被房價“偷走”的財富

到今年12月份，趙旭位于北京通州的新房買了剛好一年。在政府調控的作用下，今年下半年北京郊區的房價扛不住了，通州樓盤就是典型代表。趙旭2010年12月買的房子，當時價格是每平方米1.9萬元，現在同一個樓盤，最便宜的房子已經降到1.3萬元，跌幅超30%。這個現實活生生變成一朵大烏云，每天罩在趙旭心頭上。

股市也不景氣，趙旭在2008年時價值20萬元的股票，到現在縮水到不足10萬元。雙重“被套”之下，趙旭一臉無奈，幾十萬元的辛苦錢，不知不覺就不見了。

趙旭今天的財務囧境，還得從2004年說起。

他和妻子胡玲2004年結婚，婚前他們拿出幾乎全部的積蓄以及父母的支援，在北京西三環附近全款買了一套60平方米的小兩居。所有費用加上裝修，花了70萬元。雖然房子不大，但心里還是挺美，畢竟有了自己的一套房。刨去每個月的生活費，小夫妻兩個人的工資還可以存上1／3，生活比上不足，比下有余，趙旭還拿出一部分積蓄炒股。

2006年，他們的寶貝兒子出生，孩子的到來給家庭帶來快樂的同時，財務支出也多出不少，奶粉、童裝、教育費用都是不小的開支。趙旭的父母在孩子出生后來也到這個小家照顧兒媳和孫子。雖然當時的房子、擠了些，但趙旭覺得生活有奔頭和希望。

2007年，看著北京逐月上漲的房價，趙旭開始思考再置辦一套房。畢竟現有的房子不大，等孩子長大一些，加上父母，三世同堂擠在兩居室里面會很“憋屈”。第一套房也不考慮賣，留著收房租。當時家里有存款19萬元，股票20萬元。

趙旭開始四處看房，一直看到2008年，北京房價局部出現下跌，趙旭心想等房價再跌跌就買，沒想就這樣與機會失之交臂。眼睜睜看著房價在2008年底之后扶搖直上。

2010年，趙旭感覺不出手不行了，10月份在通州買到一套110平方米的三居精裝修房，12月從銀行辦下了房貸，同時入住。房價是1.9萬元，總價209萬元，首付62.7萬元（房款的30%，其中包括向朋友借的20萬元，承諾3年內還清，不計利息），貸款20年，貸款利率享受7折優惠，每個月要還房貸約9000元。

2010年，趙旭的月薪上漲到1.2萬元，年終獎金大約3萬元。妻子胡玲的月薪6500元，年終有2萬元左右獎金。一家三口一年的各項生活消費在8萬元左右，養車費用1.5萬元，孩子一年的花費大約3萬元，購買商業保險（夫妻兩人的養老保險，2007年開始繳費）費用每年2萬元。

以下是2010年12月入駐新房一年來的家庭收支情況：

收入：趙旭17萬元+胡玲9.8萬元+房租原有房屋出租收入3.6萬元，合計30.4萬元

支出：房貸10.8萬元，孩子費用3萬元，食物支出4萬元，服裝2萬元，

社交2萬元，保險支出2萬元，養車費1.5萬元，還朋友無息貸款5.1萬元

（之后兩年會還多一些），合計30.4萬元

結余：0元

資產：住房兩套，市場價值分別為120萬元（60平方米，位置較好，目前價格在

每平米2萬元，相對購買價70萬元，升值50萬元），

143萬元（110平方米，價格跌至1.3萬元，相對購買價209萬元，縮水66萬元）。

股票10萬元（購買價20萬元，虧損50%）。汽車一輛，市場價10萬元

負債：未還的房貸135.5萬元，欠朋友無息貸款14.9萬元

趙旭的理財需求：

財務規劃怎么辦?

