房屋兩次買賣何者有效的糾紛及啟示

　　基本案情
　　
　　上訴人章俊、A銀行股份有限公司廣州體育西路支行（簡稱“A銀行”）與被上訴人王兵侵權糾紛一案，因不服達成市人民法院一審民事判決，向二審法院提起上訴。
　　廣州盛豐坤房地產有限公司是達成市和豐鎮白成山莊小區的開發商。2005年3月17日，王兵向廣州盛豐坤房地產有限公司認購位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產，當日，王兵支付了購房定金3萬元給廣州盛豐坤房地產有限公司。2006年11月19日，王兵與廣州盛豐坤房地產有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王兵以100萬元的價格購買廣州盛豐坤房地產有限公司開發的位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產。合同簽訂當日，王兵支付購房款97萬元給盛豐坤房地產有限公司，廣州盛豐坤房地產有限公司立下《收據》給王兵收執。加上王兵已支付的購房定金3萬元，王兵共支付購房款100萬元給廣州盛豐坤房地產有限公司。廣州盛豐坤房地產有限公司在收到購房款當日將涉訟房產交給王兵，但未為王兵辦理房產登記手續。王兵接收涉訟房產后，對涉訟房產進行裝修，并在2007年下半年開始居住至今。2007年4月13日，廣州盛豐坤房地產有限公司將已轉讓給王兵的涉訟房產產權轉至廣州白成山莊物業管理有限公司，廣州白成山莊物業管理有限公司領取了涉訟房產的《房地產權證》（證號：粵房地證字第C4670743號）。
　　2007年6月14日，廣州白成山莊物業管理有限公司（甲方）與章俊（乙方）簽訂《房地產買賣合同》，該合約定：甲方擬將位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號的房地產轉讓給乙方；甲乙雙方議定該房地產交易總金額為120萬元，付款方式為支票；雙方同意于乙方辦好房產證后的兩個月內由甲方將該房地產交給乙方使用。合同簽訂當日，章俊通過廣州市黃埔區糧油儲備購銷公司在中國農業發展銀行匯款126萬元給廣州白成山莊物業管理有限公司。廣州白成山莊物業管理有限公司在當日立下《收據》兩張給章俊收執。2007年6月21日，章俊到達成市土地房產交易所辦理涉訟房產的交易過戶手續。2007年6月28日，章俊領取了涉訟房產的《房地產權證》（證號：粵房地證字第C5666547號）。2007年6月23日，章俊委托廣東公評房地產與土地估價有限公司對涉訟房產的月租金價格進行評估。2007年10月19日，廣東公評房地產與土地估價有限公司作出粵穗公評（估）字（2007）2712531號《房地產租金估價報告》，評估結果為涉訟房產月租金為6000元。2007年10月26日，章俊向原審法院提起本案訴訟，請求法院判決：（1）王兵立即搬出位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號的房屋，交還給章俊。（2）王兵支付房屋使用金24000元（按評估的每月租金6000元計算，暫從2007年7月起至2007年10月止，共4個月，以后計至被告搬出日止）給章俊。（3）本案訴訟費以及評估費3000元由王兵負擔。
　　另外，2007年7月15日，章俊與A銀行簽訂《個人住房（抵押）借款合同》，約定章俊抵押白成山莊百合花路10號房產，產權證編號：粵房地產證字第C5666547號，向A銀行貸款人民幣280萬元，貸款期限為300個月，即從2007年8月23日至2032年８月23日，貸款利率為6.12%。2007年8月21日，A銀行在達成市國土資源房屋管理局對涉訟房產辦理了《房地產他項權證》（證號：粵房地他證字第C2040117號）。2007年8月23日，A銀行發放貸款280萬元給章俊。當日，章俊立下《A銀行個人貸款借款借據》給A銀行收執。
　　一審法院依照《中國人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項的規定，判決如下：駁回章俊的訴訟請求。本案一審案件受理費580元（章俊預交290元）由章俊負擔。二審法院維持一審裁判。
　　爭議的焦點問題
　　本案爭議的焦點問題是涉案房屋的兩個買賣合同何者有效何者無效的問題，同時進一步涉及銀行針對房屋買賣發放貸款而設定抵押是否合法有效的問題。
