警惕房貸過緊誤傷剛需

商業銀行追逐商業利益，無可厚非。然而，自住需求被誤傷，這是政府必須要考慮的事情。

日，有消息稱，為了防止

房地產市場出現大起大落，住建部正在加強調研和研究，加強房地產調控的政策儲備，如何既支持改善性購房需求，而又不放松限購政策，同時防止投資性購房需求反彈。

老實說，房地產調控已持續了七八年，至今未能找到比較有效的政策和措施，這充分說明了宏觀調控的難度，以及我國房地產市場的復雜性。今年1月“新國八條”出臺后，市場顯著降溫，多數大城市成交量相當低迷，上半年一線城市新建商品住宅成交量比去年下半年下滑四成左右，二線城市下滑三成左右。價格漲幅持續回落，70個大中城市房價綜合指數環比漲幅，已由1月的0.8％，下滑至5月的0.16％，房價下跌拐點“呼之欲出”。

照此形勢，一直視高房價為“眼中釘”的購房人，不說舉手相慶，也得歡心鼓舞吧。實際并非如此。去年以來的嚴厲調控，重點是抑制投資投機需求，尤其是限購、限貸直接打壓他們，只有這種需求撤了，房價才有可能下跌。結果還算不錯，今年住宅成交量萎縮，主要是壓制了這類需求。當前市場中的購房需求，九成都屬自住需求，比如90平米以下戶型住宅所占比重，一線城市平均為五成左右，遠高于前幾年的三成左右。

然而必須關注的是，這輪調控的誤傷面太大。“傷敵一千，自損五百”。很多自住需求同樣被抑制。不妨以上海為例進行分析。2005年以來，上海新建商品住宅的年度成交均衡值為1500萬平米，超過這個量，說明市場偏熱，比如2007年和2009年為2000萬平米左右，投資投機需求過旺；低于這個量，可能市場偏冷，比如2008年只有900萬平米，自住需求嚴重觀望。問題是，2010年，也只有970萬平米，今年上半年只有380YY平米，也即去年和今年，上海的部分自住需求被抑住了，無法釋放出來。

這只摁著自住需求的“無形之手”，就是限購、限貸等嚴厲的調控政策。今年以來業界流行一種說法“10個人中有8個沒資格買房，另外2個買不起房”。很多人認為樓市低迷的最大原因是限購令。筆者并不贊同這一觀點，限購威力遠于小于緊貸。

限購是一種前所未有行政干預手段，然而并非全國普遍實施，而只有40個城市，其中主要是東部城市從嚴，很多中西部省會僅限主城區。比如，成都市只限中心六區，而六區住宅成交量不足全市一半。另外，今年二季度以來，時有新聞報道某某城市打算放松限購，反映出即便是這40個城市，也不愿長久堅持。限購雖強大，很多人還是可以通過假離婚、借親友名義、公司名義、持境外綠卡等方式“曲線購房”。

房貸緊縮卻是全國“一刀切”。按照央行和銀監會的規定，三套及以上房貸停貸，二套房貸需要六成以上首付，利率為基準利率的1.1倍以上，首次購房需要首付三成以上，利率最低可打七折。從理論上分析，這是一種接近完美的差別化房貸政策，有“保”有壓。

不過，房貸政策的執行情況，很大程度上取決于信貸環境。如果處于貨幣政策寬松、信貸指標充裕的環境下，比如2009年，則銀行會將個人房貸視作“蛋糕”去爭搶，在激烈的市場競爭中，會暗地里從寬優待客戶。而去年下半年以來，貨幣政策持續緊縮，五次加息，12次提高存款準備金率，信貸額度非常緊張，銀行相當缺錢，攬儲大戰可謂烽火連天。

在這種環境中，銀行既沒有很多額度可以放貸給第一套、第二套的購房人，也不愿意嚴格按照央行和銀監會的首付與利率要求放貸。媒體經常會報道，某某地區、某某銀行，針對首套房貸要求首付五成，利率沒有折扣等，即便如此苛刻，還不明確放貸等候時間。不妨做個測算，如果一個剛需者2009\"~首次購房，首付可低至兩成，利率低至七折；如果現在買房，首付四至五成，利率為基準利率。首付大幅上提高，直接就把很多積蓄較少的剛需族擋在了市場外面，而利率大幅增加，則除非房價能下跌二成以上，否則今年購房反倒不如2009年劃算。

商業銀行追逐商業利益，無可厚非。然而，自住需求被誤傷，這是政府必須要考慮的事。2月份以來，樓市持續降溫，調控效果正在顯現，投資投機需求已不足慮，下半年，相關部門應考慮如何保護自住購房需求，尤其是首次置業的超剛需。不僅保障房是民生，商品住宅剛需也是民生，而且還能積極拉動內需，穩定經濟增長。