地產(chǎn)資金鏈真相

　　“由于政策的指向，總體上，全行業(yè)肯定資金吃緊。但是，調(diào)控了一年，效果并不明顯?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一向《英才》記者指出。雖有“國(guó)十條”出臺(tái)，但是2010年，地產(chǎn)龍頭——萬(wàn)科集團(tuán)的銷售額無(wú)可爭(zhēng)議地邁過(guò)了千億門檻，銷售排名前列的大型房企的業(yè)績(jī)也普遍不錯(cuò)。
　　另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，2010年全年，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍然保持上漲態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源增長(zhǎng)25.4%。
　　可見，面對(duì)政策，房企的對(duì)策頗有成效。“可以說(shuō)，對(duì)于今年的情況，很多大企業(yè)早有準(zhǔn)備。盡管他們都很清楚，像2009年那樣的好日子長(zhǎng)不了了。”朱中一說(shuō)。
　　那么到底，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”給行業(yè)帶來(lái)何種影響？地產(chǎn)資金鏈的趨緊將把行業(yè)引向何方?
　　
　　中小房企很痛苦
　　“硬撐”，對(duì)于目前地產(chǎn)企業(yè)的情況，全國(guó)工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生用了這個(gè)詞。
　　事實(shí)上，限購(gòu)令、監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售款，銀行信貸收緊，股市融資、重組暫停，嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)信托……近期一系列針對(duì)房企融資渠道的緊縮政策明確表達(dá)著政府的決心。
　　“調(diào)控才剛剛開始，這些政策可能會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)?！蹦瓿?，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波在接受《英才》記者采訪時(shí)判斷未來(lái)：在金融杠桿無(wú)力的情況下，2011年房企的日子不會(huì)太好過(guò)。
　　在諸多調(diào)控政策中，對(duì)企業(yè)資金鏈影響最大的，無(wú)疑是35個(gè)大中型城市已經(jīng)出臺(tái)的限購(gòu)令?！皩?duì)于房企而言，銷售款是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，更是運(yùn)用金融杠桿的基礎(chǔ)，沒有這個(gè)，別的融資手段無(wú)從談起?！闭遭x策管理咨詢公司合伙人薛迥文如是說(shuō)。
　　根據(jù)《英才》近期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)調(diào)查顯示：大多數(shù)房企老板對(duì)“大城市嚴(yán)格的限購(gòu)令何時(shí)取消”這一問(wèn)題的回答都是“至少一年”。合生創(chuàng)展總裁薛虎甚至表示，北京的限購(gòu)令最短也會(huì)持續(xù)3年。
　　受政策限制，常規(guī)的傳統(tǒng)融資通道有失順暢，于是，房企們紛紛想盡辦法找錢?！俺算y行貸款之外，信托還沒堵死，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)都知道，成本肯定會(huì)超過(guò)20%。地產(chǎn)基金也一樣貴。這就是一個(gè)趁火打劫的態(tài)勢(shì)。”薛迥文說(shuō)，“沒有特殊背景的中小企業(yè)的確是比較痛苦的?！?br/>　　資本市場(chǎng)也在向地產(chǎn)公司收口。目前，A股房地產(chǎn)公司的I P O、借殼上市與再融資自去年被再度叫停后仍無(wú)重啟的消息，而H股內(nèi)地房企的表現(xiàn)普遍不佳，市盈率多不足10倍。2010年至今，赴港上市的幾家地產(chǎn)企業(yè)——包括中駿置業(yè)（1966. H K）、融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)，股價(jià)仍低于招股價(jià)?！叭ハ愀凵鲜?，某種程度上就是賤賣。”但即便這樣，迫于資金壓力，仍有不少房企正為赴港上市排隊(duì)。
　　“在海外上市的地產(chǎn)公司有個(gè)優(yōu)勢(shì)，可以發(fā)行一些海外債券和票據(jù)。今年前4個(gè)月，在港上市的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)的債券已經(jīng)超過(guò)了去年全年的總和。”中國(guó)指數(shù)研究院分析師白彥軍對(duì)《英才》記者說(shuō)，數(shù)字顯示出了地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的渴求。
　　“目前，房地產(chǎn)上市公司的資金情況不能說(shuō)已經(jīng)到了非常糟糕的地步，只是比較趨緊的狀態(tài)。”白彥軍并不認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)危在旦夕。
