鏖戰(zhàn)CBD第二季

CBD核心地塊出讓大幕再次拉開，這一次，潘石屹卷土重來顆粒無收，中信集團精準(zhǔn)報價錯失Z11，大企業(yè)攜手問鼎CBD，二次鏖戰(zhàn)看點頗多。

說CBD核心地塊是大牌企業(yè)的饕餮盛宴一點都不為過。7月6日，CBD9地塊招標(biāo)，繼去年12月6宗地塊率先入市之后，此次招標(biāo)拉開了CBD核心地塊出讓的第二場大幕。包括中投公司、中信集團、招商銀行、北大方正、安邦財險、泰康人壽、陽光保險、海航置業(yè)及擁有外資背景的三星聯(lián)合體共計40余家企業(yè)，或單槍匹馬或合縱聯(lián)盟，一起決戰(zhàn)CBD。潘石屹之戰(zhàn)

“潘石屹來了。”7月6日，記者還在北京市國土局外，就有開發(fā)商告知了這一消息。

潘石屹對CBD核心地塊的情結(jié)由來已久，在去年CBDl2地塊首輪投報拿了9個倒數(shù)第一之后，潘石屹參與第二輪競爭已經(jīng)先輸一大截，于是沒有參與去年12月中服四地塊等6地塊的投標(biāo)，此次也并不考慮Z8-Z13這六塊經(jīng)過首輪投報的地塊。潘石屹把目光全部鎖定在Zla、Z2a和Z2b三塊直接投標(biāo)的地塊上。

最終，通過旗下開發(fā)了銀河SOHO的凱恒房地產(chǎn)公司和開發(fā)了建外SOHO的紅石建外房地產(chǎn)公司聯(lián)合體，對Zla等三地塊都給出了最高報價，合計67.5億元，三地塊折算的2.5萬元／平方米樓面價在19家投標(biāo)人中占據(jù)了最高報價的三席。另一最高樓面價為招商銀行聯(lián)合體投標(biāo)Z13地塊報價，30億元的總價折算的樓面價也是2.5萬元／平方米。

三個最高價彰顯了潘石屹對CBD地塊的興趣，包括潘石屹的“轉(zhuǎn)型決心”——根據(jù)CBD地塊出讓要求，競得人需持有十年，不得散售。潘石屹表示如果能拿下CBD地塊，自己也會轉(zhuǎn)型做持有物業(yè)。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，縱觀潘石屹在CBD地塊出讓中的表現(xiàn)，潘石屹奪地之戰(zhàn)的對手遠非其他競標(biāo)人那么簡單。

去年初，多次延期出讓的中服地塊掛出，但一條“競買人須為金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體”的條件惹急了潘石屹。他宣稱：“符合中服地塊掛牌條件的，全世界只有一家公司!”因為就在不久前，中國人壽剛剛從中化股份中收購股權(quán)，成為遠洋地產(chǎn)的第一大股東。“中服地塊內(nèi)定遠洋”由是引發(fā)了社會關(guān)注。其后，中服地塊延期入市，最終一分為四，作為和CBD核心區(qū)其他地塊一起入市。

潘石屹一方面是游戲參與者，一方面又總扮演著規(guī)則批評者的角色。可以說，潘石屹一直在挑戰(zhàn)CBD的出讓規(guī)則。這一次參與CBD地塊競標(biāo)，潘石屹依然不忘批評評標(biāo)這種出讓方式不夠透明。

當(dāng)然，潘石屹要想贏得CBD，還有一個作戰(zhàn)的對象，就是自己。眾所周知的是，潘石屹散售物業(yè)的開發(fā)模式飽受詬病，而其開發(fā)的建外SOHO因為知名演員宋丹丹的批評，更是陷入“丑陋”的行列。改變散售物業(yè)的模式并不難，潘石屹也表態(tài)可以轉(zhuǎn)型；但是如何改變過往產(chǎn)品在公眾心目中的印象，卻并不是件簡單的事情。

大腕之智

同樣經(jīng)常扮演規(guī)則的批評者，潘石屹在CBD地塊上有些偏執(zhí)，孤軍奮戰(zhàn)；而去年，潘石屹的老朋友任志強在土地市場屢戰(zhàn)屢敗之后，也開始尋求與一級開發(fā)商合作最終實現(xiàn)在北京土地市場上的突破，拿下通州一地塊。

相對于潘石屹，許多大腕企業(yè)更顯得深諳“利益均沾”之道。聯(lián)合，只為了最后的勝利。

在這次9地塊投標(biāo)中，大企業(yè)組成超級聯(lián)合體蔚然成風(fēng)。對比去年12月CBD六宗地的爭奪，這一次，不少企業(yè)“化敵為友”。