　　上訴人章俊認為王兵的購買合同是無效的，其理由如下：（1）一審判決未審查王兵造假的種種行為，包括簽訂合同日期以及交付房屋日期前后自相矛盾，價格偏低等，就認定其買賣行為合法有效，這是不負責任的審判。（2）章俊的購買行為屬于善意取得行為，而善意取得者是不需要考慮上一手房屋出賣者的合法性的。而恰恰相反，只有上一手的違法行為、侵權行為、惡意行為，才有章俊的善意取得行為的成立。（3）上訴人章俊是合法的房屋所有權人，持有政府頒發的房產證，當然有權要求被上訴人王兵搬出房屋，交回上訴人執管。
　　被上訴人王兵則答辯稱：上訴人的上訴不能成立，原審判決正確，請求二審法院予以維持。
　　A銀行為維護其抵押權的合法有效性，在上訴中聲稱：（1）王兵并非涉案房產所有權人，對涉案房產不享有物權，而僅對盛豐坤公司享有債權。王兵與盛豐坤公司簽訂的《商品房買賣合同》并未辦理交易鑒證手續，即《物權法》第二十條第一款中所說的“預告登記”。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生所有權轉移的效力。由于沒有經過預告登記，即使未經王兵同意，盛豐坤公司將房產轉讓之行為，仍發生所有權轉移的效力。王兵與盛豐坤公司簽訂上述合同即享有對盛豐坤公司的債權，債權僅存在于債的當事人之間，不具有追及力，因此王兵僅可要求盛豐坤公司承擔違約責任，而無權主張將已登記于他人名下的房產確認歸其所有。（2）章俊享有涉案房產的所有權，上訴人亦享有該房產的抵押權。由于房屋已轉移到章俊名下，根據《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還：不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的乙方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！币蛘驴∫焉埔馊〉梅慨a，財產“不能返還”，該合同無效并不當然導致合同標的物即該涉案房屋返還被上訴人，而應由盛豐坤公司和紫云物業公司自行承擔相應責任。不動產權屬情況以登記為準，上訴人于涉案房產上設定抵押權時該房產權屬清晰，上訴人抵押權應受到保護。請求撤銷原審判決，維護A銀行的合法抵押權。
　　一審中法院認為，本案是侵權糾紛。廣州盛豐坤房地產有限公司與王兵簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律規定，且已實際履行，合同有效，合同對雙方當事人均有約束力，雙方應當信守。廣州盛豐坤房地產有限公司在與王兵簽訂《商品房買賣合同》并將房屋交付給王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情況下，又將已出售給王兵的涉訟房產過戶到了廣州白成山莊物業管理公司名下。廣州盛豐坤房地產有限公司將涉訟房產過戶到廣州白成山莊物業管理公司名下的行為，顯屬雙方惡意損害王兵利益的行為，屬于惡意串通行為，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項的規定，該行為理應認定為無效，雙方之間的買賣關系也隨之無效。鑒于廣州盛豐坤房地產有限公司將涉訟房產過戶到廣州白成山莊物業管理公司名下的行為無效，故廣州白成山莊物業管理公司再將涉訟房產轉讓給章俊的行為也無效，章俊將涉訟房產抵押給A銀行的行為亦無效。故章俊的訴訟請求，依據不足，原審法院不予支持。
　　另外，王兵以章俊、廣州盛豐坤房地產有限公司、廣州白成山莊物業管理有限公司為被告，A銀行向為第三人向原審法院提起另案訴訟，請求判令：（1）王兵與盛豐坤公司所簽《商品房買賣合同》有效。（2）盛豐坤公司出售給王兵的座落在百合花路10號房產全部歸王兵所有。（3）盛豐坤公司、紫云物業公司的轉賣行為無效，并予撤銷。（4）盛豐坤公司在十五天內將辦理權屬登記需由盛豐坤公司提供的全部資料報送產權登記機關，為王兵申辦產權登記。（5）本案訴訟費用全部由盛豐坤公司、紫云物業公司共同承擔。原審法院受理后作出民事判決，判決內容為：（1）王兵與廣州盛豐坤房地產有限公司在2006年11月19日簽訂的《商品房買賣合同》有效。（2）位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產歸王兵所有。（3）廣州盛豐坤房地產有限公司與廣州白成山莊物業管理有限公司轉賣位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產的行為無效。（4）廣州白成山莊物業管理有限公司與章俊在2007年6月14日簽訂的《房地產買賣合同》無效。（5）廣州盛豐坤房地產有限公司應于本判決發生法律效力之日起三十日內為王兵辦理位于達成市和豐鎮白成山莊百合花路10號房產過戶登記手續。（6）駁回王兵的其他訴訟請求。章俊不服上述判決，向二審法院提起上訴。二審法院以（2010）穗中法民五終字第353號受理了該案，并與本案合并審理。二審法院（2010）穗中法民五終字第353號案件經本院審判委員會討論，結果為駁回上訴，維持原判。
