高價公寓里的投資陷阱

不久前，我多倫多的朋友老盛退休了。他在退休前辦了一件大事，那就是把自住的大房子換到了公寓樓。因為孩子都已離巢而去，再住大房子吧，一來維修費用高，二來財力也不如從前，這些年房價一直往上漲，表面上是好事，可交給政府的地產稅也水漲船高，于是便住進了“小公寓”。

原本以為生活從此定好了詠嘆調，就此安安穩穩地過下去了。誰料上個禮拜天老盛給我來電話，感嘆當初不聽我勸，現在才明白，為什么我會堅持租公寓，而不是買公寓住。

我不用聽下文，便知道是怎么回事兒了。老盛當初買公寓時，我曾建議他租公寓：“如果你買的公寓租售比是120倍以內，買比租劃算，假如租售比超過了120倍，租就比買劃算了。”他反駁我說：“你開玩笑了，現在多倫多的公寓，租售比早都超過了120倍，一般都在200倍以上，哪里去找低于這個比例的。”一聽老盛這樣說，我知道他已經打定主意要買了，便提醒他道：“你真想買就盡量找新公寓，最好挑黃金地段，住膩了想出手也比較方便。”

但我的話老盛并沒有往心里去。他既沒有買新公寓，也沒有挑黃金地段，最后選在士嘉堡——華人的集聚地，買了一套兩房一廳的豪華公寓，他最得意的是房價居然很“便宜”，連20萬加元都不到，唯一的一點瑕疵，就是管理費相對高了一點，一個月需900加元。

但老盛萬萬沒有想到，恰恰是這一點瑕疵，卻令他越來越坐立不安。因為這棟豪華公寓建于70年代后期，是多倫多的第一代豪華公寓樓。90年代后期，大量中國大陸人移民加拿大，令加拿大掀起了新一輪炒房熱潮，房價，特別是公寓樓價沒幾年就炒到了高處不勝寒的地步，租售比高達200倍，樓價泡沫顯而易見。

就拿我來說。2008年底，我從紐約回到多倫多，在市中心租下一套高級公寓，月租1800加元。但目前其市值是42萬加幣左右，租售比高達233倍！大大超過合理價位40%以上！因此我選擇租房而住。請注意，加拿大房租的漲幅由政府控制，不能隨意上調，同時又受到房客年收入的制衡，因此多倫多的房租從2007年到今天，幾乎沒有上漲。

而買公寓而居的老盛就不同了，當初900加元一個月的公寓管理費，現在已漲至每月1200加元，即便租出去，每月租金也最多1200加元，收到的房租還不夠維持房子的支出，每個月還要交200多的地稅，且年年看漲。為什么？因為三十多年樓齡的大廈已開始老舊，今天電梯壞，明天泳池出現問題，后天中央空調又不行了#8943;#8943;凡此種種都是花錢的大事，可羊毛出在羊身上，如果要修理，管理費就得看漲；如果選擇不修理，那么豪華設施也就形同虛設，怎么辦呢？

于是聰明的業主開始尋找下一個買家，老盛就是其中之一。但很可惜，近來多倫多樓市出現的問題，已相繼在主流媒體上報道了，買主在購房之前都會查詢清楚大樓的狀況。再說了，近來加拿大政府也沒有錢了，腦筋也動到了房主身上。多倫多市長近日宣布，將增加地產稅來填補財政赤字。

面對年年增加的管理費（不受政府管制），由政府說了算的地稅，以及對房客不能隨意增加的租金（受政府管制），公寓業主（至少老舊公寓的業主）便猶如待宰的羔羊，有苦說不出。

老盛最后在電話里說，“還是你分析的對。我一直以為買房總比租房好，總以為房租是白扔的，真沒考慮過這么多，什么這個比那個比的（指房價收入比，房價租金比），現在仔細算算，任何商品都有合理價位，房子這個最大的商品也一樣。不過，雖然我在加拿大濕手沾了干面粉，但好在退一步說，損失也就人民幣百八十萬。幸好沒有回上海買公寓，我在這兒碰到的問題，在那兒也同樣會遇到，以后回國我肯定選擇租房而住！”

陳思進

某國際金融財團全球投資部風險管理資深顧問，現定居多倫多。

曾任瑞信證券投資部助理副總裁、美銀證券公司副總裁、宏利金融財團資深顧問等職。