中美房產稅制的比較借鑒探討

　　摘 要：根據我國房產業目前的發展形勢，本文試圖在分析我國現行房產稅制存在的問題的基礎上，通過借鑒美國房產稅制在設計、實施方面的成功經驗，提出了改革我國房產稅制的對策建議：全面優化房產稅制結構、加快構建房產稅征管體系。
　　關鍵詞：房產稅 稅制結構 征管體系
　　房產稅作為國家調控房地產行業發展的重要手段和工具，一直在房地產行業調整等方面發揮著重要作用。2011年初，上海、重慶兩直轄市相繼實施各自的房產稅改革試點方案，取得了階段性成效。國際上，美國在征收房產稅的同時，對房地產市場起到了一定的調節作用，同時也兼顧到了社會公平，值得我國學習和借鑒。
　　一、中美房產稅制比較
　　（一）征稅對象的比較
　　中美兩國都以房產作為房產稅的征稅對象，是向產權所有人或出租人征收的一種稅。美國的房產稅是以財產稅名義征收的，征稅對象主要是居民住宅，收入中95％以上由地方政府征收，稅法由各州制定。而我國房產稅的征稅對象主要是營利性住宅。
　　（二）納稅人的比較
　　在美國，房產稅的納稅人為擁有房地產的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。我國房產稅的主要納稅義務人不僅包括房屋產權所有人，而且在實際征稅時還包括經營管理單位、集體單位、承典人、房屋代管人及使用人。另外，從2009年1月1日開始，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人也需要交納房產稅。
　　（三）計稅依據的比較
　　計稅依據是稅制的一個要素，決定著房產稅制度的主要特征。在美國，房產稅的計稅依據是房產的核定價值，并且房產的計稅價值評估與房產稅收的征管過程是分開的。由于實行聯邦與州之間獨立的分稅制，房產稅作為地方稅種，各個州對于核定價值的計算標準都有所不同。我國房產稅的計稅依據是：對經營性房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。依照稅法規定按房產原值一次減除10%-30%的損耗價值以后的余額就是計稅余值，而對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據。
　　（四）稅率的比較
　　美國房產稅的稅率由地方政府根據各級預算每年的需要確定，而預算應征收的房產稅與房屋計稅價值總額每年都在變化，因此房產稅稅率每年都有所不同。目前，美國大部分地區房產稅的稅率穩定在0.8％-3％之間，多數地區采用1.5%左右的稅率水平。而中國房地產稅率的設計早已與當今房產業發展不相適應，稅負也不盡合理。現行自用和出租的房產稅分別按照1.2%和12％稅率兩種計稅依據確定。
　　（五）征收管理的比較
　　美國的征管程序嚴密便捷，評估和征管房地產稅是相對獨立的工作，評估為征管提供了有效依據，使征管工作更有成效。評估有可能是由同級政府執行，但一般是由州一級的部門負責執行，而征管卻是由不同級的部門，包括縣、市、學區和特殊權利機構等負責。在我國，房產稅實行按年計征、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。納稅地點一般為房產所在地。但征管的配套輔助機制尚不完善，相關部門征管也不嚴格，稅收征管缺乏調控力度，造成實際征收率較低。
　　（六）房產稅收優惠政策的比較
　　美國地方政府規定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。另外還有一種減免房產稅的方法，即當房產稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。美國各州對于房產稅減免措施的規定也有很大不同。
　　我國房產稅與個人經濟活動有關的優惠在于：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產，個人所有非經營用的房產免征房產稅；從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%的稅率征收房產稅。
　　二、美國房產稅制對我國房產稅制改革的啟示
　　（一）全面優化房產稅制結構
　　1.實行寬稅基政策，擴大房產稅的征稅范圍