搬進新家后的這一年，趙旭成了月光族。未來兩年，整個家庭收入預計不會有明顯增加，但是孩子上學費用會增加，父母年紀大醫療費用會增加，萬一再發生意外情況，手里的現金肯定不夠用。還有朋友的借款接下來每年至少要還7萬元。如果保持現在生活質量，就會產生2萬元的赤字。是節衣縮食，還是把保險退保，或者把股票割肉？

房價接著跌怎么辦？

200萬元的房貸，已經付了銀行73.5萬元，還要接著還剩下的126.5萬元。目前該房子的市場價值也就143萬元。如果房價繼續下跌，降到1萬元/平方米，那房屋價值變為110萬元，房貸就會超過房屋市場價值。這時如果停止還貸會帶來什么傷害？有沒有什么辦法可以減少損失?

對于趙旭的財務狀況，美國霍尼韋爾國際公司亞洲區房地產部經理張配進行了以下分析：

買第二套房太激進

趙旭一家的情況是在房地產市場出現動蕩情況下的典型案例，可以從兩方面來看：

趙旭一家年收入合計30.4萬，而其年支出也是30.4萬，這與房地產市場的走勢無關，也就是說無論房價漲跌，這個家庭每年都幾乎是“零結余”。其中，唯一可變的因素是他們第一套房的租金，可能會隨著房地產市場的起伏稍有變化，但這些變化也不足以改變其整體上零結余的狀況。

造成趙旭一家資產規劃完全失當的原因，是他們在買第二套房子的時候過于激進。按一般原則，一個家庭的年收入中，除去吃飯、交通、服裝等必須花費外，剩余收入的20％可以購買保險（主要是養老投資性保險），60％可以進行投資（如房產，股票、基金，黃金、國債等），還要預留至少20％為可迅速變現的資產（現金，銀行存款等），很明顯，趙旭一家違背了這個原則。

當房價下跌時，如果出現房屋市場價值低于銀行欠款余額的情況，則此房產就變成了負資產。此種情況在1997年亞洲金融危機期間的香港已經屢見不鮮，到了2008年全球金融危機期間，美國出現的“兩房”危機也是這個原因。

但美國的案例與趙旭一家有所不同。金融危機期間美國很多房屋貸款人失去了工作， 導致無錢還貸，失去了房屋止贖權，房屋最后被銀行拿走，放在市場上賤賣了。當年美國抵押貸款銀行家協會的數據顯示，截至2008年6月底，已有400多萬美國住房所有人推遲了抵押貸款的支付，或面臨喪失抵押品贖回權（止贖權），約占持有抵押貸款住房所有人總數的9%。

與之相比，趙旭一家的情況要好得多，他們現在還有穩定的收入，還有第一套房的資產。無論房價如何下降，他們一家仍能夠支付貸款。

工商銀行北京方莊支行個人信貸中心經理畢曄

將房貸延期

首先建議趙旭與銀行商討，將貸款期限延長至30年，考慮到風險控制，銀行同意的可能性會比較大。貸款期限的延長會直接減輕月供帶來的壓力，如果以當前的利率計算，房子的月供會降至每月6700元左右。同時，再將西三環房子的租金從3000元提高到4000元，那么他們在房子上每月只需多支出2700元（年3萬左右）即可達到平衡。

在家庭投資上，保險類的支出是非常必要的，而風險性投資，如股票等則可以逐漸縮減，建議把這一部分的投資轉化為儲蓄、保本理財等收益雖少但風險較低的品種，以應對家庭可能出現的資金需求和緊急問題。

在家庭支出分配上，建議將可投資資產按照流動性、成長性和保值性來進行分配。其中流動性資產要留存3至6個月的家庭開銷，例如趙旭家每月開銷約1萬元，那么留存5萬元左右的流動性資產即可，這部分資金可以選擇存款（收益高于儲蓄存款）、保本理財產品、貨幣基金等形式，既能靈活支取又能提高資產收益率。

理財建議

在本案例中，通過重新規劃將實現：

工資性固定收入：

男17萬元+女11萬元，合計28萬元

支出：

房貸差額支出3萬元，孩子費用3萬元，食物支出4萬元，服裝2萬元，社交2萬元，保險支出2萬元，養車費1萬元，還朋友無息貸款7萬元，合計24萬元

結余：

4萬元（進行儲蓄）

資產：

住房兩套（以市場預期看，西三環的房價會相對穩定），儲蓄4萬元（提前還貸備用），保本理財、貨幣基金等5萬元（在合適的時機逐步將部分股票轉化），股票5萬元（購買價10萬元，等待機會進行調整）。汽車一輛，市場價10萬元。

