房地產最困難的時候到了?

　　在2011年最后的兩個月中，中國房地產市場的一幕幕畫面格外引人注目：先是綠城集團的破產傳聞，再是龍湖、中海、星河灣上海的樓盤突然降價，幅度高達20%-40%。同期，北京、深圳出現降價樓盤，“降價潮”似乎頃刻漫卷一線城市。
　　而此前讓公眾倍感撲朔迷離的有關樓市的政策風向，近期終于塵埃落定。自2011年下半年以來，“住建部決定，部分政策或將微調”、“地方限購政策的實施細則可能會被允許調整”等消息曾不斷傳出。而11月6日，溫家寶總理在俄羅斯總結：“（中國）房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來開始松動。”這是總理第一次明確提出“下調”房價。專家據此分析，政策風向至此已經十分明朗。
　　這一切，似乎都是中國房地產行業“拐點”、“洗牌”的征兆。
　　叫好、迷惑、猜忌、懷疑，甚至是更多的謎團：房地產行業的拐點到了嗎？此輪降價對2012年房地產行業走勢影響幾何？地產商們今后將如何生存……
　　對于這一連串問題，地產商、購房者、政府期待的答案，似乎永遠是不一樣的。
　　而大家共同的疑問是：房地產調控的大限到了嗎？
　　
　　降價潮真來了嗎？
　　房價，仍然是各方博弈的中心點。
　　10月21日前后，大規模的降價首先出現在上海。數據顯示：上海涉及大幅降價的樓盤有近10個，多數折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，每平方米單價下跌至少四五千元。
　　反應著市場預期的二手房價格也在松動之中。據上海二手房指數辦公室發布的最新指數報告顯示：2011年10月，上海二手房指數13個月來首次下跌。“上海的空氣遠比外界想象的緊張。不少持有房子的人都急于出手。”市場人士對《英才》記者如此描述。
　　然而，對于以上海為代表的一線城市降價潮，各方卻有著不同的看法。
　　“上海降價潮反映出來的，是實體經濟和金融體制的問題。”中國指數研究院研究總監蔣云峰認為，中國的金融體系對需要長期融資的實業支持力度很弱。表象之一就是江浙地區的企業主們普遍使用房地產信用來進行資金運作。另一種現象是放高利貸者會將房子做抵押物，貸款進入高利貸，用高利貸的利息支付房子的月供。這樣的結果就是房地產吸納了大批資金。但是，由于調控政策，房地產信用在短期內失效了。所以，很多人不得不從地產中把錢抽出來。在蔣云峰看來，上海房價下降意味著房地產信用的動搖，而中國經濟的重心——長三角地區的實體經濟也會隨之受到影響。“金融體制存在的問題，在今年可能會顯現出來。”
　　然而，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則提出了不同意見：“上海降價的樓盤，多數是利潤空間過大的高端樓盤。而蘇州、無錫、常州等地的房價波動并不大。因為蘇錫常三個城市的土地供應、商品房供應量極大，歷年來房價漲幅都不是特別大。”在他看來，長三角實體經濟的數據，包括經濟增速、企業利潤等都沒有異常，“江浙滬的確有人出了問題，但是因此懷疑整個區域經濟，就好比你看到一個人有腳氣，馬上就說這個人要死了。”
　　一直以來作為地產商代表的任志強，接受《英才》記者采訪時也不同意“降價潮”一說：“長三角降價了嗎？那些降價的區域是哪里？都不是核心區，和北京的大興、房山降價有什么區別。某些開發商的現金流的確有問題。但是，說全面降價，現在還看不出來。說江浙滬的房地產信用崩潰，實體經濟也出了問題，我不同意。”
