淺析物業管理在房地產業中的作用

　　 摘 要：物業管理市場是房地產市場體系的一個重要組成部分，是房地產市場發展到一定程度，為適應廣大業主需求的一種必然結果。它的形成滿足了業主、房地產開發商和城市管理對物業管理的需求。文章論述了物業管理服務的主要內容，物業管理的誤區，房地產開發與物業管理的互補作用及物業管理在現代化城市管理中的作用。
　　 關鍵詞：物業管理 房地產 作用
　　 中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
　　 文章編號：1004-4914（2011）12-284-02
　　
　　 隨著住房逐步商品化，居民區業主隊伍在日益壯大，對物業服務的要求越來越高。如何促進物業管理市場的成熟，完善其發展，已經成為當今研究的重要課題。現結合對物業管理市場的主體分析，總結國外發達國家的管理經驗并學習借鑒，提出相應的符合我國當前國情的物業管理市場對策建議。
　　 一、國外物業管理市場的發展經驗
　　 最早的物業管理起源于19世紀60年代的英國。經過一百多年的發展，國外的物業管理業已經比較成熟，具體表現在：
　　 1.物業管理市場法律法規比較健全。國家的政府部門一般不直接干預物業的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規規范物業管理各方關系人的責、權、利關系。因而物業服務公司在接受委托實施物業管理時，一開始就有了良好的基礎。
　　 2.物業管理協會發揮重要作用。市場經濟發達國家的行業管理和行業自律工作主要靠協會。物業管理協會是政府與物業企業之間的橋梁，是行業自治組織。政府主要出臺政策、制定法規，而具體行業內部的事情主要由行業協會來做。美、英、日、澳等經濟發達國家以及新加坡，都設有物業管理的一級協會。
　　 3.管理層與操作層分離，物業公司成為“管理型”公司。國外的物業服務公司大多經歷了從“服務型”企業向“管理型”企業的過渡。房地產業發展之初，物業管理均是內部型管理，即任何工作都由物業服務公司自己來做。
　　 隨著房地產業的高速發展，這種形式的管理受到業主精力和專業知識的限制，弊端越來越明顯，如服務成本不斷增加，服務質量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
　　 所謂承包管理即聘請專業的物業服務企業或人員代為進行物業管理，這種專業優勢在物業管理中得到充分體現。物業服務公司內人員精干，效率高。除了少數的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來，采取靈活的方式統一進行管理。社會化、專業化的分工協作，既提高了物業服務的水平，又降低了管理成本。
　　 4.物業設施設備配套齊全，管理水平的高低和配套設施的好壞直接關系到物業管理質量的高低。國外市政的配套設施經過幾十年的發展，已達到了相當高的水平。所有建筑物在前期建設時，就做好了水、電、通信、車庫等配套設施，計算機信息系統在物業管理中也得到普遍使用。
　　 總的來說，發達國家的物業管理已經發展成為一種社會化、專業化、企業化、經營型的行業，受政府的重視和業主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發展之中，而且現行物業管理機制也呈現良性化。發達國家的物業管理體制值得我國物業管理部門借鑒和學習。
　　 二、物業管理服務的主要內容
　　 1.常規性的公共管理服務。房屋主體公共部位的維護，公共設備設施的保養，公共環境衛生的保潔，物業管轄區內花草樹木的栽培，物業管轄區內治安秩序的護衛，消防設施的保護，道路車輛的管理等。
　　 2.針對性的專項管理服務。為業主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，開展商業服務，組織文教、體衛、娛樂活動，金融保險業務，中介服務等;還有根據業主的不同需求，隨時提供委托性的特約服務等。
　　 三、對物業管理的一些誤區
　　 1.物業管理公司≠開發商、建房單位。物業管理公司可能是開發商的下屬單位，但這不等同于開發商、建房單位。物業管理公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續。具體說，它必須按照國家法規政策規定的條件，向工商、稅務管理部門申請營業執照，取得法人證書;向建設部門申請企業資質證書;向房管局、物價局申請，取得收費許可證書;向培訓單位申請對經理、項目經理、管理員的培訓，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業管理公司。有的單位對房產實行的行政管理，也說成是物業管理，這是誤用物業管理公司的名義，違背了物業管理內涵和國家的法規。
　　 2.責任誤區。現在物業管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責，導致小區內發生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪于物業管理公司，對物業管理公司產生頗多怨言，甚至由此拒交物業管理費用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車在停車場丟失，究竟由誰承擔賠償責任?依法按理而論，即使交了停車費，也不應由物業管理公司賠償。其一，物業管理公司每月收取的停車費不足以承擔賠償義務;其二，停車場是為用戶提供的停車設施，而不是提供的車輛保險、保管業務;其三，收費是因為用戶占用了全體業主共有的土地、場地、設施，這種收費恰恰體現了“誰使用、誰受益、誰出錢”的原則。
　　 3.“管家”誤區。一個時期以來，許多物業管理公司在對員工進行培訓教育時，常以“管家”自喻;面對廣大業主，也常以“管家”的面孔出現，混淆了物業管理者與“管家”的本質區別，顛倒了業主與物業管理者的位置，如果不在認識上澄清，不在理論上糾誤，勢必影響物業管理企業與業主的關系，成為物業管理企業發展的障礙。
　　 四、房地產開發與物業管理的互補作用
　　 1.房地產開發是物業管理的基礎。物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
　　 2.良好的物業對房地產的發展有促進作用。物業管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境，物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高業主居住水平。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之后，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發業的發展。
　　 五、物業管理在現代化城市管理中的作用
　　 1.物業管理轉換了城市管理體制。物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
　　 2.物業管理有利于長效管理。城市從“重建設、輕管理”進入“建