首套房貸的雞肋之惑

　　近期，首套房貸首付比例提高的消息在全國多個城市蔓延。在廣州，一些大銀行已將首套房貸首付比例提高至四成，部分銀行也將首套房貸貸款利率提高到基準(zhǔn)利率以上。此外，部分銀行還收取各種形式的手續(xù)費，借以提高利潤。隨著國家調(diào)控房價的力度加大，存款準(zhǔn)備金率不斷提高，10年來一直被當(dāng)做香餑餑的房貸正不斷被邊緣化，越來越散發(fā)出其雞肋之味。
　　京廣：首套房貸首付調(diào)整
　　5月中旬，多家媒體報道京、滬、浙等地區(qū)多家銀行將首套房貸的首付比例上調(diào)至四成，利率也出現(xiàn)了不同程度的上浮。更有媒體披露，工行豐臺某支行表示，近期或?qū)咽滋追渴赘短岣咧廖宄伞?br/>　　6月1日，《第一財經(jīng)日報》報道，在廣州，工行、中行、農(nóng)行和建行都要求首套房貸首付四成。這種調(diào)整是近期才有的變化。就在半個月之前，有消息稱廣州四大行首套房貸首付均已在三成以上。各行比例不一，工行，農(nóng)行和中行的首套房貸首付比例在三到四成之間，交行首付比例為三成七，建行的首付比例則在四到五成之間。
　　濟南：首套房貸首付未變化
　　記者調(diào)查濟南多家銀行發(fā)現(xiàn)，盡管貸款購買首套房首付比例最低仍為30％，但個別銀行的首套房貸款利率根據(jù)客戶情況會有10％到20％的上浮，更有部分銀行暫停了住房個貸業(yè)務(wù)。
　　據(jù)工商銀行歷下支行工作人員介紹，目前他們?nèi)詧?zhí)行首套房貸首付比例不低于30％的政策，貸款利率為國家規(guī)定的同期基準(zhǔn)利率，并且沒有折扣，“工行的利率嚴(yán)格按照國家相關(guān)政策進行，在各銀行中不算高的，而且由于貸款額度比較充裕，如果客戶資料手續(xù)齊全的話，發(fā)放貸款就會比較及時”。
　　天津銀行濟南分行的工作人員也表示，他們目前的首套房貸首付和利率都沒有變化。
　　利率：視客戶情況或有上浮
　　據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，除上調(diào)首付比例，有大行還在近期上浮了房貸利率，將首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10％，二套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20％。此外，從5月份開始，一些中小型銀行也將首套房貸首付比例提高至四成，貸款利率上浮10％。“我預(yù)計這將成為趨勢，銀行可能會追隨這種變化。即使各家銀行在首付比例和貸款利率上的執(zhí)行水平會不同。”業(yè)內(nèi)人士稱。
　　記者在濟南調(diào)查中了解到，有的銀行雖然貸款利率沒有變化，但是在貸款發(fā)放時間上卻出現(xiàn)了滯后現(xiàn)象。“購買首套房的客戶，我們要看一下他的資質(zhì)，如果信用良好的話可能會執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮10％，要是信用不好，上浮的比例肯定要大一些。”中信銀行信貸中心工作人員稱，利率的多少主要看客戶的資質(zhì)與信用，和首付款的多少并無關(guān)系，最低利率仍按國家規(guī)定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
　　中國銀行歷城支行信貸部工作人員表示，首套房貸利率原則上執(zhí)行央行同期的基準(zhǔn)利率，但由于樓盤情況，客戶類別、等待時間等原因，在客戶實際辦理首套房購房貸款時，除了非常優(yōu)質(zhì)的客戶外，其他一般客戶房貸利率都會上浮10％左右。對于購買二手房的首次貸款者，利率上浮比例可能會達到20％。
　　入駐山東剛剛1年的天津銀行表示，該行對于優(yōu)質(zhì)客戶還是執(zhí)行下浮15％的利率，一般客戶執(zhí)行下浮5％?！耙驗檫M入濟南市場較晚，為提高競爭力，目前我行首套房首付還是三成，如果全行業(yè)實行，會使購房者的購房成本升高，會進一步遏制購房需求。”天津銀行濟南分行的張衛(wèi)東經(jīng)理說。
　　焦急：不少市民成等貸族
　　中國人民銀行5月12日宣布再度上調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是央行今年以來第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。記者在采訪中了解到，受存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的影響，銀行信貸額度也縮減，受這一因素影響，省城各銀行對房貸審批相比以前也更加嚴(yán)格，部分剛需購房者也受“連累”，遭遇“貸款難”。
　　“最近突出的現(xiàn)象就是貸款難，不僅二套房，首套房也很難貸了。“5月16日，濟南一家連鎖中介的負責(zé)人趙先生對記者說，現(xiàn)在銀行對房貸的審批越來越嚴(yán)格了，“有的銀行的信貸部經(jīng)理甚至直接去看房子，然后才考慮是不是放貸。”
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前最讓他們“頭疼”的是由于審批嚴(yán)格，放款時間越來越長，“申請房貸等兩個月已經(jīng)很正常了，而且中間要不斷完善核實各種材料。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小林告訴記者，“原來一般半個月就能放款，現(xiàn)在四五個月才放款?！?br/>　　放棄：部分銀行暫停個人房貸
　　記者在采訪中了解到，目前已有一些銀行暫停了個人房貸業(yè)務(wù)，民生銀行泉城路支行工作人員介紹，由于沒有貸款額度，他們從今年1月起就沒再做過個人房貸業(yè)務(wù)，何時能做還需要看具體情況。深發(fā)展?jié)戏中袪I業(yè)部相關(guān)人員也表示，“現(xiàn)在銀行的貸款額度非常緊張，個人房貸的業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停了。同是房貸客戶，銀行也更愿意受理中小企業(yè)的房貸，畢竟利潤更高?！?br/>　　家股份制銀行的負責(zé)人透露，該行今年的策略有所調(diào)整，房貸已不是主推的業(yè)務(wù)了，利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30％～40％的經(jīng)營性貸款更有吸引力。而這，無疑對于資金饑渴的中小企業(yè)是個利好消息，但對于購房者而言，要面對的只能是更加困難的房貸之路。
　　趨勢：房貸仍可能“從緊”
　　調(diào)控下成交量的下滑，使北京等地的樓市庫存再度增加。北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，雖然從全市來看，目前商品房庫存還不至于直接影響市場走勢，但是對通州等庫存量創(chuàng)數(shù)年新高的區(qū)域來說，價格下調(diào)的壓力愈來愈大。
　　即便如此，業(yè)內(nèi)人士分析，6月份，銀行再次加息的可能性仍然很大，而存款準(zhǔn)備金率的再次上調(diào)也不過是時間問題。一銀行客戶經(jīng)理表示，在房地產(chǎn)調(diào)控下，房價下跌并不明顯，房貸政策仍可能趨向“從緊”。
　　而銀行對首套房貸首付政策的分歧，在中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇看來，主要還是因為各家銀行的資金面和發(fā)展戰(zhàn)略不同，“銀行也不可能偉大到在額度緊張的時候，放著高收益的業(yè)務(wù)不做來重點做房貸”，但從長遠發(fā)展來看，零售客戶對于銀行的意義還是非常重大的。
　　郭田勇指出，在資金供不應(yīng)求的背景下，銀行處在相對強勢的地位。“我們只是呼吁監(jiān)管層是否可以考慮除了下限，對首套房的首付比例作出上限的規(guī)定，對于以自主需求為主的首套房，需要差異化的房貸政策予以支持