　　“無論房企和購房者如何博弈，都應該只是本行業的問題。但現在，他們身上承擔了太多行業外的問題。目前中國還沒法把兩方面的問題分開。”蔣云峰說。事實上，房子本該只是普通的商品。即便它是一種資產，其價格也仍然是由供求關系決定的。所有的因素，最終都要通過供求來產生影響。然而，由于我國的雙軌制——商品房和保障房并行的制度——尚未健全，房子的商品屬性部分地被剝奪了，房地產行業中夾雜了太多的東西，相比之下，房子的供求關系顯得沒那么重要了。但是，無論如何，地產商和購房者才是市場主體，如今，他們已經做出了選擇。“起碼，現在市場上體現出來的是供過于求。”市場人士表示。
　　“當前出現的市場價格調整，除了政策調控的影響外，也是市場本身存在的回歸市場均衡狀態的力量影響的結果。所以，其他城市和區域隨后的相應變化，就變得可以預期。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉告訴《英才》記者。
　　
　　誰是最危險的公司？
　　在“降價潮”之后，11月9日，一條“上市房企負債超萬億”的新聞再度攪動了公眾的關注。身處市場一線的開發商們的境況，究竟如
　　分析本次降價會發現，在政策面前最先“hold”不住的并非中小房企，反而是大型房企。對此，有觀點認為，降價之所以由大型房企開端，首先是因為他們的資金安排周期比中小房企要長，在資金以及業績等方面計劃性更強。于是，在“政策短期內不可能轉向”的判斷之下，大型房企決定先期降價以回籠資金。
　　也有專家分析，大型房企仍然看多后市，所以及時回籠資金，以待反彈；或者將回籠的資金用于二三線城市的項目投入。“長三角的購買力強，降價能夠取得實際效果——回款。”中投聯達（北京）投資有限公司董事長楊少鋒認為，這次降價正是房企走向成熟的表現。
　　“形勢整體肯定比調控前難，資金整體都緊。但是，對房企而言，限購對利潤有一定影響，不影響生存。說到全行業，其實沒那么恐怖。調控持續下去，情況會越來越差，但也死不了人。”融創中國董事長孫宏斌告訴《英才》記者，如今融創中國最重要的工作就是保證銷售，因為企業沒法在香港資本市場融資：“現在什么也做不了。債市也關著呢，全世界都關著呢。”
　　“現在，企業的現金流比較緊，但還沒有2008年那么緊。2008年1-9月，開發商的現金流——資金來源和投資的比例是1比3.2，現在是1比4。”任志強總是習慣用數字說話。他認為，開發商還沒有到最困難的時候。現在真正可怕的是，“大家比較擔心會出現更復雜的情況。如果再嚴重，預期就會變壞了。政府再采取措施怎么辦？”
　　實際上，若論2011年最受關注的房企，并非萬科、恒大，而是偏安浙江的綠城。頂著破產傳聞、“信貸危機”等不利傳言的綠城，在龍湖、遠洋、綠地、恒大紛紛降價之后，第三季度并沒有降價，仍是“最貴地產商”。孫宏斌坦陳，綠城這樣重視產品的公司出局“不公平”。在他看來，“綠城沒降價，說明他們沒那么困難。”
　　“我覺得綠城不是最危險的，最危險的大公司還另有其人。產品好反而被淘汰，邏輯上不是這樣的。”任志強認為，對房企而言，節奏永遠是最重要的。“低潮時候買地，高潮時候賣樓。這是經濟學的基本常識。節奏，好比跳舞，踩到點上永遠能踩到，踩不到就永遠踩不到，這就是房企真正的功力。”
　　
　　合理的房價是什么？
　　調控的目標是什么？
　　實際上，中國房地產業協會副會長朱中一在年中就對《英才》記者表示：“因為政策與執行的背離，調控難以深入。”時至今日，“降價”果然仍是一個難以突破的節點。