　　
　　二審法院認為，章俊在本案中提起侵權糾紛，依據是章俊是案涉房屋的合法所有權人，王兵是非法入住使用。根據本院（2010）穗中法民五終字第353號案件的判決結果，章俊與廣州白成山莊物業管理有限公司簽訂的買賣合同無效，案涉房屋歸王兵所有。章俊上訴要求王兵交還案涉房屋并支付房屋使用費，理據不足，二審法院不予支持。本案是侵權糾紛，章俊在本案中沒有對A銀行提出訴訟請求。A銀行上訴請求維護其合法抵押權，由于章俊與A銀行之間的抵押關系，不是本案的審理范圍，本案對此不予審理。綜上所述，審查原審判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
　　對銀行的啟示
　　第一，不動產買賣并非以登記為絕對依據。從物權法的規定來看，對于不動產，標的物的轉移占有并不移轉所有權，只有經過登記才能取得所有權移轉的效力，因此不動產經過登記以后法律自然就賦予了它具有公示效力。我國《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！蔽覈段餀喾ā愤€對未能辦理不動產權屬登記前的預告登記做了規范，該法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力?！薄邦A告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！钡潜景钢械姆慨a第一次交易也不存在預告登記，如果存在預告登記則后來的房屋權屬轉讓則不能發生。從本案訴訟過程及法院的裁判來看，盡管章俊是案涉房屋權證所有人，王兵是不具有權證而先行完成買賣手續且先占有和使用，但是法院并沒有簡單地認定不動產買賣以登記為準而否定不具有房產登記手續的先買賣。法院之所以否定了具有法定不動產交易手續的買賣，是因為廣州盛豐坤房地產有限公司在與王兵簽訂《商品房買賣合同》并將房屋交付給王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情況下，又將已出售給王兵的涉訟房產過戶到了廣州白成山莊物業管理公司名下。這里突出了原房產所有人惡意多次轉讓和過戶行為無效的認定，并明確認為廣州盛豐坤房地產有限公司將涉訟房產過戶到廣州白成山莊物業管理公司名下的行為，顯屬雙方惡意損害王兵利益的行為，屬于惡意串通行為，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項的規定，該行為理應認定為無效，雙方之間的買賣關系也隨之無效。
　　第二，善意取得并非能得到法律的絕對保護。善意取得，通常是指無權處分他人物的讓與人，不法將該物讓與買受人后，如果買受人取得該物時出于善意，除法律另有規定外，則取得該物的所有權，物的原所有人不得要求受讓人返還。我國《物權法》第一百零六條也明確肯定了善意取得，即“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”從前述規定來看，本案中上訴人的受讓行為應為善意取得，但是法院并未從善意得角度認可其行為的合法性。原因在于第二次轉讓所依賴的房產所有權合法性有瑕疵，因為法院經審理認為盛豐坤公司與紫云物業公司的轉賣和房產過戶行為是基于惡意串通而完成，應該認定為無效。據此，無效權屬的房產再次轉讓也當然無效，受讓人的善意取得無法得到保護。筆者認為法院的此種裁判立意，雖然有助于保護先買先占主體的合法權益，但是對于善意取得的購買者權益保護則明顯不足，其結果有助于維護和體現交易的實質公平，但是必然侵蝕市場交易的效率和秩序的穩定性，必然造成購買者不得不為核實權屬證書背后是否存在瑕疵而付出高昂的成本。
　　第三，銀行抵押權益面臨權屬證書是否存在瑕疵的背景審查風險。從本案來看，雖然二審法院沒有對銀行抵押權的有效性做出認定，但是本案判決所指向的第二次交易是銀行抵押權賴以存在的基礎，一旦買賣的合法性被擊破，意味著提供抵押物擔保的人并不是物的合法的所有主體，其當然無法針對該物設定抵押，由此銀行的抵押權益無法得到保障。鑒于此，銀行須在辦理房屋按揭貸款時，不僅應該審理作為按揭標的物的房產權屬證書的情況，而且應該認真審核房產的實物狀況，是否存在出售或者租賃等關系，以及是否存在事實上的他人占有和使用情況。本案銀行則是因為接受房屋抵押辦理貸款中未能審查房產已經發生事實上的出售，導致抵押權面臨已經出售的事實出售的挑戰。
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