　　反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上就呈現(xiàn)出，行業(yè)現(xiàn)金流在2010年已經(jīng)“轉(zhuǎn)正為負(fù)”。在去年末，A股房地產(chǎn)上市公司和H股房地產(chǎn)上市公司每股的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的均值分別是負(fù)的0.49元和負(fù)的0.30元，今年第一季度，則是負(fù)的0.2元。2010年末，A股房地產(chǎn)上市公司平均負(fù)債率是63.19%，今年第一季度則又上升了8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到71.36%。
　　另一個(gè)數(shù)字，在顯示資金趨緊的同時(shí)，也表明資金的缺失對(duì)行業(yè)整體影響不大：今年前5個(gè)月，有近百億元資金離開了房地產(chǎn)行業(yè)。但是，涉及相關(guān)交易的地產(chǎn)公司多半規(guī)模不大，而母公司多是主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)。
　　“目前看來(lái)，2010年整個(gè)行業(yè)的資金狀況比2008年要好，因此，這一輪調(diào)控的觀望期可能會(huì)比2008年還要長(zhǎng)?！毖﹀奈膶?duì)《英才》記者說(shuō)。
　　事實(shí)上，2009年的房地產(chǎn)火爆狀況正是由當(dāng)時(shí)的“救市”政策推動(dòng)的。那一次，“通過(guò)各級(jí)政府、央企的3900多個(gè)融資平臺(tái)，有數(shù)萬(wàn)億的資金流入了地產(chǎn)業(yè)”，鳳凰城集團(tuán)董事長(zhǎng)周明德告訴《英才》記者。
　　“這就像賭博。在信托、基金成本這么高的情況下，仍然有很多企業(yè)還敢去融資的原因?！敝苊鞯抡J(rèn)為，政策的跳躍是導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)思路拿捏不準(zhǔn)的根本原因。
　　
　　房企改變生存方式
　　“我們始終對(duì)企業(yè)說(shuō)，只能適應(yīng)政策，才能活下去。在調(diào)控風(fēng)向這么嚴(yán)厲的情況下，不能鋌而走險(xiǎn)，倒逼政府出臺(tái)新政策?！敝熘幸坏脑捘腿藢の?。
　　于是，在現(xiàn)有政策和市場(chǎng)規(guī)則的擠壓下，“合作開發(fā)可能是未來(lái)會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)的一種方式?！卑讖┸姵姓J(rèn)，對(duì)資金的需求將會(huì)使企業(yè)越來(lái)越適應(yīng)現(xiàn)有政策，而在這其中，機(jī)會(huì)越來(lái)越多地將流向大企業(yè)。
　　所謂合作開發(fā)，是指資金短缺的企業(yè)和資金充裕的大企業(yè)共同運(yùn)作項(xiàng)目。
　　A股上市公司中天城投（000540. S Z）就是資金充裕的大企業(yè)代表。2010年9月，中天城投一次性獲得銀行300億貸款授信。事實(shí)上，中天城投是貴州唯一的A股上市房企，“十二五”期間，貴州一半的保障房，都由中天城投開發(fā)建設(shè)?！靶抛u(yù)好，又和銀行、政府關(guān)系鐵的企業(yè)，就能吃得開。”
　　在朱中一看來(lái)，對(duì)于任何一個(gè)地方政府而言，與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)稅收入都不容小視。
　　2010年，全國(guó)的土地出讓金接近三萬(wàn)億，占了地方財(cái)政收入的7成左右?！皼]有這筆錢，地方財(cái)政什么事情也干不成，包括建保障房。”一位接近政府的業(yè)內(nèi)人士表示。
　　最重要的是，這種“中央和各地方政府的利益不完全一致”的現(xiàn)象導(dǎo)致政策與執(zhí)行的背道而馳。潛在的商業(yè)邏輯讓房地產(chǎn)市場(chǎng)看似艱難，實(shí)則暗流涌動(dòng)。
　　“作為行業(yè)協(xié)會(huì)，在這種資金相對(duì)緊張的環(huán)境下，我們會(huì)促成企業(yè)合作開發(fā)，讓一些小企業(yè)給大企業(yè)代建。未來(lái)，這些小企業(yè)可能就成為大企業(yè)的子公司了。從整體上看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度是不夠的，排名前十名的企業(yè)，市場(chǎng)份額也就是6%左右。發(fā)達(dá)國(guó)家，前十強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額能達(dá)到20% -30%。所以，在整合方面，未來(lái)肯定大有文章可做?！敝熘幸徽f(shuō)。
　　而在以住宅地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司之中，其生存方式也出現(xiàn)了微妙的分化。最終的機(jī)會(huì)同樣直指大企業(yè)。
　　之前，這類公司的經(jīng)營(yíng)模式被普遍分為兩派：一派是以萬(wàn)科、恒大等為代表的快速開發(fā)、快速銷售模式；另一派則是以金地為代表的中高端精品模式。
　　“在現(xiàn)行政策環(huán)境下，萬(wàn)科模式只能算是最快速做大的模式，卻未必是最掙錢的模式，也未必是最適合長(zhǎng)期發(fā)展的模式。”薛迥文評(píng)價(jià)道。
　　某房企高層也告訴《英才》記者：“很多人都不想那么辛苦學(xué)萬(wàn)科了。要融資、又要搞產(chǎn)品，搞管理，擴(kuò)大規(guī)模，太累。而且，房子一賣，什么都剩不下。最令人羨慕的活法是，利用地方政府的關(guān)系，搞城市綜合體，房子就是扮演一個(gè)資產(chǎn)的角色，持有綜合體，方便抵押，報(bào)表也好看。但這不是誰(shuí)都能做的?！?br/>　　“搞主題地產(chǎn)、綜合體項(xiàng)目，正是國(guó)企的優(yōu)勢(shì)?！毖﹀奈恼f(shuō)。