在去年Z5地塊爭奪中，安邦財險、和諧健康保險聯(lián)合體戰(zhàn)勝北大方正。這一次，安邦財險攜手北大方正，與中信集團等組成聯(lián)合體競標(biāo)Z10地塊；值得一提的是，爭奪Z10地塊的另一方，是萬通地產(chǎn)與泰康人壽等企業(yè)組成的聯(lián)合體。恰恰在去年爭奪Z3地塊時，萬通地產(chǎn)聯(lián)合體正是贏了泰康人壽聯(lián)合體等幾個對手登頂。

這一次，還有一個明顯的現(xiàn)象是，除Z11地塊因為是中信集團和中信銀行聯(lián)合競標(biāo)可以算單獨投標(biāo)外，中信集團(包括旗下中信地產(chǎn))還與其他企業(yè)組成聯(lián)合體參與了5宗地塊的競標(biāo)，并最終拿下Z8、Z10和Z12。

而據(jù)記者了解，中信集團只能算是小贏家。真正的贏家是與中信聯(lián)合的企業(yè)。

去年，中信參與了cBDl2宗地塊中8地塊規(guī)劃方案的招標(biāo)，獲得了5個第一，這使中信在有關(guān)地塊如Z8、Z11、Z12等地塊爭奪中已經(jīng)握有優(yōu)勢，因此成為許多企業(yè)欲入駐CBD核心區(qū)的聯(lián)合對象。

與此相類似，Z13首輪頭名萬通地產(chǎn)也成為許多企業(yè)爭取的聯(lián)合對象。在Z13地塊的爭奪中，中國人壽資產(chǎn)管理公司和國壽投資控股有限公司、遠洋旗下的萬洋世紀創(chuàng)業(yè)聯(lián)手萬通擊敗招商銀行聯(lián)合體。根據(jù)遠洋地產(chǎn)公告，中國人壽、遠洋地產(chǎn)和萬通地產(chǎn)在Z13地塊合營公司中的權(quán)益分別為70％、29％和l％。有業(yè)內(nèi)人士表示，對于萬通地產(chǎn)來說，l％的股權(quán)比例作為財務(wù)投資來說實質(zhì)意義并不大，而去年萬通已經(jīng)和長期合作伙伴中金公司等聯(lián)手入主Z3地塊。

而記者也從知情人士處了解到，在CBD此次招標(biāo)之前，多家企業(yè)找到萬通希望能與之合作拿地。

“與最有希望一起實現(xiàn)奪標(biāo)的企業(yè)聯(lián)合。”今年早些時候，萬通地產(chǎn)高層人士對記者表示，萬通地產(chǎn)再次參加cBD，聯(lián)合對象要有助于幫助萬通奪標(biāo)。而從最后的結(jié)果看，是許多企業(yè)選擇了萬通來幫助自己實現(xiàn)奪標(biāo)。

中信之失

作為毋庸置疑的大腕企業(yè)，加上已經(jīng)成功拿下Z15并在多個地塊擁有先機，中信集團也在這一次招標(biāo)中和其他企業(yè)聯(lián)合收獲了3宗地塊，但中信集團獨家競標(biāo)的Z11地塊卻丟了。

“或者多一家企業(yè)報價，或者中信報價多1000萬元，Z11就極有可能是中信囊中之物。”對于Z11地塊最終流標(biāo)，一位房產(chǎn)顧問機構(gòu)人士說。

但Z11地塊就只有中信集團和中信銀行一家聯(lián)合體投標(biāo)，26.32億元的報價，恰恰和招標(biāo)底價吻合，于是，當(dāng)潘石屹坐在招標(biāo)大廳里發(fā)出“遇到神仙了”的微博之后，這件事引起的關(guān)注度以及有關(guān)方面受到的輿論壓力都是空前的。

最終在輿論的關(guān)注中，評標(biāo)委員會認定中信投標(biāo)文件中有關(guān)內(nèi)容違反了商業(yè)銀行法，投標(biāo)無效，致使Z11地塊最終流標(biāo)。在北京市國土局的公告中，中信投標(biāo)違反了商業(yè)銀行法的具體情形并未說明。據(jù)知情人士透露，在中信集團和中信銀行聯(lián)合體中，中信銀行占有99％的份額，而投標(biāo)方案中含有將Z11地塊建成高檔酒店會所的計劃。這違反了商業(yè)銀行法中銀行不得投資非自用不動產(chǎn)的規(guī)定。

不過，這一次潘石屹似乎也站到了中信的一邊。潘石屹也對媒體表示，雖然《商業(yè)銀行法》規(guī)定銀行不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，但并未明確界定出聯(lián)合體中銀行的占比份額，而cBD地塊要求持有10年，很難算是開發(fā)。此外，去年民生銀行在cBD拿下了Z4地塊，此次在Z11地塊投標(biāo)審查中，中信銀行也并未遭遇障礙。

