物業稅的開征對房地產市場的影響

　　 摘 要：文章由物業稅的稅負歸宿理論剖析入手，通過建立相關模型，對目前市場上兩種描述物業稅開征以后開發成本或房價下降的前景有代表性的方案加以實證測算，按照物業稅等價替代成本下降部分的原則，在采用輔助變量法的基礎上建立一個自回歸分布滯后模型，從而進一步分析物業稅稅率的改變對商業物業租金價值變化帶來的影響。
　　 關鍵詞：物業稅 房地產市場 影響效應
　　 中圖分類號：F810.423 文獻標識碼:A
　　 文章編號：1004-4914（2011）12-211-02
　　
　　 一、引言
　　 即將征收的物業稅對房地產行業的影響是全方位的，它不僅直接改變了房地產稅費制度，而且會改變房地產行業的經營模式、房地產開發與消費模式和競爭格局。物業稅的開征目的在于合理調節財產的過分集中，平均財富，增進社會公平；引導理性消費，增進資源有效配置；抑制土地囤積和商品房投機炒作；增加地方政府財政收入；糾正房地產市場結構性矛盾等等。本文由物業稅的稅負歸宿理論剖析入手，分析物業稅開征后對房地產市場的影響效應。
　　 二、物業稅對住宅房地產市場影響分析
　　 1.地產租賃價格的構成。我國《城市房地產管理法》（第54條）對房地產租賃價格的構成做了原則性的規定：“住宅房屋的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”房地產租賃價格的構成，應包括生產和流通過程的全部費用和盈利，其構成一般應包括折舊費、維修費、管理費、稅金、保險費、投資利息、平均利潤和地租等八項因素。如果按八項因素計算，即能獲得社會平均利潤的價格，其價格等于價值，稱理論價格。這種理論價格只是提供了一個基本的定量參考，至于房地產租賃價格的多少，還要受宏觀經濟狀況、房地產租賃市場供需狀況、投資風險、房地產提供的效用大小及房地產稅收政策等因素的影響。其中，房地產稅收政策作為國家調控房地產市場經濟活動的有力杠桿，在房地產的開發、經營、持有、使用和轉讓等環節課稅，將影響出租者的權益收入（影響資產的凈現值）及投資者的價格預期。
　　 2.物業稅對房地產租賃價格的影響。（1）物業稅導致房地產成本構成的變化。從理論上講，開征物業稅后，在購買新房這一環節上，購房成本將下降，但是，物業稅在降低了房地產開發成本的同時也改變了房地產的持有成本，要求其所有者或承租人（個人或法人）對其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地產繳付一定稅款，其稅款額度隨房產價值的變化而變化。隨著物業價值的提高，業主需支付的稅金也相應提高，業主必然會以提高租金的方式將稅負轉嫁給租戶，以獲取同樣的利潤。（2）物業稅資本化入房地產租賃價格的理論論證。既然物業稅稅負歸宿要受供求彈性、征稅范圍等諸多因素的影響，在進行物業稅稅負歸宿分析時就應盡量將所有的因素都考慮到，而這些因素往往很難找到具體的量化指標。因此，為了分析物業稅對房地產租賃價格的影響，我們假設這個房地產租賃市場是接近于競爭型市場的，這樣，我們假設的市場具有以下的特點：一是所有影響房地產供給與需求的信息可以隨時通過市場價格反映出來，市場機制在這種情況下能夠起到十分有效的調節作用。二是 住宅供應量固定不變，且某個市場區域內所有的可租空間是同質的（完全可相互替代）。三是短期內，城市人口保持不變，對住宅租賃需求量固定不變。四是政府稅收政策對出租房屋的供應有重要影響，租金收入需要納稅，但購買房屋的按揭利息允許從收入中扣除。五是房屋租金水平高低主要取決于空置率（v）和物業稅率（τ）。研究這種接近于競爭型市場中，在一定程度上能夠反映物業稅對房地產租賃價格的影響。
　　 現假設個人投資者在利率為i的情況下，以貸款比例m（貸款額/物業價值）購買價值為H的物業，產生年租金R，τ為物業稅稅率，則物業稅T=（R-miH）τ，其中，miH表示允許從應評稅值中扣除的按揭利息，設k=R/H>0，則T=(k-mi) τH，實際物業稅率為
　　 T/R=(1-mi/k)τ（2-1）
　　 公式（2-1）表明在既定的租金/價值率和利率水平下，實際稅率趨向于隨物業價值的增長而下降。
　　 為了分析物業稅對房租的影響，我們構造一個二維變量的模型，其中，假設房屋租金水平高低主要取決于空置率(v)和物業稅率（τ），即租金為v和τ的函數：
　　 R=