從行業榜單看樓市趨向

調控既是考驗也是發展機遇，龍頭企業優勢進一步凸顯。“得三四線城市者得天下”漸成房企共識。

最近專業機構發布了兩份房地產行業榜單：一份是中國房地產測評中心等發布的《2011年上半年中國房地產企業銷售排行榜》，另一份是搜房中國指數研究院發布的《2011上半年北京商品住宅銷售排行榜》。前一個是全國性的企業榜單，后一個則是北京區域性的項目榜單，但是兩者可以相互參照。

上述兩份榜單透射出很多當前房地產行業、市場及企業的信息，也提供不少啟示，從中亦可以看出一些行業新特點及新趨向。

首先是行業標桿企業和標桿項目市場表現優異。上半年的北京項目榜單顯示，和過去的前兩年同期相比，無論是新建商品住宅的銷售金額、銷售面積、銷售套數三項指標，今年均超過前兩年，尤其是在銷售金額榜單上，今年北京有四個住宅項目半年銷售過20億，這是過去兩年所沒有的。中國房地產測評中心發布的企業榜單則顯示，今年上半年中國房地產企業銷售金額TOPl0榜單，和銷售面積TOP10榜單的進入門檻，分別是155.5億元和116萬平方米。對比去年同期，TOPl0企業銷售金額入榜門檻增幅達48％。這說明，盡管處于嚴厲調控的背景之下，盡管部分市場出現較明顯的成交量下滑，盡管部分項目房價出現松動，盡管市場觀望氛圍依然明顯，但是上榜的這些項目與企業，還是給市場傳遞出了積極的信息。

其次，調控既是考驗也是發展機遇，龍頭企業的優勢進一步凸顯。萬科集團和恒大地產是其典型代表，這兩家企業不但保持了高速增長，同其他房企的差距也進一步拉大。在上半年銷售榜單上，萬科集團~Z644億元的銷售業績再居榜首，對比2010年上半年355億元的銷售業績，增幅近80％。恒大地產則不僅實現了半年度銷售金額429億元，同比增長達103％，幾乎追平了去年全年500億的銷售金額，而且銷售面積還突破600萬平方米大關。

其三，能否把握“主流需求”決定企業及項目的市場表現。從北京今年上半年的項目榜單可以看到，當前兩種項目和產品最受市場認可：一類是適合初次置業群體的中小套型、中低價位的產品，多數分布于大興、房山、密云等遠郊區縣；一類是適合升級換代的改善型需求產品。代表性項目是中化方興的金茂府等，這類項目的特點是區位優勢明顯、定位高端、大套型、高單價、高總價，是名副其實的非普通的高端項目，符合部分人士的終極置業需求。可以說，能否有效地把握上述兩頭的需求，將決定項目的市場表現。需要指出的是，在目前嚴格限購的條件下，我們需要重新定義“主流需求”的概念。北京市場的上述兩種需求無疑都屬于主流需求，相應的產品也應該都屬于主流產品。

其四，快速周轉成為企業首選經營策略。近年來，以萬科、恒大為代表的速度型、規模型、中端定位型的企業，均采取了快速周轉的經營策略，被市場充分認可。隨著樓市調控的常態化，越來越多的企業開始調整策略，加快供應、加快銷售的策略成為基本選擇。關于這一點，目前行業內還存在認識誤區，一些以開發高端豪宅為主的企業，依然秉承利潤最大化的原則，以為高周轉只適合萬科、恒大、碧桂園這樣以開發中低端項目見長的企業，其實，定位高端物業的企業由于單個項目占款偏大的緣故，在當前市場背景下同樣需要高周轉，途徑即是提升項目在同一檔次產品內的性價比，換言之就是適當降低對利潤要求。在這類企業中，表現突出的有中海地產和招商地產，其中中海地產在多個城市降價快銷，使得其在高端市場遭遇政策嚴厲調控情況下，業績依然處于領先地位。

另外，“得三四線城市者得天下”漸成房企共識。過去若干年，進軍北上廣，占領一線市場，曾經是很多房企的夢想與追求，但是今天風向已變，“上山下鄉”開始成為新選擇。到三四線城市，到中小城市，到中心城市的外圍與周邊市場，到高鐵沿線等成為房地產企業的新方向。從市場數據來看，今年上半年多數重點城市商品房銷售面積同比出現下滑，而全國商品房銷售面積同比依然上漲了12.9％，這主要是得益于三四線城市成交放量的拉動。