而不少業(yè)內(nèi)人士都認為導(dǎo)致Z11流標(biāo)的最主要原因是精準(zhǔn)報價帶來的輿論壓力。

對于這一報價以及坊問的猜測，中信地產(chǎn)有關(guān)人士表示“有些冤”。包括去年中信集團競下Z15地塊，中信地產(chǎn)一直是中信集團投標(biāo)cBD地塊的具體實施單位。就這一次報出“神仙價”，中信地產(chǎn)相關(guān)人士表示純屬巧合，而報價的給出完全是中信經(jīng)過專業(yè)計算和綜合分析的結(jié)果。

據(jù)介紹，在此次參加cBD地塊投標(biāo)前，中信預(yù)計今年底價會比去年CBD6地塊招標(biāo)時略漲。包括報價分值在評標(biāo)體系中由40分上升到50分，這也被許多業(yè)內(nèi)人士視為政府希望在商業(yè)地塊中適當(dāng)獲取更多土地收益，釋放了CBD地塊價格將略漲的信號。

2010年12月，CBD核心區(qū)6宗地塊招標(biāo)底價均為14450元／平方米，最后成交樓面價介于18000-21400元／平方米之間。18000元／平方米的最低樓面價就出現(xiàn)在中信拿下的Z15地塊。

預(yù)判底價將出現(xiàn)上漲，中信從每平米16000多元開始，到23000元／平方米左右，以200元／平方米作為階梯，準(zhǔn)備了多套投標(biāo)方案。7月6日投標(biāo)當(dāng)天，中信將所有方案帶到投標(biāo)現(xiàn)場外。最終在投標(biāo)開始前，根據(jù)對現(xiàn)場情況等因素綜合分析，最后選定18800元戶平方米、總價26.32億元的價格投標(biāo)。

類似準(zhǔn)備多套方案的做法，中信去年在Z15地塊投標(biāo)時已經(jīng)實施過。只是這一次沒有對手，“獨孤求敗”，不幸失利。

對于有關(guān)事先知道底價甚至“內(nèi)定”的猜測，中信地產(chǎn)人士表示，如果事先知道Z11地塊底價，就不會直接報底價將自己置于可以預(yù)見的輿論關(guān)注中。

評標(biāo)之“謎”

Z11地塊的流標(biāo)，看上去是中信的“失策”，背后也有CBD招標(biāo)規(guī)則、評標(biāo)不透明帶來的必然。

無論是一年多前中服地塊“內(nèi)定”遠洋，還是而今中信精準(zhǔn)報價遭遇多方質(zhì)疑，cBD核心地塊的招標(biāo)之所以頻頻遭遇批評，根本原因還是評標(biāo)不透明。當(dāng)評標(biāo)委員會幾個人坐在一問屋子里決定了各個地塊的歸屬，而不是把一切公開地置于公眾和輿論的視野中，那么這種決定過程注定不會擺脫被質(zhì)疑的宿命。

7月6日投標(biāo)開始前，記者在市國土局一樓找到和同事安靜等待招標(biāo)開場的潘石屹。潘石屹在表明自己的爭地決心的同時，也對CBD招評標(biāo)規(guī)則給予了自己的看法：“招標(biāo)規(guī)則越簡單越好。”在潘石屹看來，評標(biāo)規(guī)則越復(fù)雜越麻煩。特別是在c BD地塊規(guī)劃方案已經(jīng)確定的前提下，可以簡化地塊出讓規(guī)則，最公開公平的就是通過土地出讓金定勝負。

在7月8日CBD結(jié)果公布后，潘石屹三個最高價投標(biāo)Zla等三地塊，不出意外地顆粒無收。而在得知結(jié)果的第一時間，潘石屹在微博上向評標(biāo)委員會發(fā)問自己得多少分。SOHO中國CE0、潘石屹夫人張欣也公開表示，“結(jié)果沒有讓大家吃驚”，但過程暴露出問題。張欣認為，政府因為害怕地王的出現(xiàn)，就有了“綜合評標(biāo)”和“綜合評標(biāo)委員會”，但土地出讓還是要在陽光下“公開招標(biāo)”。

然而，CBD核心地塊的評標(biāo)，乃至去年以來北京在土地出讓中主要采用的綜合評標(biāo)，最終只公布結(jié)果，并不公布評標(biāo)過程，不公布各家企業(yè)得分情況。一家參與cBD地塊競標(biāo)企業(yè)人士對記者坦承，即便評標(biāo)實際操作很公正，但不公開使這一結(jié)果失去了程序支持，很難讓人心服口服。

此外，相對于7宗地塊招標(biāo)底價樓面價只在14500-15000元／平方米的水平，Z9和Z11地塊樓面底價意外地達到18800元／平方米，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士對于兩地塊臨時抬價的猜測：兩地塊都只有一家投標(biāo)人，缺少競爭，不排除政府臨時抬價意圖使兩地塊流標(biāo)。

不過對于兩地塊樓面底價為何單獨高出一截，北京市有關(guān)部門一直未予答復(fù)。這何嘗不又是一個謎?