　　“坊間認為，調控是有目標的。某些人說，目標是房價在現有基礎上跌一半。中央紅頭文件說，房價漲幅要合理，防止過快上漲。合理是什么？過快是什么？沒有標準。某些地方政府說，房價上漲的速度和G D P的增速基本同步，那9%就合理；跟居民收入增長同步，那10%就合理；和通脹同步，5%就合理。”鐘偉對《英才》記者說。“目前，從全國的房地產均價來看，同比還是上漲的，而環比是在下降。下降是不是比上漲更好？是不是更有利于中國經濟長遠增長？沒人知道。”
　　
　　實際上，地產商們對未來一樣有困惑。“G D P保八，是政府的底線。但是今年前三季度的GDP增長9%。這說明，GDP還不需要靠房地產拉動。這就不足以讓政府改變調控政策。”任志強說。但是，政策沒有給市場一個穩定的預期。“政府控制房價，不讓增速超過收入增長，我覺得是對的。但是，房價會涉及政治問題，因此市場對未來不好判斷。”
　　沒有人否認，此次持續了近兩年的調控，已經觸及到了制度問題。首先，土地財政是一個老話題。調控許久，該制度仍是“我自巋然不動”，所以，各地方政府仍然靠限購、限貸、限價等政策來調控市場。
　　11月2日，珠海市出臺樓市雙限政策——限購和限價，成為全國第一個正式“雙限”的城市。雖有珠海市市長表示，“在別人的眼里，房價過快增長，政府可以賺大錢。在我們心目中并不這么認為。”但任志強卻指出，“實際上，是他們無法完成省里下發的房價指標。為了這個，他們不得不限價。這都是政治問題。”
　　至于房地產與宏觀經濟，更是一個老話題，地產商們依然認定房地產是獨一無二的支柱產業，拉動經濟最后還是要靠房地產。只不過，“在房地產市場發展過程中，確實存在中央和地方利益不一致問題。但是，在房地產市場發展和國家經濟安全、社會穩定之間，后者顯然更加重要，大家要服從這個大局。”劉洪玉表示。
　　
　　行業拐點是否到來？
　　在2011年的這個冬天，再談論價格拐點似乎已經有些落伍，行業拐點是否真正到來，才是所有房地產企業需要思考的問題。
　　“無論從哪個角度看，調控都遠未到可以放松的時候……制度改革還剛剛起步……如果放松調控，樓市還是會回到過去的軌道上，房價必然會大幅反彈，甚至超出前一次的水平，堅持兩年的調控將前功盡棄。”11月9日，《人民日報》刊發的文章再次說明了決策層看待調控的態度——先調控，再改革房地產制度。
　　所謂改革，大部分人最先想到的，就是住房雙軌制。政府雖提出“一千萬套保障性安居工程”的目標，但事實是，雙軌制的改革進度依然緩慢。
　　“從整個房地產市場調控的邏輯來講，是比較混亂的。”鐘偉如是說，“讓上帝的歸上帝，讓凱撒的歸凱撒。但是，不能說因為上帝要做上帝該做的事情，就讓凱撒滾一邊去。”保障房本該是政府的責任，但是商品房也不該因此出局。鐘偉將商品房和保障房比作寶馬轎車和公共汽車：“為了方便出行，政府增加了大量的公共汽車。但是，這對寶馬車的價格肯定影響不大，頂多對夏利車有影響。但是，如果寶馬的價格過高，政府要調控，那就要么證明寶馬涉及不正當競爭，攫取暴利，損害車主利益；要么證明，寶馬車對廣大人民群眾是必不可少的交通工具，公共交通不能太貴。《價格法》中有幾類價格，是政府直接定價，比如公共服務，水電等等。但是，商品房并不在列。”
　　“雙軌制，應該先強制規定經濟適用房、保障房等等退出流通市場，對上市交易行為重罰。那時，還會有人去搶經適房嗎？”在楊少鋒看來，政府首先該在保障房制度上補課。如今，“富人買了保障房，而窮人等著買商品房”現象并不少見。
　　而劉洪玉的觀點則頗像一錘定音：“本次調控的效果已經顯現。今后的工作，主要是如何鞏固調控成果，促進房地產業持續健康發展方面。”