不會在當下緩頰。
　　正像毛主席生前講過的那句名言，“往往有這種情形，有利的情況和主動的恢復(fù)，產(chǎn)生于‘再堅持一下’的努力之中。”