　　一是將納稅人由對企業和個人經營性房產征稅擴大到機關和事業單位的公辦用房征稅，對行政機關和事業單位的房屋征稅，一方面，有利于平衡行政機關和事業單位與企業和個人房屋的稅收負擔，提高行政機關和事業單位管理水平；另一方面，有利于優化房產資源配置，促進行政機關和事業單位節約用房，避免房產資源浪費。二是征稅對象從經營性房產擴大到部分非經營性房產。對居民每個家庭一套住房（比如人均不超過35平方米或每戶一套最高為144平方米）免征稅，但對每個家庭超過一套的房產征稅。借鑒美國經驗，筆者建議：對家庭擁有別墅、豪宅的納稅人，要按經營性房產征稅，而對超過一套的住房，則按規定的稅率計征，但給予減征30%的稅收優惠。三是征稅范圍從城鎮的房產擴大到城鄉結合部的房產。由于我國地域發展不平衡，尤其是東西部差距較大，如果對農村房產征稅實行一刀切，顯然不現實。因此，還需要充分考慮納稅人的承受能力。建議各個地區根據現行需要對城鄉結合部征收一定比率房產稅，對于農村房產也需要根據具體的經濟發展狀況來設定一個門檻，作為免稅的依據。
　　2.改革房產稅的計稅依據和稅率
　　筆者認為，房產稅以房產的評估值為計稅依據比較科學。因為房產價格是隨著市場供求關系的變化而變化的，以原值減除一定比例后的余值作為計稅依據，自然存在稅負不公的問題。評估值反映的是市場價格變化的情況，反映了經濟社會發展情況。但從我國的現實來看，資產評估的法律還不夠完善，暫時還難以實行。我國房產的數量多、規模大，而評估機構和評估人員不足，在短期內不可能滿足對全部應稅房產的評估需要。為此，可先統一計稅依據，改從租計征與從價計征為統一的從價計征，取消從租計征，以平衡稅負。從價計征既可按征稅年度前3年房屋市價的平均值也可繼續以房產原值扣除一定比例（如10%-30%）后的余值為計稅依據。
　　關于稅率問題，根據目前的房地產稅收制度的規定，以房屋余值計算繳納的，按1.2%稅率征收，以房產租金收入計算繳納的，按12%稅率征收，稅收負擔過重。因此，我們要改革房產稅稅率，適當降低稅負。假設按房屋原值計算的余值為計稅依據，稅率不應高于1%，如果以3年市值的平均數或以房產的評估值為計稅依據，稅率定0.8%較為合適。
　　3.簡化和降低房產流轉稅，強化和提高房產保有稅
　　降低房產流轉稅，提高房產保有稅旨在鼓勵住房的合理流動，推動房產要素的最佳配置。首先，要降低房地產流轉稅負，將主要的稅收遞延至保有環節。如此并不會減少房產稅收總收入，但卻可以直接減少房產商的開發經營成本，緩解房價居高不下和商品房空置率高的問題，調動企業的經營熱情，提高居民購買力，從而繁榮房地產市場，促進其健康發展。其次，減輕房屋租賃環節的稅負。降低房屋租賃環節的稅負，對于促進住宅消費，活躍房產市場，維護市場的交易秩序將產生積極的作用，并可將大量的隱性租賃交易納入正規管理范疇，增加政府的稅收收入。
　　（二）加快構建房產稅征管體系
　　1.完善財產登記制度
　　地方政府應制定比較詳細的房屋產權登記信息管理制度，建立房屋權屬及面積臺帳等房地產檔案，檔案詳細記錄包括坐落位置、利用狀況、所有權變更情況、房屋購買價格和日期、估價的組成和方法、估價的變化情況、估價的日期、城市規劃用途等信息。通過計算機加以存檔管理后，為稅收征收機關掌握房地產稅收的稅源提供多方位的支持，并可作為對財產價值重估時的參考，可掌握財產稅的稅基情況，也可為個人所得稅的征收和稽查提供必要的參考，避免房產私下交易，遏制稅源流失，打擊房產市場的違法交易行為，促進房地產業健康有序發展。
　　2.完善房產評估制度
　　一是由地方政府設立專門的房地產評估機構。美國一般都以其評估價值作為房產稅的計稅依據，目前已形成了一套較成熟的財產評估體系。在我國，建議房產評估活動由省、自治區、直轄市人民政府認定的具備合法資質的專業房產評估機構依照市場規則進行，評估間隔期可設定為3-5年，具體年數可依據實際情況而定。二是逐步推行房地產估價人員資格認證制度，以保證招聘的評估人員是具備土地管理、資產定價和稅收征管綜合知識的高素質人才。三是要制定一套適合我國房產業發展的估價理論、方法體系，為房產稅收計征提供科學的依據。四是加強行業規章建設。借鑒美國經驗，實行評估報告復審制度，以提高房產評估報告的質量與水平，提高估價行業的自律水平；完善評估行業的收費制度；明確行規，明確法則，促使行業人員自覺遵守職業道德規范。五是要完善納稅人對評估結果的申訴機制。評估結論應向納稅人公開，納稅人對評估持有異議的，有權申請復議或直接向法院起訴，以維護自身的合法權益。
　　3.建立稅務部門與房產交易中心聯動的房產稅征收體系
　　房產稅收點多面廣，因而房產稅管理是一個復雜的過程，征收困難。現實中，稅務部門擁有納稅人履行納稅義務的記錄，而房地產交易中心則持有房產交易的相關資料，如果兩個部門聯合，將房產稅征收和房地產市場交易管理結合起來，將會產生事半功倍的效果。建議建立以計算機技術為依托的房地產登記、評估、交易以及稅收征管的綜合信息資料庫，確保順利獲取信息；建立協稅護稅網絡，改變稅務部門單兵作戰的局面，建立和完善信息化的征收體系，達到源泉控管、信息共享，解決擴大稅基后的稅源資料的收集，實現實時監控，并建立評估模型，降低征收成本，提高房產稅的征收率。
　　
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