對于趙旭擔憂的房貸問題，工商銀行北京方莊支行個人信貸中心經理畢曄（負責房地產類客戶公司貸款業務及個人貸款業務）進行了分析：

不還房貸是下下策

趙旭選擇停止還房貸是最不可取的。這樣做不僅會損害自己的信譽，還會對未來個人乃至家庭再次融資造成不便。最重要的是，停止還貸并不能減少房價下跌帶來的損失。

隨著個人征信系統的完善，個人信用記錄成為商業銀行信貸決策的重要參考依據，一旦產生不良記錄，將會增加個人及家庭再次獲得銀行貸款、辦理信用卡或授信業務的難度。而且，個人征信系統所收集的信息，全國統一通用，會保存較長年限，且不能擅自更改。

如果停止歸還銀行貸款，因房價問題是不能與開發商達成退房的，最終的結果會是銀行通過訴訟程序，待法院將房產拍賣后優先歸還貸款本息，一般這種拍賣的成交價會較大低于市場價格。除此之外，房款的剩余部分還要先行支付如貸款違約產生的罰息和滯納金、訴訟產生的訴訟費、拍賣過程中的評估費等，剩下的才會退還給借款人，造成的損失極大。

趙旭正確的做法應該是重新規劃家庭收支均衡。在房價下行時期，特別是趙旭家所購買的通州區域，因為之前價格虛高，所以跌浮也相對較大。因此調整心態，理性面對很重要。特別是對于趙旭這種“剛需”的購房者而言，即使割肉賣了房子，面臨的實際居住問題仍無法解決，房價的漲跌并不會對其產生特別直接的收益和虧損，因此，將眼光放長遠，將房產作為家庭保值的手段比較切合實際。

購房的資金是巨大的，在樓市振蕩不定的情況下，選購住房要重點考慮以下幾個問題：（1）是否一定要在這個時候買，時機是否合適；（2）買房的要求有什么變化，購房規劃與現行情況是否存在沖突；（3）購房的本錢是否大幅度上升，是否會對家庭經濟造成過大的影響；（4）如果確實是以投資為購房的主要目的，是否對收益、增長預期甚至虧損做好了充分的后續準備和應對措施，先把這些弄清楚，再去實施購房計劃較好。

對話

和記者面對面坐下來，趙旭先是一番自嘲：買錯房一失足成千古恨，2008年沒趕上通州房價下跌，2010年趕上通州房價巔峰。

M 你買房是用來自己住的，并不是投資，還會這么在乎房價下跌嗎？

Z 要說不在乎，那肯定是騙人。買了房的人都不希望房價貶值。關鍵房子對于像我這樣的老百姓來說，是一輩子的投資，占據生活的比例太大了。

M 最近常有一些購房者去找開發商退房的新聞，你會有這個打算嗎？

Z 不會，即使去也是看看熱鬧。我也是一個股民，知道所有的投資都有風險，這個不認不行。再說，就算去鬧，能把房子退掉嗎？我看懸。

M 房價下跌，會對你的還房貸乃至整個理財規劃產生什么影響？

Z 目前還沒有。我要是現在停止還貸款，損失只會更大。畢竟現在賠的還只是一個30%的首付。理財規劃？我現在根本就沒理財空間，手里除了兩套房子和被套的股票，每月都是月光。

M 有沒有設想過，10年或者20年后，你會過上什么樣的生活?

Z 當然希望過幸福的生活，但現在看來，未來幾年會很難熬。我現在只是希望未來幾年國家經濟不要出現硬著陸，不然經濟一蕭條，工資少了，我拿什么還貸款？我現在也考慮去買點重疾險，要不家里人萬一生個什么大病，還真沒錢治。實在不行只有把第一套房賣了，好在這套房是升值的。